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近期，共有产权住房代替自住房成为保障房的主流，贯彻了十九大提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的主基调。
而共有产权住房恰恰就是多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房，所以一夜之间，北京的共有产权住房成为市场保障房的主流。
8月3日，北京市住建委官网发布，《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下简称《办法》）开始向社会公开征求意见。共有产权住房是指政府和购房者各持有一定比例的产权，降低购房者支付门槛的住房，共有产权住房的使用权归购房者。
《北京市共有产权住房管理暂行办法》
《办法》称，共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步升级，共有产权房是在原有自住房基础上，由政府分担部分产权。未来购房者可以根据自己的收入状况，向政府回购全部产权。
《办法》规定，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格。销售均价在土地供应文件中予以明确。开发商依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为5%。
而共有产权房最大的特点就是可以先买一部分产权，等以后再根据情况选择是否购买其余部分的产权。用《办法》中的描述就是“已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。”
上面中的描述，其实就是众筹买房，也就是个人跟政府共同出资买房，个人根据自己情况可以多买点，也可以少买点，可以现在先买点，以后再买点。至于转让，就限制多多，比普通意义众筹的限制多了很多。而共有产权住房的最大优势就是使用权归个人，使用者无需为房产支付给政府代持机构的租金，所以也就归到了保障性住房的范畴。
当然，最大的优势就是共有产权住房可以有子女上学和落户的资格，也就是说，买房人无需再像以前一样购买全款商品房来满足子女上学和落户的需求，相当提前用更少的钱来解决了这方面家庭的需求，更贴切的说就是共有产权房提前解决了老百姓购买商品住房的优势，再贴切的说，就是把未来商品住房的接盘侠提前消化了，那么未来谁还会为了子女上学和落户买房呐？因为这些子女上学和落户的市场需求都被提前消化了。
同时，共有产权又对未来的出售设置了多重限制，未来只能在特定的小圈子内转让，销售对象都是特定人群，这些人群购买共有产权房的目的就是低收入家庭上学和落户的需求。所以，共有产权住房对传统的老破旧学区房，平房就是最大的冲击。
而对其他需求，共有产权几乎没有任何冲击，比如改善性用房，商住性房产，高端房产，这些房产都有自己的特点，共有产权住房不能代替，比如注册公司就无法有共有产权住房，所以这种反而由于周边多了共有产权住房而受益，因为办公司就只能租用或者购买商住房。
所以，那些炒作学区落户概念的房产就成为了共有产权住房的最大威胁。
美房网首席特约分析师
康辉（meikang989），毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。
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