租房合同部分存在猫腻 需要规范

新政出台之前，一些黑中介在一些租赁行为中，合同文本不统一常常造成承租人和房东或中介间的纠纷。例如，部分租赁合同只对租赁时间、租金、结算方式等有说明，而对租金的涨幅等则没有明说。

在河北秦皇岛市，租房合同文本大多为中介自拟，没有统一规范，容易发生纠纷。律师建议，房屋租赁合同一定要细化。

秦皇岛市民小李对记者讲述了一段她租房的经历。在签租房合同的时候，就简单看下了租金和日期等，别的也没怎么细看：“中介说，这合同都这样，还能有啥？你就看下租期租金几个关键的地方就行了。”

小李一家也没多想，草草签了合同。结果，没住几天，房子里由于供水管道破裂，屋内被淹。小李去找房东，房东却说是她入住以后漏水，应该自己去修。小李说：“合同上没写这个关于房子有问题了该谁去修。房东也不肯给修，那我们只好自己花钱修呗，怪自己没好好签合同吧。”

小李的经历不是个案。记者走访发现，绝大多数个人租房的合同为自拟，没有统一的制式范本。一种是租赁一方负责拟定，双方协商，第二种就是中介拟定，租赁双方签字。有的甚至只有一个口头协议。中介公司负责人说：“咱这个合同是咱们自己拟草的，打印出来的。”“合同都自己起草写的。包括在租赁期间，别有乱杂人啊，有些东西别给损坏啊，这系列的。”

记一两张张纸上打印上租赁双方姓名，租房起止日期，租金，签字画押就可以了，内容也只是一些不要破坏东西这样的无关痛痒的简单注意事项而已。秦皇岛君德风律师事务所律师陈文毅说，这种简单的房屋租赁合同文本，为日后的纠纷埋下重重隐患，有的甚至因为钱数大小写的问题都对簿公堂：“我们遇到的纠纷当中，因为没有附房屋平面图，是否有下房，是否有公共面积可以使用的情况，有的是违法私搭乱建，还有房屋使用过程中出现的维修问题，就如果中介的合同，很少有这样的约定。承租人不审核，容易发生很多很多问题。”

陈文毅介绍，在国外，房屋租赁合同都能多达二三十页，比较规范，供电供水达到什么样的条件等这样的细节都能在合同上体现。这是值得国内学习的地方：“公用水电设施你供电管路达到多少负荷，都是有要求的，下水管多粗，接到什么位置，都有路线图，整个都要附到合同附页，而且都是盖齐公章，都是双方确认的。所以咱们承租人尽量是要招原房东房主签订这个合同，这样权利会得到保障的。约定好了就按标准做就行。”

不管是出租方还是承租方，一单租房业务最终能不能成功，最终还要通过租房合同的签订来体现，出租房和承租方会将自己关注的事情在合同进行体现，那目前的出租市场上房屋租赁合同是否规定，存在哪些风险呢？

说起房屋租赁合同，不少人都不陌生，但是记者上网搜索了一下房屋租赁合同，条目不少，记者也随机采访了几家房产中介公司，看了一下他们的租赁合同，发现绝大部分租赁合同都比较关注房屋租金、押金等跟钱有关的事项。黄山市房客多营销有限公司一店店长舒敏说：“其实对于出租方来说，他首先关注的第一就是你押金付我多少，第二就是这个房子你租多少时间，在还有一个就是他们的付款方法，其他的没有多少关注。经过中介的时候，我们一般都会口头上问你租这套房子是做什么的，一般都会在合同的附加上面写一下，不会很强调这一方面。”

黄山小米房产销售经理洪文秀告诉记者，他们会提前拟一个合同范本，上面会对租金金额、租金支付方式、租赁期限以及一些违约责任进行约定，但是最终房屋租赁合同的具体内容还是三方协商确定。洪文秀说：“那通过中介方的，那也就是三方协商的，都会有补充条款之类的，把一些条件都说出来，能接受的就写上去，把这个内容写这个合同上，达成交易。”

不论是房产中介，还是承租方、出租方，虽然通过这样、那样的途径，力求最大限度的保障自己的权益，降低相应的法律风险，但是目前出租市场上的房屋租赁合同还是存在一定的风险。黄山市道同律师事务所律师程景春说：“房东它最主要的风险我们觉得主要在刑事犯罪方面，如果房东在租房者没有对这个房屋的用途作出一个约定，如果租房者将房屋用于违法犯罪活动，那么房东就可能涉嫌刑事犯罪，比如说容留卖淫、开设赌场这类的犯罪。那么对于租房者，我们认为最大的风险，可能是一个是假房东问题，还有一个可能是抵押的问题，如果说这个租房者在租房的未对房屋的产权进行查验，或者说对这个房屋是否抵押进行一个确认的话，房屋租赁之后，发现这个房东不是这个房屋的实际所有人，或者说这个房屋被抵押，很肯能导致这个租房合同无法继续履行。”

租赁市场的不规范影响了租赁效率，二房东转租使一些房屋租金居高不下。资深房产中介人士提醒，大家租赁房屋是一定要选择正规公司，合同文本中也有一些常见漏洞，一定要擦亮眼睛提防。

在21世纪不动产郑州弘业加盟店，经理崔号召从文件柜里拿出公司统一印制的房屋租赁合同文本。文本右上角有公司内部查询的合同编号，合同内容用五号字体细细地列了正反两面。崔号召说，这些条款事关房东、租客利益，但很多中介公司并不认真核实，造成信息漏洞：“第一个的话就是没有严格核实业主的身份，你像我们是必须核实他本人身份的证件，我们才能给他签这个合同。他们有的没有确定业主身份的话呢，就有的不是房东，就把钱付给他，这样后期这个人拿钱走了，容易造成损失。”

租房过程中另一个常见的情况就是其中一方提前解约，如果没有提前协议好，极易引发纠纷。崔号召建议，租赁双方要把协议内容写入合同文本，便于依法依规解决。崔号召说：“另外一个解约问题。比如说合同没到期的时候，比如说签了一年合同住十个月，怎么办。这个一定要谈好。一些托管的房子，它哪怕是到期了，它押金他不退给你，甚至说以某种原因把你撵走，但押金不退，这个很容易造成租房客的损失。我个人感觉合同上一定要写清楚，另外的话一定要找比较规范、证照齐全的品牌的公司。”

为了节省房屋中介费，很多人选择在网上寻找房源，崔号召提醒，房东房客自己协商签订的房屋租赁协议，一定要把各种商量好的条件写在协议上说：“我个人感觉最重要的一点，就是把合同的条款注明清楚，这种对租赁人的保障可能更重要一点。”