营改增后，二手房将享税改红利 郝立艺 摄

　　近段时间，“营改增”成了二手房市场热门的话题。3月23日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(下称：《通知》)，这意味着营改增这一政策将正式落地。

　　根据通知显示，自5月1日起，普通住宅和非普通住宅二次销售时，将按条件缴纳增值税，不再缴纳营业税。那么，营改增改革实行后，税率变动和征收方式变化，将会为市民带来哪些影响?对雅安楼市又将产生怎样的影响?近日，记者为大家一探究竟。

　　名词解释

　　增值税：顾名思义就是对于增值部分来征收税收。一件产品买来50元，卖出去100元，那么增值部分就是50元，需要缴纳的税费是用50乘以应缴税率。

　　营业税：一个产品卖出去为100元，需要缴纳的税费就是用100元乘以应缴税率。

　　新政实施

　　二手房交易税略有降低

　　《通知》明确，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下建称：营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

　　营改增新政规定，“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税”。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　而对于北上广深四个一线城市，政策规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　“其实，对于个人二手房交易来说，营改增之后的税负将略有降低。”市民于东伟算了一笔账：以购买不足两年的二手房为例，如果交易额为50万元，目前需要缴纳营业税5%，50万元×5%，即2.5万元，营业税附加为2.5万元×12%=0.3万元，总共缴纳2.8万元。营改增后，改为征收增值税，税率仍是5%，如果房价还是50万元的话，是50万元÷(1+5%)×5%=2.38万元，增值税附加为2.38万元×12%=0.28万元，总共缴纳2.66万元。前后相比，很明显，营改增后，购二手房缴纳增值税比以前缴纳营业税节省了1400元。因为过去50万元是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，，税基不一样，所以个人营改增以后交易二手房税负略有降低。

　　市场调查

　　税收变化未影响供求关系

　　此次营改增首次涉及自然人缴纳增值税征管，大家关注最多的还是二手房的交易和对未来房价的影响。

　　“幸好我买的房子是满两年的房子，不用缴纳营业税，新政实施后对购房者无疑是利好消息。”近日，市民徐敏心中悬着的石头可算是落了地。

　　记者采访市区多家二手房中介发现，今年二手房交易相较前期有明显回暖趋势，有不少像徐敏一样的购房者在新政后有了交易过户的打算。

　　业内人士认为，在去库存的大背景下，不断出台的楼市新政包括营改增在内，对提振行业信心都有着积极作用，会不同程度上刺激买方市场的需求释放，同时也让卖方市场对未来走势充满期待。

　　营改增会对一二手楼市价格造成显著冲击吗?对此，业内人士表示，房价本质上是由供求关系决定的，税收变化并不会直接影响房价。税负成本的明显下降会对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。因此，在雅安刚需购房的大背景下，房价难迎大幅上涨。近期二手房成交量、成交额的上涨很大程度都是对刚需和改善性需求的消化。

　　未来影响

　　商业地产或将迎来新机遇

　　营改增改革后，如果企业购买房屋，将可以用取得的增值税发票进行抵扣费用。对此，业内有分析认为，新政策实施后，将大大减轻企业税负。这将鼓励企业投资不动产，扩大经营规模，利好商业地产，有利于楼市去库存。

　　对此，市区某楼盘营销负责人刘林军表示，营改增政策将不动产纳入了抵扣范围，一定程度上有利于企业抵扣当期税额。

　　企业购置不动产可以抵税，意味着企业持有不动产的成本将降低，而企业又可以用不动产作为固定资产进行融资，保障企业资金链条的正常运作。因此部分企业或将从这个出发点购置厂房、商业地产、写字楼等不动产，一些想要改善办公条件的企业，也有可能受此新政刺激而出手购置新办公楼。

　　刘林军认为，营改增对房地产行业来说，最直接的利好在于促进流动和降低库存。新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于把税负传递给下家，因此营改增利好商业地产。

　　记者 高小松