“地王”井喷楼市最后的盛宴？ 今年以来产生总价、单价或溢价率“地王”113幅，部分二线城市尤其火爆，房企疯狂拿地会不会给自己“下套”？

来源：南方都市报     2016年06月03日        版次：GC01    作者：赵毅 周亮 田姣

    房企跑步入场的“抢地大战”，就像当下炎热的气候，一再升温。

    在土地市场“沉寂”已久的深圳似乎不甘落后——— 昨日，中国电建和广州方荣联合体以82 .89亿元竞得龙华一块商住地，楼面地价为56781元/平方米，接近甚至超过了周边在售项目房价，成为深圳年度总价“地王”和龙华区域“地王”。

    这只是今年上半年“地王”频出的一个缩影。统计数据显示，截至今年6月2日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的22个重点城市，已产生总价、单价或溢价率“地王”数量达113幅。

    钟情于“地王”的融创、保利、信达、泰禾等房企，为何不惜天价拿地？“地王制造”的背后是真热还是虚火？

    土地市场的狂欢

    2016年的土地市场可谓真枪实弹，如果自己钱袋不鼓，都不好意思在拍地现场一展拳脚。据统计，凭借“地王”成为“网红”的房企融创、保利、信达，今年上半年的拿地金额分别为254 .99亿元、234.55亿元及215.13亿元。

    观察土地市场的表现，作为央企的保利地产在上海、南京、合肥、厦门等几个热门城市的土地市场高价拿地，制造了多幅“三高”地块，溢价率最高接近400%。而其为上述4个城市的“地王”项目付出了将近160亿元的代价。

    保利地产内部一位不愿具名的人士在接受南都记者采访时透露，“保利之所以选择在这几个城市拿地，主要还是看好这几个区域的发展潜力，但如此高的价格的确不在预料范围之内。”而记者多次致电保利地产发展研究院院长张亮进行采访时，对方并无明确表态。

    实际上，除央企当中的典型代表保利之外，民企中向来有“接盘侠”之称的融创，近年来在土地市场欲备足粮草，钱袋充盈的融创自然不会错过这场“狂欢”。截至今年5月，融创中国在长三角、珠三角等地不断豪掷，接连在8个城市陆续制造出8个“地王”。拿地背后的动因是什么？一名接近融创的业内人士向记者透露，“现在三四线库存高企，除了一线也只有二线可拿，一旦看到合适的当然是不惜血本。”

    就在融创拿地的风口浪尖，融创中国董秘高曦出现在深圳由链家和中信建投共同举办的一场分享会上，高曦就“地王”问题表示，“融创对所进入的区域都有较长远考量，过去几年融创2万元/平方米的地价可以卖出4万元/平方米，那些2万/平方米的地过去也是‘地王’，最后都消化掉了。这就意味着现在看来是‘地王’的未来不一定是‘地王’。”会后，南都记者欲进一步采访高曦，却被对方告知不方便接受采访。

    “二线城市在上一轮房价上涨中幅度不大，有很大的补涨空间。”华发证券一名负责人向记者表示，开发商之所以在这几个二线城市拿地，最主要还是看好未来房价上涨的预期。

    其实，在今年的土地市场上出镜率最高的，是一家有着央企背景的地产上市公司——— 信达地产。记者查阅相关资料发现，信达地产由信达投资有限公司控股，信达资产是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司，其实际出资人为财政部。

    在多个“地王制造”的背后，信达高调现身，先后以总价123.18亿元及58.05亿元摘得杭州和上海两地块，前者成为2016年截至目前的全国总价地王，后者则以溢价率306.53%破了保利的纪录，此前保利曾以溢价率296%摘取浦东新区周浦地块。

    值得一提的是，杭州地块本来由万科与信达联合拿地开发，而据传言万科一方由于无法接受价格太高而中途退出。南都记者就此致电杭州万科公司相关负责人，对方表示对外界的质疑不否定，但也不作具体回应。

