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作者：来源：21世纪经济报道

　　导读

　　在5月5日推出三宗土地出让之前，北京已有68天没有经营性土地供应。过去两年，北京的商品住宅用地供应计划完成率均不到64%。一面是巨大的供应缺口，一面是涌动的市场需求，在“地王”的刺激下，分析人士认为，恐慌情绪已经开始酝酿。

　　时隔两个月后，北京楼市再度因三宗“地王”的出现而陷入不安。

　　5月5日下午，北京市昌平区南邵镇、大兴区黄村镇共有三宗地块出让，经过近3个小时的角逐，三宗地块的纯商品房部分拍出了3.38万元/平方米、3.52万/平方米、3.57万/平方米的单价，均刷新区域新高，并全部“面粉贵过面包”。

　　这也给北京房地产市场带来不小的刺激。开发商在惊呼“天价”的同时，也暗自庆幸，区域内的其它项目将迎来“解套”良机。购房者则变得恐慌，因为不断攀高的地价，也被视作房价新一轮上涨的信号。

　　在此之前，北京已有68天没有经营性土地供应。过去两年，北京的商品住宅用地供应计划完成率均不到64%。一面是巨大的供应缺口，一面是涌动的市场需求，在“地王”的刺激下，分析人士认为，恐慌情绪已经开始酝酿。

　　巨大的缺口

　　即便在寸土寸金的北京，一天之内出现3宗“地王”的情况也不多见。2010年3月15日，北京的“地王”纪录曾在一天内三度被刷新，但40天之后，调控楼市的“新国十条”便出台，“一天三地王”被认为是招致楼市调控的重要导火索。

　　今年5月5日出现的三宗新“地王”，单价创下区域新高，含金量虽不及上述情况，但其背后的动因同样不可忽视。

　　北京前一次有经营性用地交易还是在今年2月26日。据北京市国土局统计，今年第一季度，北京仅成交经营性用地8宗，建筑规模约107万平方米，除去保障房和自住型商品房，纯商品房建筑规模仅90.5万平方米，比去年同期几乎腰斩。

　　若拉长时间轴来看，北京的土地出让情况同样堪忧。根据亚豪机构统计，2013年北京房地产用地完成了供应计划的156%，是近5年来唯一超额完成计划的年份。2011年和2012年，，计划完成率分别为77.21%和60.89%；2014年和2015年，完成率为63.62%和60.57%。

　　随着去年以来房地产销售升温，库存也在不断减少。根据北京市住建委的数据，截至5月5日，北京商品住宅库存（期房+现房）为68414套。按近6个月的月均成交量计算，去化周期仅8.6个月，已经处于8-10个月合理库存的下限。

　　土地供应也出现结构性缺口。根据中原地产统计，2015年北京共成交46宗居住类用地，有25宗地块的纯商品房用地单价超过3万元。在这其中，单价在3万-4万元的有12宗，4万-5万元的有4宗，5万元以上有9宗。

　　按照行业惯例，当土地单价超过3万元时，产品需要做成高端住宅才可获得合适的利润。也就是说，去年北京供应的土地中，有近半数将以豪宅形式呈现。再算上配建的大量保障性住房，北京中小户型商品房面临严重缺口。

　　这也不难理解，在5月5日出让的昌平区两宗地块中，出现这样的规定：“除建设保障性住房外的剩余居住规模中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”，即“70/90政策”。

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