新闻提要我们一直强调谁掌握了经济发展规律，谁就掌握了市场，进而掌握了未来。过去我无论在清华、北大课堂的培训，还是对自己的研究生，我们一定要强调洞察力，很多开发商倒掉了，输在什么地方，不是输在操盘的经验管理上，而是输在洞察力上。

中华写字楼网（）：董藩：中国房地产市场的发展趋势与投资分析

6月29-30日，由全联房地产商会、房讯网（）联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，主题为“迭代与重构：产业地产的下一个风”"，第八届中国产业地产发展论坛暨2016中国产业地产展示交易会在北京富力万丽酒店成功召开，北京师范大学房地产研究中心主任董藩先生做主题演讲，题目是：中国房地产市场的发展趋势与投资分析。以下为发言实录：

北京师范大学房地产研究中心主任 董藩

 

　　董藩：我们一直强调谁掌握了经济发展规律，谁就掌握了市场，进而掌握了未来。过去我无论在清华、北大课堂的培训，还是对自己的研究生，我们一定要强调洞察力，很多开发商倒掉了，输在什么地方，不是输在操盘的经验管理上，而是输在洞察力上。明明下一步不行了，他们还往里砸钱，还往里干，我们要看到这些演化的趋势，第一步，人口与财富的大整合、大迁移会带来房地产市场的调整。以户籍管理的放松和大学生就业落户的变革为契机，中国将迎来10到20年左右的人口、财富大整合、大迁移。由内陆向沿海流动，由村镇和小城市向大城市流动，由偏僻封闭区域向核心、开放区域流动，由落后区域向发达区域流动，由资源枯竭区域向资源丰沛区域流动，由气候较差区域向气候较好区域流动。

　　刚才聂会长谈到海南的问题，我们很早提出一个概念叫气候性需求，我让我的研究生专门研究这个课题，而且我们检索文件显示，全世界最前沿的课题就是气候型需求和房地产之间的关系。以人口和财富的空间套政委奇迹，房地产市场在空间也将发生大的变化。我们看到现在一线和热点二线城市涨幅非常快，我们很早就强调，能在一线，不在二线，十年前我就在讲，做开发的时候，能在一线不在二线，能在二线不在三线。这样的格局形成是和什么连在一起呢？和就业趋势的演化连在一起。整个中国农业再也不能吸纳劳动力，第二产业再也不能吸纳劳动力，能够吸纳劳动力的是在第三产业，人口规模越大，第三产业越发达，新创造出来的就业机会也越多。所以就带动整个市场的大的变化，一些偏僻和封闭区域的房地产需求，就要向核心开放城市流动，由此带来这些市场的繁荣。落后地区需求向发达地区流动，马太效应进一步明显。人口将由干旱缺水区域向水资源丰沛地区流动，有些地方一生只洗三次澡，这些地方没有办法，最终要迁出来。

　　资源丰富，意味着现在的经济规模或者未来的开发潜力大，意味着就业规模潜力大，也就意味着房地产市场大，相反资源枯竭性城镇房地产市场会逐渐陷入困境。海南在房地产气候需求方面，营销非常成功，但是东北做得不够，其实整个中国如果全年不变化的话，选择一个地方不动的话，大连、青岛是最好的。其次是昆明等等。如果从夏天来看，吉林、黑龙江、内蒙古，这些区域的避暑性需求慢慢会产生，但是这有一个认识的过程。夏天在南方多热，多难受，5月份开始到东北来，到9月份的时候再回到南方，这样是非常合适的。

　　房价在整个区域间、城市建的差距会进一步拉大，简单说，除了传统的长三角、珠三角的价格高原之后，环渤海会因为气候而崛起成为新的高原区。东中西部房价绝对差距和相对差距都会进一步拉大，核心大城市房价会相当于落后小城镇的15倍以上，单个楼盘可能存在近百倍甚至超百倍的差距。

　　北上广深这四个是一线，如果再加一个，只能是杭州。这样一些城市将来只要放开管制的话，涨幅仍然会超越大多数城市的想象，就像这一年来深圳的房价，几乎涨了60%、70%，大家感到很惊讶，其实不必惊讶。如果把北京放开，三年之内翻一番，是很简单的事情。我过去说过，25年后北京房价会到80万，大家骂了我好几年，现在有人跟我说，你当年的预测好象有点报收。因为我们看到了北京已经出现30万左右的楼盘，这还是在管制的情况之下，如果不管制，北京现在10万以上的楼盘遍地都是。