    地价高到行业大佬万科中途退场？截至6月1日，信达地产今年上半年拿地总金额已接近160亿元，而信达在2015年报中的计划土地投资额仅为80亿，这意味着不到半年时间，信达地产在土地市场上的支出已是原计划的近两倍。

    对于上述问题，南都记者致电信达地产方面相关负责人，对方表示信达属于体制内的企业，并不方便接受任何媒体采访。

    而据一位不愿具名的业内人士向南都记者表示，“信达之所以敢这样拿地，究其原因，还是其融资成本极低。如果按年2%的利息，一年内土地只要增值6%，就可以覆盖利息。”

    从整体来看，2016年开年以来，全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”(高单价、高总价、高溢价率)地块，扎堆出现在4个二线城市：南京以19席夺冠，接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。

    不难看出，“地王”集中于二线城市。南京万科一位不具名的内部人士向南都记者透露，主要原因还是一线城市地价太高，企业只能瞄向了二线城市，“拿了肯定不会错，但不拿就没机会。”该人士此前8年均在万科投资运营部，也曾参与拿地的战略研究。

    此外，绿地、泰禾、万科、葛洲坝、招商等房企也在土地市场上争相出手，而更多民企实则望地兴叹。上述人士对记者表示，“不是说民企就不想拿地，而是在经济实力上的确竞争不过，，也更加谨慎。”

    泰禾集团内部人士亦向南都记者透露，“每块地我们都设有一个价格预期，如果价格被推得太高也不会去抢，但土地市场竞争激烈，有时候其实是‘被地王’了。”

    面粉与面包谁涨得快？

    今年部分二线城市土地市场异常火热。克而瑞《2016年全国地王统计数据表格》显示，截至今年5月，“地王”主要集中在除深圳以外的一线城市（包括广州的腹地佛山），以及南京、苏州、杭州、合肥在内的多个二线城市，尤其在二线城市，更将“地王”井喷现象归结为“黑马”逆袭。

    《4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，4月新建住宅平均价格环比涨幅前十位分别是惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉，一线城市被抛之于后。

    2016年的土地市场是真热还是虚火？一名南京万科内部员工陈郝（化名）在接受南都记者采访时坦言，南京出现了大量恐慌性购房，与近期“地王”频出不无关联，然而，新一波的“地王”日后如何消化，恐怕是个难题。

    根据国家统计局最新公布的4月份全国70个大中城市房价变动情况显示，新建商品住宅价格与上月相比，上涨最快的三甲是合肥、厦门、南京，价格分别比上月增长了5 .8%、5 .3%和4 .4%.紧随其后的是上海、杭州、北京和福州，增长率都在3%及以上。

    在70个大中城市房价变动中，南京房价已连涨14个月，明显呈现加速上涨的趋势。目前南京、厦门的房价同比增速已超过北京，合肥增速已超过广州。其中南京房价同比涨幅达到22.6%，高居全国第三。

    与房价相同，南京的地价也进入疯狂上涨的通道。“今年5月，河西地王已飙升至45213元/平方米，跃居南京‘地王’，上周末周边二手房成交20多套，购房者恐慌入市”，陈郝向记者表示。同样作为一名购房者，他不得不承认，早买比晚买好。

    在陈郝看来，这无疑催生出一个问题———恐慌性购房。一方面，地价不断被推高，导致房价上涨的预期愈演愈烈；另一方面，政府控制供应量导致购房者或投资者担心未来可能买不到房，大规模购房潮又倒推房价上涨。

    陈郝长期观察南京楼市，居高不下的房价让政府部门开始警惕，南京4月份出台限价令，将年化涨幅限制在8%-12%，物价局把控房价更严，开发商欲报高价被物价局打回。但观察近期地价涨幅，南都记者查阅历史资料数据显示，河西南的楼面地价已在近4年时间里上升了200%，相比去年3月河西南拍出的区域最高地价涨了3倍。

