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2014年最高院关于房屋租赁纠纷问题的司法观点集成

2016-01-26 15:58 记者观察网 点击次数 :

2014年最高院关于房屋租赁纠纷问题的司法观点集成

2015-03-23    作者:张晓霖律师

导读:一、房屋承租人优先购买权的效力[法律规定]最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(1988年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过)118规定,出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人...

一、房屋承租人优先购买权的效力

[法律规定]

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(1988年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过)118规定,出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

[实践中存在的分歧]

在民事审判实践中,因出租房屋的优先购买权纠纷,当事人往往提出两种不同的诉讼请求:1、有的承租人请求人民法院判决出租人与第三人之间的买卖合同无效。2、有的承租人请求人民法院依出租人与第三人之间的买卖合同所规定的条件,与出租人之间形成新的买卖合同关系。

[最高人民法院两种不同的观点]

多数意见认为:承租不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋,只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。对于同等条件应作宽泛理解,不仅是价格条件,还包括付款条件,以及出卖人(所有人)提出的其他条件等。

少数意见认为:优先购买权不能理解为优先缔约权,考察其内容,应当包含优先买到的权利,否则优先购买权没有意义,实质上体现不了对承租人权利的保护。另外,承租人主张依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋,法院不需要判决所有人与第三人签订合同,而是变更所有人与第三人买卖合同的主体,这种裁判方法和判决的执行都不会有法律上的障碍。——《中国民事审判前沿》,2005年第1集第168—169页,最高人民法院民事审判一庭编。

二、承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权

《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》(2004)民一他字第29号

江苏省高级人民法院:

你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买全的问题,目前,法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为:目前处理此类案件,可以从以下两个方面综合考虑:

第一,从房屋使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的,则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的,则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

第二,从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

请你院结合以上因素,根据案件具体情况,妥善处理。

三、承租人在同等条件下享有的优先购买权,应为购买自己承租的房屋,而不是出租人出卖的其他房屋。

《最高人民法院公报》2004年第5期

法律规定的优先购买权,是指当出租人出卖租赁房屋时,承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋,对于出租人出卖的其他房屋,承租人不享有优先购买权。

四、租赁标的物消防竣工验收与房屋租赁合同的效力

《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》(2003)民一他字第11号

云南省高级人民法院:

你院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》报告收悉。

经研究认为:根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的规定,认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效,缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格,是否应认定房屋租赁合同无效的问题,应根据不同情况分别对待:第一,出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。第二,租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的,人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三,租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

[最高人民法院的意见]

1、根椐《村庄和集镇规划建设管理条例》规定,农村居民住宅建设开工的审批手续,由省、自治区、直辖市人民政府规定。实践中各地对于农村住宅建设的审批权一般都是由提出申请的村民所在村的村民委员会掌握。因此,农村居民房屋的设计、施工、验收均缺少具体、严格的标准。

2、尚无依据认定农村村民建设个人住宅缺少消防设计或者未经竣工验收本身构成违法,当然也谈不上使用、出租这类房屋违法。

3、出租农村房屋只能由《合同法》第13章租赁合同中规定调整。

4、实际情况是,除了新开发的房地产项目,城市中一些形成于不同年代的古、旧建筑也完全有可能不符合现在的消防设计、施工标准,甚至可能根本没有相应的消防设施,现行法律没有也不可能规定这类类房屋一概不允许使用、出租。

5、公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求,擅自投入使用、营业的,责令停止施工、停止使用或者停产停业,并处三万元以上三十万元以下罚款。公安消防机构处罚对象是公众聚集场所的开办者或经营者,而不是对开办者或经营者之外的出租房屋者。

五、租赁标的物未经整体验收合格,当事人订立的《租赁合同》依法认定无效

最高人民法院民事审判第一庭编:〈最高人民法院二审民事案件解析〉第1—17页

[案例]

湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

最高人民法院经审理认为,《建筑法》第61条第2款规定,建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《消防法》第10条第1款规定,按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收,单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。本案双方签订《租赁合同》时,志远房地产公司持有的云南质监站《工程竣工验收证明》只是志远大厦主体和基础部分的验收,志远大厦整体工程质量验收至今尚未办理。因此,,志远房地产公司以云南质监站出具的《工程竣工验收证明》主张志远大厦已经通过工程整体验收,依据不足。双方签订《租赁合同》时,志远大厦未经过消防验收,2000年5月27日,湘财证券公司已就双方履行《租赁合同》发生纠纷提起诉讼。2000年10月12日昆明消防支队出具《会议纪要》载明:“同意志远大厦1、3、4层投入使用”同时又明确:“《建筑工程消防验收合格意见书》待大厦整体验收合格后,统一办理”。但是,志远大厦至今尚未办理消防整体验收,因此,志远房地产公司以《会议纪要》为据主张志远大厦已通过消防验收,依据不足。双方签订《租赁合同》之行为,违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定,一审法院判决《租赁合同》无效,适用法律正确,应予维持。同理,一审法院依据《民事诉讼证据规定》之相关规定向志远房地产公司行使释明权后,该公司仍然坚持双方签订的《租赁合同》合法有效,诉讼风险应由其自行承担。

[导读和说明]



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