2016年接近尾声，11月的广州二手房楼市也交出了月度成绩单，继10月初楼市调控过去一个多月，11月广州二手房整体量价回落。昨日，房天下数据研分中心统计阳光家缘的数据显示，11月二手房网签量环比下滑超一成，网签均价则创近5个月最低水平。

不过，值得一提的是，外围5区的网签量首次超过中心区，占比近五成，成为广州二手房成交的重心。

11月二手房网签量下跌超一成

数据显示，11月广州全市二手房量价再次回落，二手房网签总量9771套，相比10月的10995套，减少了1224套，环比下降11.13%。价格方面，二手房网签均价17688元/㎡，单月内下跌750元/㎡，这也是8月以来，近5个月广州二手房均价最低水平。从各区来看，除南沙二手房网签量保持微增外，其它各区网签量纷纷下跌，市区的天河、越秀和黄埔下降最多，下降两成左右。

广州市房地产中介协会（以下简称“中介协会”）的统计数据也显示，11月广州市（含增城、从化）二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为85.89万平方米、95.30万平方米，环比分别下降10.14%及9.20%；成交均价为17235元/平方米，环比下降6.82%。

对此，中介协会分析认为，主要受三大因素影响：第一，国庆以来发布的楼市调控政策已历经一个多月的发酵，加上行政部门为规范房地产行业及市场开展了一系列的专项整治，楼市逐渐进入良性调整期；第二，随着春节渐近，买卖双方的成交意愿有所降低；第三，贷款申请难度加大，一方面，广州市住房公积金管理中心加强了贷款审核，自11月1日起，六种情况将被限制贷款且以缴存基数认定收入；另一方面，年底银行额度有所收紧，按揭贷款审核较为严格。

外围网签量首超中心区

值得注意的是，11月的网签量外围首超中心区，成为广州二手楼市成交的主力军：在全市网签总量中，中心6区占比42.47%，外围区占比46.39%，这是外围区首次反超中心区。今年1-9月份，二手房市场中，中心区的网签量占比一直超过5成，直到10月份，中心区和外围区的网签量占比分别为50.32%和49.68%，差距虽然缩小，中心区占比仍保持在一半以上，不过11月份，外围区超越外围区，创广州二手房市场的历史记录。

值得一提的是，此前曾最受购买者喜爱的天河北板块，11月成交却下滑明显。中介协会的数据显示，11月中心六区十大活跃板块，成交量环比普遍有四成以内的跌幅，其中同德围-罗冲围以222宗交易稳居榜首；黄埔区府跃居第二，但成交量环比下滑四分之一；天河北的排名由上月第二跌落至第五位，成交量环比跌近四成，多个标杆楼盘交易不足十宗。

对此，房天下广州二手房高级分析师卢佩婷表示，政策收紧后，市场以首次置业的刚需买家为主，随着外围区域在交通、生活、教充和医疗等各种配套的不断完善和提升，资金有限的买家会青睐低价的外围区。

刚需买家抢闸入市

“外围区的房价较低，很受资金有限的买家青睐”。房天下广州二手房电商营业主任陆宝国表示，11月前来看房的购房者中，首次置业的买家增加一成，多为在天河、海珠区工作的上班族，年轻人群能够承担的月供为三四千元，总价在150万元左右。

郑磊（化名）在广州工作4年后，符合购房条件，在父母的帮助下，决定在广州买房安家。由于能够承担的房价在100万元左右，在市区很难买到合适的住房，只能转向房价较低的外围区，外围区距离其上班的天河较远，因此地铁成为他购房很看重的条件。他在番禺和增城都看过房，经过多番比较，11月在增城新塘板附近入手了一套110万元的住房，小三房户型，靠近即将开通的地铁新塘站。“买房主要还是看价格和交通，如果即将开通地铁，价格又低，对于我的吸引力很大。”郑磊表示。

对此，卢佩婷分析，刚需买家入市，由于资金有限，会看重交通和房价，外围区具备低房价优势，随着地铁的规划，让购房者消除出行的顾虑，会更加青睐外围置业。房天下数据研究中心统计的数据也显示，9月份200万-500万元网签量占比最大，高达25.87%，意味着广州每成交4套房，就有1套总价在200万-500万元，不过，随着楼市政策收紧后，10月和11月广州全市网签的二手房中，总价100万-150万元占比最多，为24%左右。