对于刚需家庭来说，在成熟的居住社区、成熟的物业管理环境下，买一套带装修的二手住宅，稍加打理即可入住，这是一个节省人力物力的选择。尤其是在市中心，土地资源枯竭，二手住宅市场当道，“红五月”来临，价格波动明显，市场走势难料，如何选择楼盘，不同的家庭有不同的要求。置业顾问所说“不买贵的，只买对的”，用到二手住房选择上，同样管用。

图/广州日报记者 石钟情

大市场

市场走势分化

买家需区分市场

与一手住宅市场不同，今年以来，二手住宅市场呈现出各个区域差异化的市场走势。其中，东城、南城等中心区域延续着一贯的量价齐升的走势，而水乡片区以及寮步等镇街则显得较为弱势。临深片区在经历了去年年底到年初的疯狂之后，目前成交量有所回落。

记者从东莞市房管局官方网站了解到，最近一周，东莞全市的日均二手房成交量徘徊在250套到300套之间，这一数据较四月上旬有所增长，但低于三月份的日均成交量。业界人士由此认为，二手房交易的起落受到前期深圳客撤退的影响。但是，由于传统的五月旺季市场来临，二手房成交量再次走旺，属于市场惯性使然。

另一方面，整体而言，目前东莞楼价正处于历史高位，半年时间，塘厦、樟木头、凤岗等镇价格涨幅达到50%左右，市中心区均价目前突破了每平方米单价12000元，而在去年同期则为9000元左右。其中，东城区连续三个月成交量居前三名，日均成交40套左右的记录，让东城区稳居二手住宅的最热区域。

业界人士认为，五一节期间，市场热门区域将会延续量价齐升的市场走势。这种情形对于刚需家庭来说，造成了极大的压力，是否选择此时入市？令不少买家纠结不已。

不过，市场差异发展的不平衡现象，也让水乡片区、大石龙片区的买家感到庆幸。因为没有深圳外来买家的追捧，导致东莞西北部片区镇街的二手住宅物业价格走势温和，成交量低迷。麻涌、望牛墩、中堂等镇在本月曾经出现过连续两个交易日成交为零的记录。对于刚需客来说，此种行情有利于货比三家，择优入市。

市中区

市中心区价格坚挺

市场观望苗头出现

二手市场的主要成交区域在市中心区，这与看一手房主要在镇街不同。而市中心区的主要成交市场又集中在东城和南城两大中心区域。连续三个月，东城和南城的成交量都在200套到400套之间，这一数据几乎占据了全市二手房成交量的半壁江山。而价格也处于稳中有升的坚挺状态，除了塘厦、长安、凤岗等前期被深圳客追捧的镇街之外，市中心区依然是长期稳固而坚挺的二手房成交区域。

经过一轮强劲的量价齐升之后，目前市中心区的二手楼市场处于高位回稳的阶段，即价格相对来说涨势不再迅猛，成交量也逐步回到去年夏天的水平。最近连续多日，南城、东城的每天成交量都徘徊在30套到50套之间。

高质量的楼盘业主叫价较为坚挺，且议价空间有限，记者走访南城的万科金域华府、光大景湖时代城等社区，在实地采访中发现，一些位置、装修较好的房源，业主叫价在1.5万元/平方米之上。

不过，房市经历了一轮疯狂上扬之后，目前已处于回落阶段，因此在成交量上明显不如二月份和三月下旬。业主过于强势的待涨心理，在一定程度上导致买家观望。

汇龙地产置业顾问梁美琪告诉记者，二手房业主放盘的心态，基本上都是以一手市场价格变化为风向标。但在仍有一手住宅供应的区域，如果一手房和二手房价差不大，购房者往往还是倾向于选择一手房。

因此，现在可以看到的是，业主放盘价高高在上，但买家并没有出现恐慌性的入市现象，这种情形就导致了市场成交量有所回落，所谓的有价无市情形再一次出现，反映市场出现了观望的苗头。

水乡片

刚需置业选择空间大

相对于近深片区的价格居高不下、市中心区是有价无市的现状，位于市区西北部的属于各镇街的二手楼市目前却走势相反，各个镇街二手住宅成交量和成交价均处于低谷，房管局的网站数据监测发现，进入四月以来，麻涌、望牛墩、中堂等地二手楼交易非但没有跟上近深片区的步伐节节攀升，，反而出现成交量经常为零的情形。

市场人士分析认为，水乡片区的房价走势背离了其他镇街的原因在于缺乏人气，即深圳客没有到来。实际上，凡是在上一轮市场上扬的镇街，都有深圳客一拥而入。如果除去这一因素，水乡片区的二手住宅市场与其他镇街并无不同。

