（文章原标题：东莞二手房成交再创新高 投资客占比超过一成）

　　东莞二手房成交再创新高，2016东莞二手房交易流程一览。中金网，2016年的一季度，东莞楼市并不平静。政策面上多个利好陆续出台，春节前后，央行以及财政部分别针对非限购城市推出降低首付以及调整契税、营业税的利好政策，直接刺激东莞楼市节后成交不断攀升。新政下大户型豪宅单位最为受惠，亦带动一波成交热潮。

　　成交量创5年新高

　　据合富指数监测二手网签数据显示，2016年3月份东莞二手住宅网签6545套，共77.3万㎡，较2月份大幅增加155.8%，同比2015年3月上涨150.7%，创五年新高。业内人士表示，政策利好叠加、季节性旺季及一手供应持续不足是三月东莞二手楼市爆发的重要原因。

　　由区域看，市区及各镇区的交投环比升幅基本在1倍以上，其中升幅较大的片区主要有两种类型：一是主城区，包括东城、莞城和万江，升幅基本在2倍左右；二是经济较发达的镇区，如厚街、常平、樟木头，升幅基本在2.4倍以上。临近深圳的镇区本月的表现较过往明显逊色，交投升幅基本在1倍左右，一方面是因为前期的深圳客大量消化，另一方面是深圳调控政策有所收紧，影响部分买家的购房情绪。据合富指数监测，3月二手房中深圳客占比为12%，较1月、2月明显下降。

　　就一季度的数据来看，楼市成交的火热状况一直在延续，虽然有2月春节假期因素的影响，但一季度的二手成交量比去年四季度毫不逊色。据东莞房地产公众信息网的数据显示，一季度全东莞的二手网签量高达14310宗，较去年第四季度仅仅微降3.7%，同去年一季度相比则大涨95.9%。

　　业主反价、惜售多

　　楼价方面，市场的回暖带动了楼价的上涨，而部分一手项目的提价，也使得周边二手业主跟风提高放盘价格。据合富置业成交数据显示，一季度东莞地区的二手楼均价为10262元/㎡，二手楼均价首次突破万元大关，同比涨幅超过3成。与此同时，二手楼的议价空间较之前明显收窄。数据显示，一季度东莞二手住宅的议价空间已经缩小到不足2%，较去年年底3.6%的议价空间，收窄了将近一半，尤其是在一系列新政出台后，业主议价空间收窄甚至反价的现象更为明显。新政对大户型豪宅单位的利好，促使高端物业的成交明显加快，对整体二手楼均价也起到明显的拉升作用。

　　行情火爆，业主心态强势，反价、惜售不在少数。据合富指数监测，3月份业主普遍反价3%-5%，个别甚至升价10%。同时，买家的购房意愿也空前高涨，基本相中即入，追价入货，追价幅度基本在3%-5%之间。由于买卖双方对价格的认可度较高，交投节奏明显加快。

　　中高端、投资客户增长

　　二套房首付的下调，以及对于大户型和二套房买家契税的下调，对于改善型买家的刺激作用十分明显，大户型产品的成交亦呈现明显的增长。据合富置业成交数据显示，在央行及财政部相关政策文件出台后，大面积、高总价的高端物业，成交比例有了明显的增长。其中，144平方米以上大户型的成交占比已经达到19%，较去年第四季度上升了接近9个百分点。而总价150万元以上的物业，成交比例亦由去年第四季度的不足5%，大幅上升至现时的27%。君御旗峰豪园、新世纪豪园、花样年君山、锦绣旗峰、景湖荣郡、鼎峰尚境等高端项目，都备受青睐。而部分优质单位如万科金域华府、景湖荣郡、万科紫台等，其二手房均价已经超过1.5万元/㎡。就三月份而言，东莞二手买家的结构大致与上月相当，以刚需旧客为主，首置占比约为七成，改善换房需求约占两成，投资客占比一成左右。投资需求增多，显示买家对后市的信心较为充足。

　　另一方面，由去年第四季度开始，随着周边区域楼价的快速上涨，处于广深之间楼价洼地的东莞，在楼市逐步回暖的同时，也吸引到不少投资客的关注。数据显示，1季度东莞二手市场的买家当中，投资客的比例超过10%，相较于去年同期时的4%，增长十分明显，其中以长线持有的投资客为主，这也体现出市场对未来东莞楼市的信心。

