前期税费等利好政策的叠加效应集中释放，无锡楼市开春后升温。二手房市场也成为开春楼市中一道靓丽风景。当前，无锡二手房市场交易持续火热。

　　1交易火爆办个产证要排队

　　最近，市民林先生每天要接五六个房屋中介的电话，都是告知买家报价，催促他卖房的。林先生在海岸城有套87平米的毛坯两房，今年年底就满2年，起初报价76万。价格报得稍高些，问的人一直不多，他也一直没去关心卖房的事。然而，进入3月份，来问价的买家突然多了起来。

　　“你现在这个房子抢手得很，地段好，配套齐，又有市级机关幼儿园，报价可以提高到78-79万。海岸城的两房不多了，二期卖的基本都是大面积为主了。”听到中介公司的催促，林先生本想再观望一阵的，但不想中介的劝说电话一个接一个，劝他赶紧把房子卖掉。最后，他以78.8万元卖掉了房子，比去年挂牌子的价格多卖了2.8万元。

　　第二天上午，他和中介公司、买家三方一起来到位于复兴路的房屋登记中心三楼，一下子被里面的场面吓着了。“全是人，整个营业大厅被挤得水泄不通，到处排起长队。什么都要排队叫号。”“以前看房十天半月，现在当天看房当天交定。”盛世家园的经纪人小王告诉记者，从春节过后二手房市场一直在持续升温，伴随契税等一系列政策的释放，很多之前不着急买房的人都纷纷加入到了二手房看房队伍中。在不少卖家看来，，现在市场回暖了，应该是卖房子的机会了。从中介门店的反馈来看，平均看房成交转化率在提高，客户的看房成交周期也大幅度缩短，最快的当天看房当天即可交定金，看房成交周期平均缩短了一半时间。各个中介门店的工作人员几乎都是在加班加点地带着客户看房，市场成交一片回暖迹象。

　　市房屋交易管理中心的数据显示，3月二手房成交量创历史新高，成交面积85.96万平方米，同比增长266.41%，环比增长456.01%。其中，二手住宅面积54.28万平方米，同比增长184.34%，环比增长324.39%。4月7日、4月11日无锡二手房单日成交量甚至超过新房。

　　2看涨心态普遍部分房东跳价

　　房东坐地涨价成为近期二手房交易中的一大现象。在优房置业，工作人员小张透露，有同事3月份销售的一套融创熙园的房子从104万大幅跳涨到112万，居然还成交了。实际上，二手房市场上房东看涨的心态很普遍。在合同尚未签订阶段，也有不少房主挂牌一套房上调几次价格。“本来挂42万元，下午挂的，晚上就有3拨人来看房。”陈先生有一套小面积的全精装单身公寓，产权性质是住宅。他说，之前没有太了解市场行情，就大概估算着挂出了1万元每平方米的价格，但看房人的热情让他感觉挂太低了。第二天，他将挂牌价格提高到了44万元，当天依然有不少中介来电要求带人看房。现在他考虑将挂牌价格调到45万元。

　　“之前挂出的房源，要么价格从可以商议变成一口价。要么是之前总房款包含过户价，现在变成了过户费另算。”大众房产经纪人也介绍，当前无锡二手房市场仍处于“高烧”阶段，议价空间很有限。比如万科城市花园的带装修的房子，单价在1万元左右，部分优质房源的报价更高，这在以前是没有过的。比如万科二期一套带精装修的81平米的小三房（赠送面积约20个平米），房主报价128万。太湖国际社区146平米的大平层(毛坯)，北面可观蠡湖，又毗邻大剧院、万象城，房东报价183万。

　　3“营改增”倒计时对二手房市场整体影响不大

　　3月24日，财政部和国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（以下简称《通知》），备受关注的二手房交易营改增政策落地。

　　《通知》显示，北上广深之外的城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这给很多观望中的卖家吃了颗“定心丸”。

　　根据《通知》，二手房交易应扣缴税额=购买方支付的价款÷(1+税率)×税率。有人算了一笔账：以一套2年以内、房价总额为100万元的二手房为例，按原规定应缴纳5%营业税即5万元。“营改增”后计算缴纳增值税时，因为增值税的价外税属性，即100万元是含税价，所以计税方式为100÷（1+5%）×5%，约4.76万元。两者相比，二手房交易缴纳增值税比营业税节省约2400元。

　　通过二手房营业税和增值税的对比不难发现，增值税成本有所降低。业内人士认为，营改增税率的敲定，对二手房市场整体影响不大。也有其他市场人士分析认为，大量的购房需求已经得到释放，而随着时间的推移，利好政策的边际效应也将逐步减弱，加之政府稳定楼市的政策方向也不会改变，未来随着市场理性回归，二手房交易有望逐渐趋于稳定。

　　（江南晚报）