很多人都说，2016年中国房地产可以被载入史册。这一年，房地产政策频出，新年伊始，为响应2015年底去库存的号召，楼市相关信贷政策和税收政策进行了调整。在春节前后，楼市“政策包”接连面世，降首付、减免税、公积金提高额度等政策密集出台。另外，政府还出台各种举措，比如税费减免、信贷杠杆、优化落户、房价补贴、政府回购等，以此来达到去库存的目的。楼市从此便开始升温，全国热点城市的房价也随之水涨船高。
然而下半年，楼市政策发生转向，限购政策重新出台，各地首付比例提高，公积金贷款额度调整，商品房专项检查展开，银行信贷政策调整，“认房又认贷”，市场秩序加强规范……这些政策让火热的楼市瞬间降温，10月、11月以来的全国商品房交易量明显萎缩，房价涨幅也得以控制。
2月楼市利好政策频出 济南上半年市场升温交易火爆
利好一，首付最低降至两成 二套房首付最低30%。2月2日，中国人民银行、中国银监会联合下发通知：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。不过，对于北京、上海等少数实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
据悉，此次政策执行后，不限购地区的居民买房，无论是首套房还是二套房，首付比例可以降低5%-10%，对于有些购房人来说甚至可以达到20%。值得关注的是，这是继2006年之后，商贷首付比例首次重新回到两成。
“去库存”作为2016年楼市的首要任务，非“限购”城市购买首套房首付两成的信贷政策，将大大降低当地民众的购房成本，全国楼市“去库存”迎来了实质性利好。
此项政策实施之后，济南作为不限购城市，居民买房无论是首套还是二套，首付比例都可以降低5%-10%。首付门槛降低，有利于刚需群体和改善需求群体加快入市脚步，尤其对于积蓄不多的年轻购房者来说非常有利。
利好二，契税和营业税调整 二套房契税减。2月20日，财政部、国家税务总局、住房与城乡建设部联合下发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，二套房契税从之前的3%，按照不同的面积分别降为1%和2%；取消144平方米以上的“红线”限制，首套房超过144平方米的将少交1.5%的契税；满2年住房转让时，超过144平方米的可以减免营业税。
2月24日，山东省财政厅、山东省地方税务局、山东省住房和城乡建设厅联合发布关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的书面通知。通知中提到，居民家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，对差价部分减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，对差价部分减按1.5%的税率征收契税。属于家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，对差价部分减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，对差价部分减按2%的税率征收契税。山东省的契税政策扩大了首套房的认定范围，以“区”划分首套房。
这一政策对改善型需求人群非常利好，对于二手房市场也有一定刺激，降低购房者的实际成本。
利好三，公积金贷款额度提升 还可缴存住房维修资金。2月22日，济南住房公积金管理中心发函，拟调整公积金贷款政策，核心内容即公积金最高贷款额度由60万元提高到70万元。3月7日，此政策正式落地执行。
公积金贷款政策将主要针对提高住房公积金贷款额度和还款能力测算标准两项。其中，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款的最高可贷款额度由60万元提高到70万元（在章丘、平阴、济阳、商河四县市申请住房公积金贷款的最高可贷 款额度由50万元提高到60万元）；一人缴存住房公积金的职工家庭在市内六区购买自住住房、申请住房公积金贷款的最高可贷款额度由30万元提高到40万元 （在章丘、平阴、济阳、商河四县市申请住房公积金贷款的最高可贷款额度由25万元提高到35万元）。而借款人和共同还款人月还款额与月收入比上限也由 50%提高至60%（即借款人和共同还款人月还款额不得超过其月收入的50%提高至不得超过月收入的60%）。与此同时,允许提取公积金缴存住房维修资金。
利好四，央行再次降准 房贷继续宽松。2月29日中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。此项降准政策实施之后，以后银行后续资金将更加宽裕，房贷继续宽松，购房者压力降低，从而刺激了消费者的购房欲望。
分析：
在2月各种楼市利好政策的刺激下，济南上半年直到9月的楼市给出了高调的回应。据凤凰房产济南站统计，2016年3月济南商品房共计成交21935套，比2月的2830套增加了19105套，环比上涨675%；住宅成交增加14113套，环比上涨709%，另外，4月到9月的成交也基本保持在20000套左右。
自2016年3月以来商品房成交猛增
不仅是商品房成交十分火爆，济南房价也随之水涨船高。根据中指院发布的百城房价数据显示，9月份济南住宅均价达到9916元/㎡，逼近万元大关，至此，济南房价成功实现“9连涨”，济南楼市似乎也进入“水深火热”的境地。
下半年房地产市场政策收紧 楼市随之降温