　　普通住宅大概会以3%到6%的涨幅在增值，主要表现为一线和二线的拉动。你们说三线现在很难受，这是暂时的，我们所谓的预测是站在10年、20年模糊的时间段去看，不是指眼前。眼前三四线很难受，长期来看，也不意味着涨就有投资价值，为什么？因为真正的通货膨胀率不是官方的数字，是远高于。不能用CPI和PPI来衡量通货膨胀，因为整个货币发行之后，流向CPI和PPI的商品的只是一部分，大部分流向资本、资产性的项目，所以M2是13%，甚至我告诉你，这个M2是官方告诉你的，到底是多少，不知道。处在特殊稀缺资源环境的豪宅，长期升值，潜力巨大。但有些豪宅位置差，这不行。15年后，大部分90后100平米的住宅会成为垃圾住房，部分偏僻、封闭、落后城市市场衰退，房价亭涨。大公司总部会进一步迁向北京、上海、深圳，以适应全国性开发的格局。尤其是北京。如果你想干大，如果你有野心，如果你想像后边以及我们明天可能上台演讲的这些人一样，你们公司有代表性，一定要搬到北京来，只有北京才能够成就你的梦想，成为领袖级企业。

　　昨天有一个学生跟我联系，告诉我，他要回老家了，在北京觉得挺不住了，我当时骂了他一通，哪里房价高，哪里去，不是相反的方向。北京和深圳可以不靠关系来生存，你回到小地方、回到老家、回到县城，你以为你北大、清华毕业的就有出息了，除非你爹是县委县长书记，否则人家整死你。我们都是大专，你北大的回来干吗，是不是让我们难堪。

　　一些中型公司会纷纷在北京、上海、深圳设立办事处和分公司，小开发公司开发业务有进一步向三四线城市集中的倾向。十年后可能有多家公司进入世界500强行列。策划、代理、融资、信息服务等中介服务机构会向一线城市集中。

　　住房自有化率先升后降及住房私有化率先微微下降然后上升。自有化率就是自己住自己的房子，私有化率是整个住宅当中有多少属于私人住宅，这个比例将会进一步上升，我们现在是靠搞保障增加它的比重，但是这个是不可持续的，尤其在中国的体制下，保障持续再往下搞搞不动，没钱。今后的保障靠什么？其实政府应该改变思路，搞补贴，补贴低收入人群，让他通过市场的方式租房子，这样的话进一步刺激租赁市场的发展。我很高兴，我讲了十多年，现在政府似乎在往这个思路上转换，也开始鼓励一些机构开始搞租赁市场。十年前就这么干，不会出现今天这么多麻烦。

　　人均住房面积继续增加，品质不断提升，住房过滤现象明显。这是毫无疑问的。我们的房子在功能上和别人不太一样，很多住宅将来会被淘汰掉。住房一开始是永远少一间，到最后是永远少一套。我自己考虑过，其实我们家至少需要五套房，一套房子不够用。

　　贴牌生产，包括代建，将成为一种新的合作开发模式。

　　追求绿色、低碳成为共识。

　　普通住宅的智能化水平大大上升。

　　房地产国际化程度明显上升。从2011年我就开始一直鼓励开发商赶快走出去，因为中国在大部分城市开发能力是过剩的，现在我们看到了万达、绿地、恒大、碧桂园等很多公司已经走出去了，一开始走出去可能会遇到困境，对当地的法律和环境并不熟悉，但是这是一个过程，慢慢会适应。如果中国开发商不走出去，整个市场存量容纳不了这么多开发能力。为什么容纳不了？是因为此前需求爆发刺激出来的需求，因为过去几十年，从解放初期到1979年，我们几乎没开发房子，从1979年到1997年，开发了，但是开发的也不多。所以从1998年开始，朱镕基开始转变思路，启动消费拉动型增长，用房地产业充当支柱产业，一下子把需求刺激起来，这个时候产生了大量公司，公司快速发展，但是这个高潮过去，生产就会显得过剩。同时我们看到国外打压，导致我们资金没有流向，从2011年开始我也一直鼓励大家海外置业，我推动了整个中国海外置业的浪潮。

