豪掷54.5亿拿地之后 保利迎来租房攻坚战

admin 2016-05-20 09:52:33 导读

导读 : 上海土地市场持续“疯狂”,地产企业陷入集体疯狂。 5月18日,保利地产以54.5亿元的价格抢得上海周浦镇地块。该地块出让条款显示:竟得的开发商必须持有该地块15...

上海土地市场持续“疯狂”,地产企业陷入集体疯狂。 5月18日,保利地产以54.5亿元的价格抢得上海周浦镇地块。该地块出让条款显示:竟得的开发商必须持有该地块15%的住宅物业满70年,不允许出售。房企激进拿地的背后,是土地市场准入门槛越来越高,优质土地资源越来越少。

  每经实习记者 庞静涛

  上海土地市场持续“疯狂”,地产企业陷入集体疯狂。 5月18日,保利地产以54.5亿元的价格抢得上海周浦镇地块。该地块出让条款显示:竟得的开发商必须持有该地块15%的住宅物业满70年,不允许出售。房企激进拿地的背后,是土地市场准入门槛越来越高,优质土地资源越来越少。此次拍卖,首次出现要求开发商自持部分住宅面积的先例,以后的拿地条件会不会更加苛刻?这对拿地企业来说又提出了怎样的要求?保利地产如此大手笔豪购土地,其战略思考在哪里,资金又从何而来?

  上海浦东新区外环外50平方米的住宅,月租金15000元,贵么?贵!这是保利面对的难题,也是豪掷54.5亿元拿地后的又一场攻坚战。

  5月18日,37家房企同场“围猎”,将上海外环外的周浦住宅楼板价推至43607元/平方米,竞得者为保利地产。地块的出让条款显示,竞得的开发商必须持有这块地15%的住宅物业70年,不允许销售,未经出让人同意也不得转让,更不得分割抵押。

  为什么说保利真正的难题是持有物业的租赁呢?不妨来看看《每日经济新闻》记者算的租金账。

  地块楼板价43607元/平方米,考虑到配建5%的保障房和持有15%住宅物业的成本,项目未来售价保守估计也要7万元/平方米。

  如按7万元/平方米的单价计算,一间50平方米的住宅总价350万元,按租赁行业的正常水平5%的租金回报率计算,一年租金17.5万元,每个月14583元,再算上项目装修,租金15000元是少不了的。

  该地块开盘前,《每日经济新闻》记者咨询了一些开发商投资人士,面对持有物业的要求,回答均是会想办法整体出售,现在想来不难理解。

  那么,住宅持有为何比住宅开发即售模式更考验开发商的资金和水平?《每日经济新闻》记者展开深入调查。

  高周转企业的噩梦?

  对于住宅持有,房企怎么看?多位开发商投资人士向记者透露,更愿意一次性拿走全部利润,让资金进入开发流程。

  住宅持有对开发商影响到底有多大?如果房企有100亿元的流动资金,投资一个项目20亿元,实际情况是,房企投资的项目数并不只5个,理论上的理想状态或许是8个或10个或更多,房企操盘能力不同具体项目数有差异。

  因为住房市场的预售制,房企可以用有限的资金撬动更多的项目。虽然各地的预售条件不同,严格一点的如上海要求结构封顶可预售,也有城市要求主体建筑出地面即可预售,但相同的是,企业无需拿出投资总额撬动项目,预售后获得的销售回款可投入到后续的开发中。

  预售前上缴的土地款项和达到预售前的部分建安成本构成项目前期主要投资,撬动整个项目的资金少则30%,多则70%。阳光城一位投资负责人向记者表示,项目前期投入多少取决于土地成本,高溢价地块前期投资占60%~70%,一般为30%左右。

  升龙地产一位投资负责人介绍,现在的一线城市和部分热点二线城市,土地款项占总投资的50%~60%,建安成本占比20%左右。

  如果持有15%的物业,则意味着企业不仅需要实际投入该笔资金,未来很多年,这15%的资金都不可能是进入高周转周期。

  如按每个项目20亿元的投资需求,单个项目持有15%物业就会有3亿元资金沉淀,如果企业100亿元资金撬动了10个项目,变成住宅持有后,则会有30亿元资金沉淀下来。

  无法继续贡献回款,对高周转企业简直是噩梦,若持有物业长达20~30年,对企业的资金是极大的考验。

  资金成本如何覆盖?

