文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 张宏伟

　　政策面从严预期明显，政策面落地也就是3月底的事情，政策面可能涉及到限购严格执行、二套房贷政策收紧、二手房交易政策收紧、高端楼盘预售许可证从严、中介行业监管的加强等等。这些政策面会对上海楼市调整期的到来起到助推作用。

　　春节之后，上海商品住宅市场成交量价迅速回升，从市场去化压力来看，同策咨询研究部数据显示，截止2016年3月21日，上海市商品住宅库存量已经降至849.78万平方米，由于去年下半年至今市场成交量及去化速度维持相对高位，市场去化周期已经缩短至6.02个月（按照3个月移动存销比计算），单纯从指标意义上来看，短期内上海商品住宅基本面已经呈现快速反弹态势。

　　在这个阶段，“两会”陈政高部长、韩正书记发话调控一线城市楼市（韩正书记针对的是上海），政府相关部门也在密集调研上海楼市的走向，同时，政府也在储备相关调控政策，这让上海楼市的未来走势显得扑朔迷离。那么，2016年二季度以后上海商品住宅市场走势如何？会不会像2015年下半年或者今年一季度那样火爆？

　　政策面不妙！上海楼市拼命跑量，走为上！

　　从上海商品住宅交易量来看，同策咨询研究部数据显示，上周（3月14日-3月20日）上海商品住宅成交面积48万平方米，连续第三周维持50万平方米左右/周的成交量！按照这样的市场去化速度，预计3月份“小阳春”上海商品住宅成交量会突破230万平方米！！这个成交量是前所未有的！3月份“小阳春”变成名副其实的“大阳春”！

　　那么，这是否说明上海楼市会继续像2015年下半年或者今年一季度那样火爆？

　　显然，不是！自“两会”陈政高部长、韩正书记发话调控一线城市楼市（韩正书记针对的是上海）后，市场感觉政策不妙，政策从严预期加强！上海楼市拼命跑量，走为上啊，接下来就是这个行情！！由此可见，当前市场表现火热的局面是暂时的，后续市场或因为现在市场高位放量而进入深度的市场调整期。

　　上海商品住宅市场高位运行，成交量透支之后必然会调整

　　同策咨询研究部数据显示，2016年1-2月上海商品住宅成交面积分别为134万平方米、79万平方米，截止3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米，预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。按照这样的预估值来计算，2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米，这也是历史上前所未有的！

　　自此，大家不要忘记，今年一季度的上海商品住宅超过440万平方米的成交量是在去年1500万平方米高位基础上继续放的量。这说明了什么？市场继续想好吗？

　　显然，不是！众所周知，2015年上海商品住宅成交量高达1500万平方米，已经透支了市场需求。按照2010-2014年平均1000万平方米左右的成交量计算，2015年上海楼市已经透支了500万平方米的成交量。

　　春节之后，上海楼市本来即将进入自发的市场调整期，然而，央行降准0.5%，财政部新政也发布，再加上开发商的营销操作，市场迅速回升，甚至市场出现“恐慌性”购房与“日光盘”频现的局面。从成交数据来看，今年一季度商品住宅成交量就超过440万平方米，市场继续放量。至此，本来该来的市场调整期被政策面的利好打断了，市场调整期只能延后。

　　但是，这并不是市场继续好转的表现。因为在2015年市场成交量已经透支的继续上今年一季度继续透支，这意味着市场透支的力度再度放大，这也意味着一旦市场调整期来临，调整的幅度也会相对较深，大幅“降价潮”也会因为这轮市场需求的透支而来临。

　　从调整期到来的时间来看，由于市场需求的透支与政策面的从严预期，2016年二季度上海楼市将呈现供求博弈的特征，“量跌价稳”将是整体二季度趋势（尽管一季度市场仍然继续高位放量），同时，下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，，在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　本轮市场调整期时间点预判：10月份上海楼市开始“大幅降价”

　　首先，为什么是10月份上海楼市开始“大幅降价”？

　　第一、政策面从严预期明显，政策面落地也就是3月底的事情，政策面可能涉及到限购严格执行、二套房贷政策收紧、二手房交易政策收紧、高端楼盘预售许可证从严、中介行业监管的加强等等。这些政策面会对上海楼市调整期的到来起到助推作用。

　　同策咨询研究部数据显示，历次上海楼市调控政策面从从严开始的月份计算，大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期，从这个时间点来判断的话，如果上海楼市政策3月底出台，那么，10月份刚刚是楼市成交量跌入低谷期的时间段，因此，在10月份为了激活市场成交量，或者部分房企因为资金面的问题，上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。

　　第二，2014年以来上海土地市场“地王”频现，到今年下半年这个时间段，也刚刚好是这些“地王”们入市的时间点。从这些“地王”们的定价来看，势必是冲着上海楼市价格继续上涨而来的，然而，在这个时间点让这些“地王”们失望了，按照上面的分析，这个时间点刚刚又是市场调整期，下半年这个时间将无法支撑这些“地王”们的预期入市价格，因此，“地王”们的日子也一定不会好过，在下半年，“地王”们的项目也一定是率先降价销售的，或者低价入市销售的。

　　第三，在历年的第四季度，往往是开发商们尤其是品牌开发商们冲刺销售业绩的阶段，按照上述分析，10月份上海楼市将进入市场成交量的低谷期，那么，对于上海的开发商们来讲，在冲刺销售业绩的时候市场“哑火”了，想当然的，这些开发商不会坐以待毙，降价甚至“大幅降价”或低价入市成为它们冲刺销售业绩的最直接的手段，因此，从10月份开始，由于开发商冲刺销售业绩的因素驱动，这个时间段必然会出现“降价”甚至“大幅降价”的现象。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)

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