8个观点,看透“最贵”经济学家任泽平的房产逻辑!

admin 2018-07-25 21:02:29 导读

导读 : 近期,任泽平以上千万年薪加盟恒大的一纸任命书传遍了朋友圈,被网友调侃为“最贵”经济学家。在大家聚焦任泽平薪酬的时候,我们更关心的是他的观点。比如,他用...

近期,任泽平以上千万年薪加盟恒大的一纸任命书传遍了朋友圈,被网友调侃为“最贵”经济学家。在大家聚焦任泽平薪酬的时候,我们更关心的是他的观点。

比如,他用最浅显的道理,“物以稀为贵”来解释房价上涨的根本原因;一针见血地指出了“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的房价趋势判断因素;他还用犀利的眼光去看房产税的“两面性”,并分析出致房价上涨和下跌的不同情境……

分享“最贵”经济学家任泽平的8个观点,看懂他的房产逻辑。

01

什么决定房价?

长期看人口、中期看土地、短期看金融

什么决定房价?研究了10年房地产后,把它总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。

中期看土地,如果这个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。

短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。非常简单,就坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。

02

大部分流行的地产观点都是错的?

不了解政策&单一逻辑谬误

第一个是不了解政策。比如很多人讲房地产“市场”,谁告诉你房地产就是一个市场?中国土地供给都是管制的,市场起码要有供求。分析的逻辑框架就错了,所以很多人过去十多年不停在看空,结果涨成这样。

第二个不要试图用单一逻辑来解释。比如大家经常讲中国要人口老龄化,所以房价涨不动了。老龄化这个话题讲了这么多年,房价还是无畏无惧地上涨。

03

未来几年如何配置资产?

2017/2018年炒股,2019/2020年买房

未来几年我们怎么进行资产配置?我的回答非常简单。2017、2018年炒股票,2019、2020年买房。然后炒股票,17、18年炒有基本面的股票。19、20年买人口流入地方的房子。

8个观点,看透“最贵”经济学家任泽平的房产逻辑!

04

什么是城市化的正确姿势?

人口向大都市圈持续聚集

中国过去十多年,我们城市规划指导思想一直没变,“控制大城市规模,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展”,这就是我们城市化的思路。

但是全球来看,无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。

为什么?因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利,这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的,是不符合规律的。

05

为什么过去一线房价涨幅这么高?

人地分离,供需错配

就是因为我们在“控制大城市人口,积极发展小城市,区域均衡发展”的城市化指导思想下,土地向三四线、中西部倾斜,人口向大的都市圈集聚,导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离,从而导致了人地分离,供需错配,一二线房价过高,三四线库存过高,这是根本的原因。

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06

房子最重要的是什么?

地段,地段,还是地段

房地产永远是一个区域市场。比如说过去的两年北京上海房价翻了一倍,东北房价没涨啊。所以搞开发的人永远记住,房子最重要的是什么?地段。第一是地段第二是地段第三是地段,所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。

07

个人住房房产税什么时候出台?

短期内难以推出,尚待加快推进

6大前提条件尚不具备:包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质、完成房产税改革、界定居民“基本住房标准”、完成修订《税收征管法》。

短期难以替代土地财政:由于较高的豁免设置、较低的累计税率设置、大量房产难以统计和确权、真实城镇化率较低等因素,即使开征个人住房房产税,短期内也难以替代土地出让收入。

无论是从国外还是重庆上海试点看,房产税均不是稳定房价的有效手段。

08

房产税能抑制房价吗?

因城市情境不同而异

在房价严重脱离居民消费能力,投资换手率高、投机获利盘巨大的市场环境下,房产税会增加持有成本,促使投资者抛售房产,同时弱化改善性和投资性需求,从而导致房价下跌。

而在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市,市场需求旺盛,供不应求,房产税会被转嫁给需求方,推高房价和房租,并不能抑制房价上涨。

从国外实践经验看,房产税也不是政府抑制房价过快上涨、促进房地产稳定发展的重要手段。

来源:地产观察、易居中国

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