【“限购令”或引爆“北三县”二手房交易热】4月1日晚廊坊市低调出台的“限购令”又一次撩拨起房地产市场神经，尤其是以三河、大厂、香河为主的“北三县”被置于聚光灯之下，其中最受关注的是对外地户籍限购房一套。

　　4月1日晚廊坊市低调出台的“限购令”又一次撩拨起房地产市场神经，尤其是以三河、大厂、香河为主的“北三县”被置于聚光灯之下，其中最受关注的是对外地户籍限购房一套。

　　在此影响下，多地已经扎紧房地产预售制度，不少开发商也顺水推舟就此封盘，以期坐地涨价。业内人士认为，在“越限越涨”和“限购令”门槛不高的现实环境下，投机性炒房等敏感族群与刚需族群的进入或将引发“北三县”首轮二手房交易热潮。

　　二手房交易或迎高潮

　　美房网首席分析师康辉表示，“北三县”尤其是燕郊地区已经开始出现换手率走高的趋势，在2009年前后入市的首批炒房人开始转战香河、大厂等区域。预计当北京市政府在明年7月东迁通州后，“北三县”房价会出现一个震荡节点，而这也或将加剧当地二手房市场的繁荣。

　　链家网CCO徐东华认为，“北三县”的房屋换手率会逐步提高。据观察，由于北京的限购政策导致不少在京工作的人只能优先选择在“北三县”尤其是燕郊购房，一旦等自己符合北京的购房条件后会再回流到北京购房。

　　“换手率高其实是一件好事，这是成熟市场的表现，也有助于抑制房价涨幅过快。为什么北上广深中唯独北京房价涨幅最低？因为北京换房率在7成，而且买房和卖房几乎是同步的，如此一来，一组换房的消费者会在产生需求的同时，也释放供给，有助于稳定市场。比较而言，深圳多数是先买房再卖房，这就会导致短时间内市场需求大于供应，所以涨幅很大。”徐东华说。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产市场的周期大致是3年左右，本轮一手房的交易热度会逐渐为3年后的二手房交易热所承接。而随着营改增等政策调整，两年以上的住房交易会有税负降低的可能，所以下一轮楼市火热期中，二手房置换的需求会比较明显。

　　徐东华提醒，有换房需求的客户一定要看该楼盘的产品线是否齐全，最好挑选入住率高、包含各年龄段的人并且商业各方面配套完备的房源。选择二手房建议晚间去看看小区亮灯率，购置新房则可以去售楼中心看看买房的人都是什么群体。

　　考验房产中介“内功”

　　在“北三县”二手房交易热潮到来之际，房产中介的作用日趋凸显。

　　业内专家认为，虽然非首都核心功能资源的外迁对“北三县”一二手房市场带来机遇，但同时也对中介行业内企业的自身业务是否过硬提出了考验。现在房产交易过程普遍体验度不够好，这说明整个房产服务能力有很大提升空间，未来行业内企业应该朝着让房产交易不再难的方向努力。

　　“首先，，要让消费者在买房卖房过程中获得大量的有用信息来帮助判断，也就是真房源问题。其次，要优化整个购房流程，尤其是细节性问题要做扎实，把用户面临的风险降到最低。最后，是专业的服务人员来帮助用户做出合理决策。” 链家网CEO彭永东表示。

　　关于房源真实性问题，徐东华介绍，“如果行业里有10%的经纪人发假房源，另外90%的人一定会变得跟那10%的人一样，因为发真房源的人是吃亏的，但是链家一旦发现有假房源，马上就启动惩罚，对经纪人会按黄线处理，每年两次黄线之后就变红线，红线则意味着辞退和永不录用。”

　　徐东华表示，中介行业其实是涉及房源、客源和经纪人的三角关系，目前来看，经纪人是不可被取代的，因为学习曲线太长，一定需要有人来提供服务。要提升经纪人的服务能力，不光要让客户觉得方便，还要能把交易过程中所有问题都解决好，而最重要的是规则。

　　“以链家网为例，我们是从线上定规则，这个规则只要能被互联网化，就意味着每一个流程有可能无限接近于标准，只需要调整一个流程步骤，就可以让整个线下发生改变，这就意味着有能力管更多的人。过去是公司管很多干部，然后靠干部再去管其他员工，靠人传递的话，会有信息衰减、传达不到位的问题，所以这是一个非常大的变化。”徐东华透露。

　　那么如何对经纪人做到良好的把控？徐东华指出，首先是从选人环节制定标准，比如链家的经纪人入职需要统招大专以上学历，并且要经过40小时以上的入职培训，同时还要从流量入口方面着手，给经纪人提供更多的商机，通过流量超配让经纪人离不开链家网这个平台；第二要给经纪人很多服务，比如通过大数据分析客户最近的浏览痕迹来提高转化率；第三是强调规则，比如签合同的时候，经纪人会拿带有签约视频的PAD给客户看，提醒七类常见风险等，通过互联网等手段让中介服务标准化、流程化，从而达到管控作用。虽然这种管控行为在短期内可能看上去规矩多，但长期来讲，会对成交速度和经纪人产生积极的影响。

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