楼市的风向变了！只要从央行最近对住房信贷的态度就能窥知一二！
央行高度关注住房信贷，政策随时有可能出台！
4月20日，央行公布了2016年一季度金融机构贷款投向统计报告。报告数据显示，今年一季度人民币房地产贷款增加1.5万亿元，同比多增5045亿元；一季度个人购房贷款增加1万亿元，同比多增4309亿元，双双创下2010年央行开始发布金融机构贷款投向统计报告以来的最高水平。
据央行统计，金融机构一季度人民币各项贷款增加4.61万亿元，同比多增9301亿元。也就是说，今年一季度，所有新增贷款中超过21%流向了个人购房。
对于住房信贷如此迅猛的增速，各界纷纷感叹原来是房地产把GDP增速拉出了谷底。此前甚至有分析称，中国一季度经济和房地产好转的主要推动力之一是决策层主导的信贷大幅扩张。
在报告公布的同一天，央行研究局首席经济学家马骏表示，对于未来的货币政策操作，除了要继续支持实现稳增长的目标，也要注意防范宏观风险，尤其是要避免企业杠杆率过快上升，还要考虑到货币信贷增长对未来物价走势和房地产价格的影响。
由此可见，对于货币信贷增长对房地产价格的影响，央行保持高度关注，如果房地产价格涨幅过大，央行或许采取一定的措施。
果不其然，4月21日，在央行召开的金融市场工作座谈会上，针对住房信贷政策，会议指出要按照因地制宜、因城施策的原则，进一步完善区域性差别化住房信贷政策，推动房地产金融产品规范创新，促进住房信贷市场平稳有序运行。
一些城市已经推出调控政策
4月21日，南京传出“商品房限价”的消息，经21世纪经济报道记者多方了解获悉，限价政策已经写入南京的调控中，将于近期出台。其中包括“对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万-3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。”
当地开发商表示，南京市的商品房价格由物价局批复，近期明显感觉审核更为严格。很多房地产项目上报的价格未被批复，而不得不推迟开盘时间。
此外，从近日公布的房价数据来看，深圳、上海、北京等城市的房价也在各地的调控政策下，开始降温了。
深圳楼市的成交指标持续多周下行，个别楼盘甚至出现弃购现象；上海的成交量也明显萎缩；北京虽然并未出台相关调控政策，但受市场预期的影响，北京二手房市场的各项指标已经出现较为明显的改变，成交量、成交周期等相关指标均出现下滑。
有业内人士指出，楼市调控政策正在经历“由面到点”的变化，由中央层面统一出台政策，变为地方政府自行调整。在政策思路上，虽然全国整体“去库存”的方向未变，但越来越多的城市加入到收紧调控的行列。
下半年或有一轮市场调整
同策咨询研究部总监张宏伟认为，“量跌价稳”将是整体二季度趋势。同时，下半年开始尤其是10月份之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。（本文观点仅供参考，不构成投资建议）
注意！这12个城市调控将再升级
中金在线
在去库存、稳增长的经济发展目标下，区域楼市的冰火两重天也引发了“刺激”和“收紧”两种截然不同的政策取向。
“托底盖帽”：楼市政策大分化
上海易居房地产研究院日前发布的《全国楼市区域分化格局下的地方房地产政策研究》报告(下称《报告》)显示，上海、深圳、南京、苏州等地及周边城市的房价和成交量出现井喷式增长，与大量三、四线城市和以沈阳为代表的部分二线楼市的持续低迷，形成了巨大的反差。
中原地产首席市场分析师张大伟指出，目前楼市调控趋势出现了明显改变。从最近各地出台的政策可以看到，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也明显分化，“托底盖帽”开始出现。房价上涨较快的城市，包括部分一、二线及辐射区都出现了紧缩性政策，如上海、深圳的限购升级及部分城市的信贷收紧。
这12个城市调控最有可能再升级
上海易居房地产研究院研究员曹倪娜预计，未来各地政府将根据当地楼市发展趋势制定相关的“放松”或“紧缩”政策。楼市过热的区域，会进行适当的控制，严防暴涨引发的风险;在楼市不温不火的区域，继续实行刺激性政策。因此，分析和判断区域楼市的冷热程度，就成为了预测地方楼市政策的风向标，而“商品住宅价格涨幅”和“商品住宅库存去化周期”是判断市场冷热的两个核心指标。
短期房价上涨压力较大的地区，首先将面临紧缩政策的压制。国家统计局数据显示，2016年3月，70个城市中，有62个城市房价止跌或上涨。其中厦门、合肥、上海、深圳和南京五个城市的房价环比增幅最大，北京、广州、杭州、天津和福州的增幅也较大，分列前10位。
随着一线城市的房价逐渐偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得部分二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。在深圳、上海、南京等房价涨幅较大的地区，目前已经出台了相应的紧缩政策。未来一段时间、随着房价的攀升，厦门、合肥、杭州等地也很可能出台相关的紧缩政策。
库存去化周期低于12个月的地区，也很可能触发相应的紧缩政策。根据易居研究院日前发布的3月35城库存报告，合肥、南京、苏州、上海、南昌、深圳、济南、杭州、厦门的存销比都低于10，去库存周期较短。其中，合肥这一数值只有2，南京和苏州也只有3，市场呈现明显的供不应求状态。
根据上述研究，易居研究院预计，2016年内，最有可能出台紧缩政策的前12个城市分别是：深圳、上海、南京、苏州、合肥、北京、郑州、南昌、广州、武汉、厦门、杭州。
未来最有可能出现哪些调控政策？
深圳和上海目前已经出台了较为严格的紧缩政策，特别是上海市在3月底发布的“沪九条”可谓”史上最严“限购令。在政策的干预下，这两个城市异常火爆的状态得以缓解，短期内进一步出台紧缩政策的可能性较小，但现有的政策也不会放松。
排名第三、四、五的南京、苏州和合肥，也已经出台了差异化信贷政策、加强预售监管等紧缩措施。排名第十名的武汉，也从公积金方面着手，释放了政策紧缩的信号。不过上述城市尚未出台涉及“加强限购”的行政性干预措施，短期内楼市并未能明显降温，房价依然呈上涨态势。如果未来房价继续大涨，将极有可能出台更为严格的紧缩政策。
其他几个城市及一些一、二线辐射区域尚未出台紧缩政策，如果未来出现房价大涨，也有可能适时推出一些控制性的楼市政策。
张大伟认为，未来一二线城市最有可能出现的政策包括：严查中介烘托房价，，约束独家房源、高价房源对市场的影响；加税；对区域指导价进行调整——目前北京的交税价格是实际交易价格调度40%左右，部分学区房甚至只有20%，这种情况下，指导价提高50%的可能性非常大，而一旦指导价格提高，对市场的影响将超过减税的利好；还可能对二套房信贷收紧，看齐上海的二套普通住房首付50%，非普通住宅70%标准；严格打击首付贷款与场外配资，要求购房人在申请贷款时承诺首付为自有资金；限价将不仅针对期房，很可能包括现房等。
对于已经出台楼市新政的城市，易居研究院认为，未来沪深楼市的成交量、均价在新政作用下，上升还是下降有待进一步观察。
