近期,任泽平以上千万年薪加盟恒大的一纸任命书传遍了朋友圈,被网友调侃为“最贵”经济学家。在大家聚焦任泽平薪酬的时候,我们更关心的是他的观点。
比如,他用最浅显的道理,“物以稀为贵”来解释房价上涨的根本原因;一针见血地指出了“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的房价趋势判断因素;他还用犀利的眼光去看房产税的“两面性”,并分析出致房价上涨和下跌的不同情境……
分享“最贵”经济学家任泽平的8个观点,看懂他的房产逻辑。
01
什么决定房价?
长期看人口、中期看土地、短期看金融
什么决定房价?研究了10年房地产后,把它总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。
中期看土地,如果这个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。
短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。非常简单,就坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。
02
大部分流行的地产观点都是错的?
不了解政策&单一逻辑谬误
第一个是不了解政策。比如很多人讲房地产“市场”,谁告诉你房地产就是一个市场?中国土地供给都是管制的,市场起码要有供求。分析的逻辑框架就错了,所以很多人过去十多年不停在看空,结果涨成这样。
第二个不要试图用单一逻辑来解释。比如大家经常讲中国要人口老龄化,所以房价涨不动了。老龄化这个话题讲了这么多年,房价还是无畏无惧地上涨。
03
未来几年如何配置资产?
2017/2018年炒股,2019/2020年买房
未来几年我们怎么进行资产配置?我的回答非常简单。2017、2018年炒股票,2019、2020年买房。然后炒股票,17、18年炒有基本面的股票。19、20年买人口流入地方的房子。
04
什么是城市化的正确姿势?
人口向大都市圈持续聚集
中国过去十多年,我们城市规划指导思想一直没变,“控制大城市规模,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展”,这就是我们城市化的思路。
但是全球来看,无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。
为什么?因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利,这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的,是不符合规律的。
05
为什么过去一线房价涨幅这么高?
人地分离,供需错配
就是因为我们在“控制大城市人口,积极发展小城市,区域均衡发展”的城市化指导思想下,土地向三四线、中西部倾斜,人口向大的都市圈集聚,导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离,从而导致了人地分离,供需错配,一二线房价过高,三四线库存过高,这是根本的原因。
06
房子最重要的是什么?
地段,地段,还是地段
房地产永远是一个区域市场。比如说过去的两年北京上海房价翻了一倍,东北房价没涨啊。所以搞开发的人永远记住,房子最重要的是什么?地段。第一是地段第二是地段第三是地段,所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。
07
个人住房房产税什么时候出台?
短期内难以推出,尚待加快推进
6大前提条件尚不具备:包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质、完成房产税改革、界定居民“基本住房标准”、完成修订《税收征管法》。
短期难以替代土地财政:由于较高的豁免设置、较低的累计税率设置、大量房产难以统计和确权、真实城镇化率较低等因素,即使开征个人住房房产税,短期内也难以替代土地出让收入。
无论是从国外还是重庆上海试点看,房产税均不是稳定房价的有效手段。
08
房产税能抑制房价吗?
因城市情境不同而异
在房价严重脱离居民消费能力,投资换手率高、投机获利盘巨大的市场环境下,房产税会增加持有成本,促使投资者抛售房产,同时弱化改善性和投资性需求,从而导致房价下跌。
而在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市,市场需求旺盛,供不应求,房产税会被转嫁给需求方,推高房价和房租,并不能抑制房价上涨。
从国外实践经验看,房产税也不是政府抑制房价过快上涨、促进房地产稳定发展的重要手段。
来源:地产观察、易居中国
声明:感谢原创作者的辛苦创作,如转载涉及版权问题,请联系我们,我们会第一时间处理,再次感谢!
天津房产小编的自我修养
没买房的沸腾了!马云刚刚宣布一个大消息!
这 6 个城市最可能成“新一线”,9 城有望成“准一线”
月薪多少才算80后中的"人生赢家"?
什么决定房价?房价什么时候见顶?什么决定房价?
房价打七折还卖不出去 实质性下跌泄露三大信号!
比高房价更可怕的是,35岁以后你还能干嘛?
任志强又放炮了:这几个税种取消之日就是房地产税出台之时
别只盯着长效机制别只盯着长效机制,楼市又一信号很重要!
事关中年荣耀的不是保温杯,而是不装逼不逞强手里有房
- 互动 -天津房产欢迎投稿欢迎订阅
广告联系:13821821000