不过情形将会很快发生变化，在麻涌、中堂等镇街，大量的服务企业进驻，促使万科、碧桂园这样的大地产商跟进，这些企业在带旺当地的人气之后，楼市变化将会相应地出现。

在麻涌，去年阿里巴巴进驻设立电子商务物流基地之后，紧跟着，京东商城也将物流基地设置在麻涌，再加上其他制造业大项目相继进驻之后，麻涌周边的物业将会相应看涨。而目前，麻涌镇的二手楼价格依然徘徊在6000元/平方米左右，市场成交量也处于低谷。不过，与之相对应的是，万科、碧桂园的超级大项目已经进入市场，其一手楼开价大约在每平方米8000元至10000元之间，一手住宅的质量提高之后，对于后市二手住宅而言，影响力将会逐步显现。

另外一个有利于水乡片区楼市发展的因素是地铁规划，按照东莞最新的规划方案，处于水乡中心位置的望牛墩、麻涌和洪梅三镇，将是未来广深轨道交通、佛莞轨道交通、惠莞轨道交通等多条城轨的中转站，这一系列的轨道交通运行之后，将会极大程度提升三镇的人流量和服务行业的发展，加上前述的企业进驻，势必会带来当地二手物业租售的行情。

汇龙地产置业顾问梁美琪对此分析道，对于刚需来说，如果在市中心区看不到满意的物业，而对于工作单位、上班要求不是很固定的人士而言，不妨考虑到水乡片区置业。实际上，水乡片区的任何镇街到市中心区也就是半个小时的车程，而望牛墩、麻涌则更为近便。对于大城市来说，这点距离几乎算不上障碍，如果算上经济这笔账的话，相差足足一倍的价格，是可以考虑在水乡片区入市的。

地铁热

节日市场：地铁概念热度不减

就二手住宅运行态势而言，业界人士总结分析认为，今年第一季度是深圳客蜂拥入市带来的量价齐升，这个风潮在三月底达到顶峰之后，随着深圳市政府出台限制购楼举措而结束。但是，东莞的二手房市场并没有因为深圳客的退潮而出现大幅回落，而是以较为平稳的态势运行，其中主要原因是地铁概念一直在人们脑海里挥之不去。

目前，东莞地铁2号线进入试运行阶段，地铁的开通，毫无疑问将会提升刚需和投资客的置业热情。实际上，凡是地铁出入口所在的位置，二手房价格都已经被一轮又一轮的地铁概念拉高。

记者发现，同样是在南城成熟居住地段，宏远社区由于没有设置地铁出口，所在社区的二手楼价格足足比西平地铁口物业低5000元/平方米左右。“目前宏远社区的二手物业大多徘徊在每平方米8000元到10000元之间，而西平同样质量的物业叫价15000元/平方米左右。”满堂红地产的销售人员告诉记者，地铁概念虽已炒作多年，但目前并没退潮，随着地铁的正式开通，刚需买家预计还会炒作这一概念。

而记者在实地采访中发现，地铁出入口所在的物业，是近期成交量集中的地区。尤其是市中心区第一国际、西平片区、南城与厚街交界的社区，尽管部分区域属于新建社区，但二手物业几乎是卖方市场，基本上一放盘就有人接手，并且议价空间有限。

满堂红旗下门店一位置业顾问告诉记者，预计五一节日期间，成交最旺的依然是地铁出入口的物业，实际上不只是五一节，整个五月到六月都是传统意义上的交投旺季，楼市在这个期间的成交量都是在整个年度中走高的。

业界：

改善性住房

持续受关注

合富置业研究数据表明，就东莞而言，政策的持续宽松，将会释放大户型、改善型二手住宅的市场潜力。其中，对于大户型和二套房买家，营改增以及契税的下调，对于改善型买家的刺激作用十分明显，大户型产品的成交亦呈现明显的增长。

据合富置业成交数据显示，在央行及财政部相关政策文件出台后，大面积、总价高的高端物业的成交比例有了明显的增长。其中，144平方米以上大户型的成交占比已经达到19%，较去年4季度上升了接近9个百分点。而总价150万元以上的物业，成交比例亦由去年4季度的不足5%，大幅上升至现时的27%。在东城，黄旗山片区、西平片区的高端项目，都备受这些改善型高端客户的青睐。其中部分优质单位例如万科金域华府、景湖荣郡、万科紫台等，其二手均价已经超过1.5万元/㎡。

另一方面，由去年4季度开始，随着周边区域楼价的快速上涨，处于广深之间楼价洼地的东莞，在楼市逐步回暖的同时，也吸引到不少投资客的关注。数据显示，1季度东莞二手市场的买家当中，投资客的比例超过10%，相较于去年同期时的4%，增长十分明显，其中以长线持有的投资客为主，这也体现出市场对未来东莞楼市的信心。

楼盘资讯：