最近比较深度调研了魔都内环二手住宅市场,虽然价格不忍直视,但还是咬咬牙去深看了下。对中介、交易部门、房东、买方都访谈了很多,感觉很涨姿势啊。

3月25日的房价可能是挺长一段时间的顶了,现在过去1个月了,新成交的房源价格相比那段最疯狂的顶部,已有10%左右的回落。仍很多房源挂着卖不出去,中介疯了一样狂call买家电话。最明显的就是2号线世纪公园3号口,可能是全市中介和买方最集中的地方。这个最好认,穿西装的就是中介,跟着走的就是看房人。最近几周中介还是那么多,但没见什么人跟着去看房了。交易中心给出的交易数据也确实证明交易量大降1半左右,很多还是3月签约现在来办的,之后可能更少。

我从各方搜集数据,找到一个比较完整的描述这个波动的案例。某套房,内环以内,离地铁站600米,附近没有好的小学,小区谈不上环境但够安静;2003年建成,高层8楼,90平米,全明,房间1南1东,厅朝南,房屋没有明显缺陷。房东已付下一套的定金,急售这套,要求50%首付,满五唯一。3/20-31,挂600万。4月初到现在,依次降为585,570,560,550,540。至今仍未卖出,房东心灰意冷,不卖了,放弃下一套的定金。这套房是该小区内位置属于相当好的,卖不掉直接打击了整个小区的房源,至今没有第二套挂出来。可以想见未来如果有另一套挂牌,价格还得往下挂。估计上海市内房产的年换手率约为3-4%,每栋20层的高层每年卖出来几套是很正常。所以目前只是第一波缩量和流标。

这样的案例最近见了4个,都是类似的。死活卖不掉,降价力度又严重不足,无法吸引买家。在这样的流动性下,实际的成交价已经至少低于3/25高点10%以上。对于房产这种流动性很差的资产,买一与卖一之间的差价+税费可能就不止10%了。