　　商业地产渐趋饱和，风险加大。其实已经饱和了，很多三四线城市不需要写字楼了。任何人一定要讲规律。

　　精装修渐为大众接受，工厂化程度逐渐提高。过去有的公司精装修，是一个五星级酒店，可以在20天左右装修完，但是他们不在国内做，为什么？在国内跟开发商合作，干完活要掏钱。

　　七种开发商将被淘汰掉。这个不仔细说了。

　　财富排行榜上大量开发商和物业经营商涌现。前年我在美国哥伦比亚大学演讲，讲完之后他们的博士陪我在市场上转，又把我领到了华尔街，那帮博士说，我就希望毕业之后，在华尔街着名的投行找到一份工作，他们是最着名的公司。我说不是，他们最着名的不是投行，而是这些大楼的业主。全世界最简单的生意、最好的生意是什么？买房子，不是开发房子。王健林为什么能够成为首富，是因为他盖了很多没有卖掉。万科为什么资产量只有它的几分之一，是因为全卖了。这些持有型资产哗哗在增值，不需要增加什么额外的劳动，还减免了很多税收。所以在全世界范围内，将会有大批这种人出现，国内目前在这方面的高手，很多都是在我的课堂上出现的，因为十年前我就告诉他，做房产投资，做投资置业。这也是一个发展趋势。

　　未来20年，中国富豪在世界财富榜上将大量涌现。中国市场大，便于财富积累。我很多年前就说王健林将来会超越李嘉诚成为首富，很多人骂我。我再告诉大家，王健林很可能成为世界首富，这些其实还是围绕存量不动产演化出来的一种生意。中国人口多，产业创新能力强。产业创新能力一定跟人口多联系在一起，为什么中国互联网这方面的技术在某些方面超越了美国呢？是因为中国人口大，创造了很多机会，必须有需求才能有创新，没有需求不能创新。文化因素也很有影响，中国人不信宗教，逐利欲望强，永无休止，一直在拼命赚钱。全世界两个人在赚钱欲望方面特别强，一个是犹太人，一个是中国人，但是犹太人跟中国人相比，有一个致命缺陷，就是信了宗教。中国社会秩序不行，因为不信宗教。能灵活应付各种法规，当时7090出来的时候，开发商晕了，结果一天之后想出来一个招，两套打通，打一个门就可以了。中国人走到全世界，走到哪里，把规则就破坏到哪里，全世界都害怕中国人。出人头地的意识强烈。我跟他们交流过，只有中国人的理想进了商界就是要当老板，进了官场，就要当局长、当部长，如果能再进一步，就更好了。最近出来一个词叫政治野心。

　　当然中国人有共苦的意识，很多公司当年很苦的时候大家都能挺下来，老外挺不下来。2008年经济危机的时候，很多外国公司垮了，为什么？老板对员工说，你跟我同舟共济，你别跟我扯蛋，我回家，我有救济。因为他发不出工资，他回到家里，政府就给他发救济金，并不比工资少多少。但是中国人不一样，你回到家，没人给你开工资，于是必须跟老板同舟共济。另外，我们大部分公司有血缘关系的制约，副总可能是老板外甥，只要他舅舅没告诉他，你走吧，养不了你了，他不会离开的，因为血缘关系特别强。还有工作主动性强。我们很多人给别人递名片的时候，总会说上一句话，我24小时开机。如果老外，你工作时间以外给他打电话，他会烦死你。还有对工作有兴趣，不把休闲当作必需的事情。正因为这样的原因，导致我们财富增长率特别快。

　　在整个财富榜上，地产商占据领导地位。资本密集型行业最早开放，市场容量第一，容易造就富豪。在海外很多大物业持有商，根本不上市，为什么不上市？因为他有天然的融资方式，一抵押就可以融资，不需要上市，所以它有钱，你不知道。杠杆作用大。中国人多地少，使得房地产价值格外得到凸显。

　　时间关系，我就讲这些。谢谢大家！

来源：房讯网