  即便企业过了资金周转的门槛,资金成本的难题依然存在。租金回报率难以覆盖资金利率,持有物业不仅成不了“现金牛”,反而成为现金“黑洞”。

  华创证券的报告显示,国内,长租公寓的租金回报率约为2%~3%,在美国,则为8%~10%。即便是在租赁业发展相对较快的上海,一位开发商向记者坦言,上海的长租公寓租金收益率约为3%~5%,如果公司资金成本高,持有物业压力就很大。

  自去年,房企的融资成本进一步走低,但相较于租金仍然很高。保利、金地的融资成本处于行业较低水平,但刚到租金平均线。今年初,保利地产发行公司债,利率低至2.92%;金地集团发行的一款公司债利率仅有3%。

  四处攻城略地的高周转企业,其资金成本更是平均租金回报率的两倍还要多。以泰禾为例,该公司2016年已进行的两笔融资信息显示,利率分别为6.2%和7.30%。据旭辉2015年报数据显示,旭辉的加权平均债务成本相比2014同期降低1.1%,但仍高达7.2%。

  资本向来逐利,在“得房源者得天下”的公寓界,开发商优势明显,但却也只能看着公寓运营专业团队“风生水起”。

  公寓市场前景广大,开发商、专业运营团队和资金持有者“跑马圈地”。华创证券研究称,国内青年租房的市场规模近8000亿元,每年仅新增的应届生租房规模就达600亿元。

  开发商有无法比拟的优势,如在房源的获取上不仅“近水楼台先得月”,更有不少企业自身拥有物业,包括万科、世贸、金地、景瑞等开发商纷纷进军公寓业。

  但现实是,专业公寓运营商并未因在房源获取等方面优势不及开发商,而受到资本轻视。魔方公寓,C轮近3亿美元融资,创下公寓界融资的最大额度,目前魔方公寓估值超过10亿美元。

  术业有专攻,开发商在运营中也多是引入专业运营团队,比如景瑞、绿城等。无论是自有物业还是租赁物业,终究还是要付诸于运营。依照资本市场租金回报率和出租率两大核心指标,公寓运营商赚钱的功力高低立现。

  开发商在担忧资金、成本的同时,最担忧的恐怕还是,如何获得尽可能高的租金,实现出租率的最大化,归根结底还是如何运营。

  如果追溯到项目的拓展阶段,则回到了上海最近的这次土地拍卖市场。拿到地,卖了房子,才是另一场生意的开始。

)

项目高层在售,户型面积为50-60平一居,120-150平二居, 89-90平米两居,145平米四居,均价约9200元/平米…

打我:)

项目三期现房在售,户型面积为147平米四居、188平米四居,129平米、 139平米三居,均价约14000元/平米…

打我:)

项目二期叠拼在售,户型面积为160-200平米和300平米,价格为18000-22000元/平米,总价约330万元/套…

打我:400-606-6969 转 26107


声明:新浪网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。

更多>

一线楼市政策仍宽松 业内称不同地区应逐渐分化 2016年05月15日 07:40

虽然北京楼市在5月份开始走向理性,但各大银行房地产信贷却争相变得更宽松,试图争得更多客户。“包括工商银行、建设银行、中国银行、...[详细]

营改增新政落地 楼市调控志在长远 2016年05月13日 16:41

(原标题:营改增新政落地楼市调控志在长远)五一假期后,营改增试点改革全面推开,房地产行业作为此次改革中的难点和重点,备受各界关...[详细]

两个环形铁路圈串起京津冀主要城市 2016年05月13日 07:13

新京报讯(记者郭超)5月15日,近10年来最大一次铁路调图正式实施。全国铁路旅客列车将增开300余对,北京铁路局共增开旅客列车...[详细]

国务院确定首批共28个双创示范基地 2016年05月13日 06:36

(原标题:国务院确定首批共28个双创示范基地涉京海淀区等)《意见》确定了首批共28个双创示范基地,包括北京市海淀区等17个区域...[详细]

今年起土地计划实行3年滚动编制 2016年05月12日 07:45

日前,国土资源部印发《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》,要求加强和改进土地计划管理。从今年起土地计划以土地利用总...[详细]

外地车进京证将可在线办理 2016年05月20日 07:05

  北京晨报讯(首席记者 岳亦雷)“进京证可以在线办理了。”这几天,一些开车的朋友相互告知,称只要下载北京交警APP,就可在...[详细]

全国多地新建办公楼仍“休眠” 2016年05月20日 06:23

南京化工园区大厂街道蒋洼村一座七层办公楼,废弃的院子里种有蔬菜。新华社发装修好的办公楼“铁将军”把门,门前竟成了菜地、废品场;...[详细]

多功能“北京通”市民卡将发放 2016年05月20日 06:20

“巴铁”模型引人关注。京华时报记者周民摄昨天,记者在科博会上市经信委设立的“智慧北京及信息技术创新应用成果展”上发现,由市经信...[详细]

666套!4月北京别墅成交创新高 2016年05月20日 06:15

近期别墅入市加速,多数是老盘推新。图为新世界·丽樽新法式联排别墅。资料图片今年以来,北京楼市持续的热度始终不缺话题,这一次轮到...[详细]

大栅栏将复建民国时期中国饭店门头 2016年05月20日 06:12

昨日,大栅栏H地块地面已平整。新京报记者王嘉宁摄大栅栏规划建设地块示意图新京报讯(记者赵实)去年8月,,北京市规划委对大栅栏地区...[详细]

今年起土地计划实行3年滚动编制 2016年05月12日 07:09

日前,国土资源部印发《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》,要求加强和改进土地计划管理。从今年起土地计划以土地利用总...[详细]

光华北街将打通连接东二环三环 2016年05月10日 07:45

京华时报讯(记者黄海蕾)昨天,记者从朝阳区市政管委获悉,今夏,东二环与东三环的“断头路”光华北街将打通,线路总长970米,...[详细]