　　2016东莞二手房交易流程一览：

　　付定金前需做三方面评估

　　关于如何选择二手房，本文就不再赘述，只从准备交易开始，买主在交付定金前，一定要对房子严加考察。可从如下三个方面来评估：

　　1、房屋所有权是否真实、完整、可靠：房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷，一定要由卖方出示合法的“房屋所有权证”。

　　2、了解所购“二手房”的准确建筑面积：合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

　　3、明确屋内设施的交验细节：有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。

　　签订买卖居间合同

　　1、签订买卖居间合同 房屋细节要明晰 ：交付定金后，便到了签订《房地产买卖居间合同》环节。买主可到东莞市房管局官网二手房源栏目下载《房地产买卖居间合同》范本。

　　2、当事人的名称或姓名、住所：在这一步，买主要搞清楚卖主的具体情况，包括供职单位等，以免出现欺诈情况。可以通过一定渠道向该房主的邻居来求证身份的真实性。

　　3、房屋细节：在这个部分应写明房屋位置、性质、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属，是否存在房屋抵押或其它权利瑕疵，是否有违建部分，房屋的物业管理费用及其它交费状况。

　　4、房款：这是合同中最重要的内容，应写明总价款、付款方式、付款条件等。

　　5、履行期限、地点、方式：这部分内容主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程、配合与协调问题、各种税费及其它费用如何分摊。

　　找担保公司 担保赎楼

　　卖主尚未还完房子贷款，买家也需要向银行按揭贷款的才需要“赎楼”。

　　1、别随意垫付资金代卖家“赎楼”：如果卖家名下还有其他欠款，房屋可能面临被查封;或者卖方临时变卦等，都将使买家陷入被动局面。

　　2、赎楼，由担保公司出资还清业主的贷款，将房产证赎出来，再为买家向银行申请按揭贷款。客户除了交一笔担保费用外，还需支付一笔担保赎楼金，按担保公司所垫资金的1%收取，东莞的二手房交易市场卖家多为实收价，这笔费用最终由买家承担。

　　3、选择一个靠谱的担保公司：辨别的标准为融资性担保公司是否在具有营业执照、税务登记证、组织机构代码证的基础上具备金融许可证，以及注册资金数额大小，这些信息可在工商网上查询。

　　申请房贷

　　1、可同时向多家银行申请房贷：可去多家银行问问，是否接纳二手房贷款申请，条件如何，最后比较一下，哪家银行更划算。

　　2、职业影响房贷申请进度：可以在购房前一年左右的时间里，让自己银行账户的流水账增多，以争取更快的同贷书以及更优惠的购房利息优惠。此外，申请人的职业是比较重要的问题，其中最受认可的是政府公职人员、行政管理、金融、律师等，失业人员在申请住房贷款时难度很大。

　　3、问清银行是否有指定的评估公司：当购房者向银行填交按揭申请表后，有的银行会向客户推荐多个评估公司，买方可以选一个评估公司约定好时间上门评估。评估费用一般是银行评估价的千分之五，由买方支付。需要注意的是，向银行申请按揭的时候需要买卖双方都到场。

　　房产登记过户

　　首先，二手交易提供的资料中，最基本的是《房地产权证》或《房屋所有权证》;买卖双方合法身份证明及复印件，如买方是未成年人(即未年满18周岁)，可由其监护人办理，并提交监护人和申请人合法的身份证明。

　　其次，如果是多人共有的房产，须提交房地产共有人共有证及出具其他共有人同意出售的证明书。如房地产是处于出租的状态，卖家须提交租赁合约及承租人对房屋买卖的征询意见书。

　　房管局还规定，房屋交易应亲自办理。如本人不能亲自办理时，可依法委托代理人办理(公证委托)，公证时还需要花数百元的公证费。

　　在资料齐全的情况下，房管所根据房产档案资料核实房屋产权状态是否清晰，在房屋产权状态清晰的情况下，房管所受理办证申请，受理后30个工作日内出证。