    这也就意味着，在这样的市场环境下，比较的不仅是面粉和面包谁更贵，而是面包的涨幅是否能在短期内追上面粉的涨幅。以南京市场为例，房价上涨速度已明显赶不上地价上涨速度。

    做一个简单比喻，某区域目前的房价在3.5万元/平方米左右，而拍出的地价超过4.5万元/平方米，如果未来一两年房价能够涨到6万元/平方米以上“皆大欢喜”。但如果市场只能接受5万元/平方米以内的价格，这个空由谁来填？

    一份中原地产研究部向南都记者提供的报告显示，截至5月25日，年内抢地最积极的房企合计拿地金额3887亿元，同比增长71.6%；平均成本6283元/平方米，同比增长48.4%.已经公布今年前4月销售业绩的30家房企，平均售价同比上涨12%.对比之下，地价涨幅明显超过房价涨幅。

    开发商需要担心的是如何回本，而投资者则更像是在泡沫中裸泳。“南京政府的限价政策非常灵活，未来怎么调控还要根据市场实际情况。也就意味着地价泡沫也会因为政策的放松而消解掉。”陈郝表示。

    “地王制造”背后的逻辑

    新城控股副总裁欧阳捷曾公开谈及“地王”制造的原因，目前面临资产荒和“做什么都不赚钱”的市场，能让国有资产保值增值的项目也很稀缺，在M 2泛滥的情况下，一线和热点二线城市房地产几乎是能看清的能够盈利的不二选择。

    前述华发证券相关负责人则表示，货币超发是一个重要原因。“现阶段存在一个现象，大的资产管理公司面临‘有钱无处投’的难题，可行的投资渠道有限，流向房地产或是更好的选择。”

    晨播私募基金研究机构C E O晨播在接受南都记者采访时表示，包括私募基金在内现阶段大部分仍是投向房地产，2014年以前房地产排在第一位，现在仍位于第二的位置，“基金也在寻找一些优质地产项目，特别是在一二线城市。”

    华润证券投资总部总经理刘辉向南都记者表达了自己的观点，“我们的确会将部分资金投入房地产，从今年较火的几个二线城市来看库存周期较短，但这并不意味着区域是我们关注的重点，相比之下交易对手的资质更加重要。”

    值得关注的是，房价是否会在未来随着地价上涨？刚刚离职国泰君安的分析师任泽平近期表示，房价的上涨，一般来说和M 1货币的供应具有非常紧密的关系，这就意味着这一轮房价和上涨还没有结束，可能也接近尾声。“随着二三线城市的房地产调控以及需求的释放，二线城市、三线城市的房价可能在今年下半年或者今年年底见顶，宣告这一轮房地产上涨周期的结束。”

    上月，中国社科院发布房地产蓝皮书《中国房地产发展报告（2016）》指出，2015年全国房地产市场反弹迹象明显，但城市分化加剧，个别城市上涨幅度远超其他城市，导致局部市场价格泡沫明显，风险概率增加，不利于房地产市场稳健发展。现阶段房地产市场面临结构供需严重失衡，预计2017年楼市或全面下滑。

    在“地王”频出的背后，银行发放给开发商的信贷资金也成为市场关注的热点。

    根据监管要求，应该是开发商通过自有资金拿到拍卖的地块后，再以这块地做抵押，银行才能给开发商发放贷款，再投入到下一步的开发。

    昨天，某股份制银行地产金融部负责人向南都记者表示，实际操作过程中，由于开发商实力的不同，银行会有不同处理方式。如果是有实力并且资质较好的开发商，拿的地价又比较高，那么银行会给予开发商一笔贷款去拿地。但是这种情况是不符合监管要求的，所以出现的情况比较少或者是通过其他方法去规避监管。

    对于开发商来说，高地价可能为日后埋下定时炸弹。在同策咨询研究部总监张宏伟看来，拿“地王”的企业也可能自己给自己“下套”，如果房价没有涨上去必定有人为此买单。

    采写：南都记者赵毅 周亮 田姣