调控措施一， “济八条”发布规范土地市场秩序。9月底10月初，全国各大城市开始进行楼市调控，济南也不例外。9月28日，济南发布《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》（又称“济八条”）。具体内容包括八个方面：
一，加大土地供应，稳定市场预期。
二、提高居住用地（含兼容居住用地）竞买资金条件，防止非理性竞争，依法严厉查处违约行为。
三、严格商品房预售许可管理。
四、强化商品房预（销）售行为监管。开发企业未取得商品房预售许可，不得以电商团购、认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
五、加强对房产中介及承销机构监管，严厉打击房地产开盘中炒号倒号、侵犯群众购房权益和其他损害房地产市场健康发展的行为。
六、加大保障性住房建设力度，改善住房困难家庭居住条件。按规定调整租赁住房补贴标准，增强住房困难家庭租赁住房能力。
七、加强房地产信息公开，对群众关注度较高的房地产信息数据由相关主管部门及时准确向社会公布，引导媒体客观真实地报道市场信息，倡导群众理性购房。
八、建立已供宗地建设手续台账，协调督促项目尽快开工，规范销售行为，加大市场供应，合理控制商品房库存结构。
“济八条”的出台被指是对开发商行为的约束，其中，对于房企拿地进行了明确的规范，是从土地市场着手来对过热的楼市进行的降温，土地竞买保证金的相关规定抬高了房企拿地的门槛，资金实力不济、融资渠道不强的开发商将不敢妄动，促使房企理性拿地；而另外一条对房企产生较大影响的则是对商品房预售的规范，这一政策直接改变了之前济南楼盘一贯的营销模式和方式，开发商也开始面临蓄客难题。
另外，在土地市场方面，济南国土资源局发布多条通知，包括扩大土地供应以及规范土地市场交易秩序等。其中，11月17日，济南市国土局发布土拍新规，要求土地竞买人在竞买前签署“竞买资金承诺书”，承诺其参与竞拍的资金为自有资金。新规避免了一些开发商在抢地时疯狂抬高地价，抢得土地后再找其他开发商一同开发，操控房价的情况出现，有利于规范土地市场秩序，为土地市场降温。
调控措施二，限购限贷重新归来。10月2日，济南市政府办公厅下发通知，商贷首套房首付比例提至三成，二套房四成；公积金贷款额度从最高70万降为60万；本市户籍家庭限购三套房，外地的限购一套房，解除两年的限购政策重新回归。
具体限购政策包含四方面:
一、购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。
二、家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元；本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。
三、本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭在济南市限购一套住房。
四、严厉查处违规炒房、违规销售等行为，打击违法资金流，切实维护房地产市场正常秩序。
据悉，这是济南时隔两年之后，再次实行限购限贷政策，而上一次限购是从2011年3月开始，一直持续到2014年7月10日。据悉，此轮调控共波及全国20余城市，也就是从此开始，不少一线及二线热点城市成交量开始出现下滑迹象，”楼市寒流”开始扩散。
调控措施三，银行贷款政策开始陆续收紧。限购政策正式出台后，从10月8日起，驻济各大银行开始陆续收紧房贷政策，首套房最低首付提高到三成，二套房首付最低四成且利率上浮10%，三套房禁贷。招商、浦发等股份制银行开始执行“认房又认贷”政策，即家庭名下有一套房再买第二套，不管贷款是否还清，一律按二套房算，执行从网签时间（10月3日零时）来算；而在首付和利率政策方面，首套房最低首付比例一律上调为30%，利率折扣不变（目前9折是主流）；如果家庭名下有一套住房，不论贷款是否已经还清，再买第二套,首付均为40%，而且利率上浮10%。
调控政策的一再收紧，使得购房者的观望情绪明显增加，10月初以来济南商品房交易量明显减少。据凤凰房产济南站统计，10月济南商品房共计成交10991套，环比下跌53.7%；其中住宅成交6878套，环比下跌62.13%。11月济南商品房成交虽然有所缓和，但市场仍不如上半年火爆。
10月、11月济南商品房交易量下降
第三波调控袭来 济南市场调控未完待续？
如果说9月30日前后的限购限贷等政策为第一波调控，10月8日以后各城市调控政策真正落地为第二波调控，那么11月下半月上海、天津突然发布调整首付比例已然成为第三轮调控的冲锋军，并且还在其他城市的楼市掀起波澜，其中涉及包括杭州、武汉等10余个城市。据悉，新一轮调控，主要是在国庆前后已出台的调控政策上的基础上，从公积金、社保、个税缴存年限、贷款比例等方面进行加码。有专家就此分析，从现在开始到2017年年底，全国楼市都将维持高位震荡，个别热点城市的热点地区，可能出现一定跌幅；楼市调控政策至少将维持到新一届政府2018年3月全国两会选举产生之后，才可能有所变化。
至于济南，表面上看在第三轮调控中尚未有新情况，但就在11月28日，有媒体曾报道济南市“全面暂停房贷”的消息，虽然后来央行与山东银监会都对此进行辟谣，但仍然可以从中嗅出济南房贷趋紧的气味，而且据悉，现在济南各大银行对个人住房贷款的审核变得更加严格，不知这是否意味着将来济南可能会通过控制贷款规模来加码楼市调控措施，以达到抑制房价过快上涨，促进楼市健康平稳发展的目的。
