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摘要：5月即将落地的营改增对想要二手房的朋友来说是一利好政策，二手房税率的调整使得二手房交易越来越多。但是在二手房过户问题上，如果购房者不仔细核对，或是不知道具体需要什么资料，那很有可能会让自己吃亏。那么二手房过户到底是怎样的一个流程呢？为此小编整理了一篇二手房过户办理的具体流程，希望可以帮助广大网友。

芜房网讯  5月即将落地的营改增对想要二手房的朋友来说是一利好政策，二手房税率的调整使得二手房交易越来越多。但是在二手房过户问题上，如果购房者不仔细核对，或是不知道具体需要什么资料，那很有可能会让自己吃亏。那么二手房过户到底是怎样的一个流程呢？为此小编整理了一篇二手房过户办理的具体流程，希望可以帮助广大网友。

一、如何挑选合适的二手房

面对众多的二手房，也许不知道该挑哪一个了，既担心自己挑错了位置，又害怕选择的房子缠上纠纷。那么在选择时就要注意以下几点了：

1、地理位置非常重要

若购买二手房用于居住，尽量选择交通便捷，周边商业氛围较完善的区域，这样既方便日常工作出行又方便买菜、购物等。但若购买二手房作为投资，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，这样可以借助商圈的不断成熟使二手房价值充分体现出来。

2、房屋质量要看清

最好不要选择那些建成时间较久，使用时间较长的二手房，这些房屋可能存在管线老化或走线不合理、墙体开裂或脱皮明显、天花板渗水、防水防火性能较差等状况，存在安全隐患。  

年代久的老小区

3、户型面积要选好

户型面积上可以根据自己的经济实力，挑选自己中意的，不要因为总价低等原因仓促决定，以免日后后悔。

4、房屋产权要搞清楚

在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分重要的。包括产权证、身份证等其他证件与卖方本人一致：房屋面积与产权证上标注的相符：房产抵押情况，共有人等信息，都要确定清楚，以免发生纠纷。

5、装修结构弄清楚

一般二手房都是装修过的，若买房后想重新装修，应提前弄清楚该房屋的装修情况，包括内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等。

6、屋内配置检查仔细

购买二手房时，屋内的部分配置(沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话等)，通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再考虑购买与否。  

7、社区整体情况清晰

了解小区物业费缴纳标准、方式。小区安保水平，绿化水平，物业提供的服务有哪些，停车位情况，邻里是否和睦等，这对自己的以后的居住安全，居住氛围都是有影响的。

小区绿化环境

二、办理过户的具体流程

选择确定好了自己心意的二手房后，接下来就要去办理过户的手续了。其实二手房过户的流程并不复杂，整个办理程序可以分为四个步骤：即签订契约、缴纳税费、产权登记、领取新证。

第一步：买卖双方带齐夫妻双方身份证、结婚证、户口簿。卖方还要带齐原房产证、土地证、契税完税凭证，在市房管局房产交易大厅或是房屋产权监理部门签置《房地产买卖契约》，房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定。

第二步：买卖双方到房屋所在区房管局房产交易大厅，按国家规定交纳相关税费，目前主要包括：契税、房屋交易管理费、产权登记费，并将申报材料递交到房管局受理窗口进行受理

第三步：买卖双方交纳相关税费后，按照要求递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写《房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。

第四步：所有资料准备齐全的买卖双方，在若干个工作日后，买方即可持本人的有效身份证明到市房管局房产交易大厅领证窗口领取房屋权属证书。

三、办理中的注意事项

1、买方需本人到场，带上有效身份证件、购房合同。卖方权利人带上有效身份证件及相关证件到场。出售共有房产时，共有人同时到场。

2、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;未依法登记领取权属证书的以及权属有争议的房地产不能交易。

3、买方本人或卖方因特殊情况不能亲自到场办理过户手续的可委托他人办理，但买卖双方不能委托同一个人办理。受托人属非直系亲属的须办理公证委托方为有效。

4、买卖双方必须对交付的方式自行协商一致，并对彼此达成的协议负责。

5、在办理二手房过户时，首先要清楚该住房是否是房改房，如果是的话，按照规定，像买卖、赠与、继承、析产在过户时都需要对房屋重新测绘。

房产证

四、二手房买卖需要缴纳哪些税费

1、契税：对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

2、权证工本费：10元/本；由买方承担；

3、配图资料费：10元/件；由买方承担；

4、权证印花税票：5元/本，由买方承担；

5、登记费：住宅：80元/套（按标准的50%计收）；非住宅：550元/套（按标准的80%计收），由买方承担。

6、营业税及附加税：5.5%（超过2年的普通住房对外销售，免征）；由卖方承担；（2016年5月1号以后对购买未满2年的二手房征收5%，超过2年的二手房免征）

7、土地增值税：1.5%由卖方承担（个人出售普通住宅免征）；

8、个人所得税：全额*1%或增值*20%（个人出售5年以上的家庭唯一住房是免征）；由卖方承担；

9、交易手续费：6元/平米，双方各自承担；

10、合同印花税：0.05%，双方各自承担；

11、若通过中介达成的交易，会向中介缴纳一定的费用；测绘费，核档费，评估费等。

五、常见纠纷与问题

1、买卖双方缺乏诚信，隐瞒真实信息导致纠纷。

为了促成交易，卖方会隐瞒真实信息，如房屋质量问题、居住环境问题，，在签订合同后买方发现问题从而引发纠纷。对此，购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。

2、房价变化快一方反悔，以种种借口不办理过户手续。

房价上涨时，卖方可能坐地起价或是反悔，不办理过户手续引发纠纷。对此，双方应签订这方面合同，还要提前考虑房价上涨、下跌等因素约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时及时办理，避免对方反悔。

3、中介机构的不规范行为导致纠纷

若买卖双方通过中介机构建立联系，进行交易，而中介机构本身的机制和人员素质不一，在签订合同或办理手续时出现问题，或是合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致纠纷。为避免上述情况发生，买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构，交易前应当充分了解各种事项，并对双方谈定的内容以书面形式约定好。

4、房屋产权登记制度不合理，导致难以发现房屋共有人情况，引起共有人提起诉讼。

现行的房屋产权登记制度仅登记一名所有权人，在交易过程中，交易的另一方很难发现还有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起诉讼主张买卖合同无效的情况出现。对此，可以在签订合同时让对方提供确保有权处分的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

六、营改增新政对二手房的影响

目前营改增税费究竟是增是减，主要看两点：二手房购房时间和优惠政策是否平移。对于购买未满2年的二手房，如果税率低于11%，“营改增”则是相当于减少了缴税金额；对于购买2年以上的二手房，即如果以前二手房持有两年以上转让免征营业税，未来二手房持有两年以上转让也将免征增值税，那营改增对此类房则无影响。如果优惠政策不平移，那对于购买2年以上的二手房，那就要从免税变为缴税。

以芜湖一套50万元的普通住宅为例，5月1日前 营业税5%：50×5%=2.5万元

5月1日后 增值税5%：50÷（1+5%）×5%=2.38万元 减少0.12万元

就平常而言，二手房市场交易情况尚且可观，再加上马上营改增的实施，这又将促进二手房市场的发展。看完小编总结的几大事项，众位网友是否对二手房交易有了了解，如果近期有购买二手房的朋友，要记得收藏这篇文章哦！