对房地产库存较高城市减少直至停止供地 2016年05月09日 07:06

国土资源“十三五”规划纲要——建设用地总量将被有效控制本报记者高云才来源:人民日报国土资源部日前出台《国土资源“十三五”规划纲...[详细]

一季度国有建设用地供应量同比下降0.2% 2016年05月04日 13:40

近日,国土资源部发布今年第一季度国土资源主要统计数据。数据显示:第一季度全国国有建设用地供应量同比下降0.2%,下滑态势改观;...[详细]

国土部:土地供应持续下滑态势得到初步遏制 2016年05月04日 13:34

中国证券网讯近日,国土资源部发布今年第一季度国土资源主要统计数据。数据显示:第一季度全国国有建设用地供应量同比下降0.2%,下...[详细]

做养老必须知道的30种养老创新模式 2016年03月30日 10:29

对于从事养老产业的企业来说,养老服务模式的选择关系着企业的发展方向。目前,居家养老、机构养老和社区养老,构成我国养老的三种基本...[详细]

冀往开来——乐居大型策划《京冀联动》正式上线 2016年03月24日 19:18

点击进入《京津冀一体化红利下的河北》大型专题新浪乐居讯2016年新浪乐居推出《京冀联动》大型策划专题,该专题于3月25日正式上...[详细]

魔都帝都再pk!这次北京真的输了 2016年03月08日 17:52

  新浪乐居讯(记者李洁)作为一线城市中的领头羊,北京、上海一直被世人作为比较的对象,大到环境、经济、交通、房价,小到前景、工...[详细]

中国历代的房价竟然是这样的 2015年11月17日 18:39

提起房子,你会想到什么?有些人辛辛苦苦一辈子,只够在一线城市买个厕所;还有人对比自己的工资,算到自己不吃不喝不眠不休息一辈子也...[详细]

如何判断一个男生是否喜欢你 2015年11月17日 17:25

【为你改变】你不喜欢烟味,他就戒了烟【听你的话】遇到暂停游戏跟你说话的男人,就嫁了吧【给你承诺】他计划的每一个未来里,都有你【...[详细]

叶檀:资金涌入部分一二线城市令人忧虑 2016年05月19日 07:06

5月18日上午,周浦纯住宅地块结束拍卖,保利以54.5亿元杀出重围,可售住宅楼板价5.45万元/平方米,这意味着保本售价将高达...[详细]

孙宏斌:北京楼市单价50万也不为怪 2016年05月18日 06:12

融创中国董事长孙宏斌并不认为30万元/平米的售价很高。他表示,对北京市场而言,即使出现40万、50万元每平米的项目也不为怪,从...[详细]

融创董事长孙宏斌:北京楼市说穿了就这10句话 2016年05月17日 14:17

融创中国董事会主席孙宏斌新浪乐居讯(记者李洁)5月16日,融创中国北京壹号院举行实景亮相发布会,融创中国董事会主席孙宏斌、融创...[详细]

融创孙宏斌:南京苏州地价风险已经非常大 2016年05月16日 20:18

“大家都在三四线城市布局时,我们坚守一线拿了很多地,很多房企收缩战线重回一线城市抢地的时候,融创抢先布局了‘强二线城市’。”针...[详细]

专访中城新产业董事长刘爱明:我在帮大叔创业 2016年05月12日 11:41

中城新产业董事长刘爱明约见刘爱明那天是清华105周年校庆日。偌大的校园变成了世纪同学会,喧嚣沸腾。我在一个校园咖啡馆见到刘爱明...[详细]

每日电讯:谨防“地王频出”干扰楼市预期 2016年05月19日 09:14

在经济下行压力下,“地王”频出扰乱了人们对楼市的预期,可能带来严重的市场风险[详细]

三线城市房价涨幅回暖 2016年05月19日 09:12

城市间涨势出现新变化,一线城市涨幅放缓,二三线城市涨幅扩大。其中三线城市同比综合平均涨幅也已由降转升,开始上涨。...[详细]

地王三年变身北京“最贵” 豪宅 70、80后成购买主力 2016年05月19日 09:10

其实,年轻富豪热衷购买天价豪宅已经成为近年来的一个新趋势。[详细]

二线城市频“放风”稳控楼市 接棒一线城市领涨全国 2016年05月19日 09:09

4月70个大中城市中,新建商品住宅价格环比增幅排行前十的多为二线城市,按照涨幅顺序分别为合肥、厦门、南京、上海、惠州...[详细]

丰台已建立八个教育集群 2016年05月19日 09:02

丰台区抢抓北京市教育改革和区域强势发展的重大机遇,始终把扩大优质资源、推进区域均衡发展置于首要战略地位。...[详细]

本站所收集的资源来源于互联网公开资料,转载的目的在于传递更多信息及用于网络分享,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责,也不构成任何其他建议。本站部分作品是由网友自主投稿和发布,本站仅为交流平台,不为其版权负责。

上一篇: 深圳核心区域租金两年涨五成 租房一族被逼换租忙
下一篇:人民日报:去库存不只是卖房子 应给租房政策支持

热门tag