新华观察

至昨晚8时，“五一”小长假3天，南京楼市新房认购量达1765套，创下2008年以来同期新高；成交则达1027套。苏州楼市小长假3天成交440余套房，虽不及南京火爆，但这与开发商捂盘待涨、新房供应量已跌至谷底有关。

有意思的是，苏州和南京这两个省内楼市成交最为火热的城市，此前已相继执行“限涨”政策，但在市场流动性充裕、政策宽松、高价地频出的背景下，依靠“限涨”稳楼市，颇有些“心有余而力不足”。

刚需客苦叹“房子好难买”

“房子好难买，我妹妹今天去两个地方排队了。她最想买江宁方山的一家楼盘，第一次摇号没摇到，这次开发商又要加推，她昨晚就去参加摇号，但摇到的选房号都90多号了，一共就100多套房子。”

4月30日，一名南京网友在记者朋友圈中留言，讲述当下买房不易。这名网友的妹妹是典型的刚需客，资金实力有限，她想买的是89平方米左右的小户型，一套房总价约110万元，但这样的低总价住房现在抢得厉害，“100多套房子想买的却有400多人”。

同一天，南京江宁空港刚需盘新城保利天地售楼处迎客，尽管楼盘离市中心较远，即将推出的精装房源单价预计达1.5万元/平方米，但仍有大批刚需客赶来看房。

随着房价上涨，南京刚需已外溢至偏远地区购房，即便如此，价格较低的刚需盘仍是一房难求。去年下半年以来，改善盘的热销同样一直持续。5月1日上午，南京江北楼盘金地浅山艺境推出176套89平方米精装洋房，均价2.47万元/平方米，部分一楼房源单价突破3万元，最高的已超过3.9万元，江北房价破“3万”引人震惊，而至中午传出消息“全部售罄”；1日晚9点，软件大道的恒大华府推出58套200平方米精装房源，均价2.8万元/平方米，较此前也有所上涨，仍吸引一众改善客前来。

南京多家楼盘营销负责人透露，现在托关系的人想买的房子数量，都已超过可售房源数量。由于房子太抢手，南京出现花二三十万元可买内部购房名额的现象，托关系不一定能买到房，但花钱买个房号却十分稳妥。“明明可以把这个名额卖到20万，为什么要免费帮你一个关系户呢？”知情人士说，如此怪相不可思议。

“限”字当头难限房价涨

4月25日，南京为稳房价出台“限涨”政策，给房价设定8%—12%的“涨停板”，“限涨”政策并未明确具体执行时间，而业内普遍认为会在“五一”后生效。“小长假”前两天，为规避“限涨”政策严格生效后涨价受到抑制，当地多家数月不推新的楼盘开始“抢跑”，这批楼盘中好几家涨幅都已超过20%，远超12%的最高涨幅。

“五一”小长假3天，南京新房认购创新高，与节前抢跑楼盘节间源源不断上传认购数据不无关系。但假期市场表现仍表明，楼盘涨价推新的格局并未打破，“限涨”最终能不能平抑住市场交易过旺及房企涨价冲动，仍待观察。

在南京之前已执行“限涨”政策的苏州，小长假期间开发商推新积极性并不高，在供应不足的情况下，楼市成交与去年同期基本持平，至昨晚8时，新房成交445套。苏州3月18日已执行“半年涨幅不宜超过6%、年涨幅不宜超过12%”的政策，但当地房价上涨的势头没被压住。4月，苏州商品住宅成交6479套，住宅成交均价17553元/平方米，环比上涨3.70%，同比大涨54.12%。

苏州“限涨”后的“金三银四”，当地66个楼盘中，仅有4盘价格出现下调，其余均上涨，其中，位于园区的丰隆城市中心价格涨幅最高，3月初均价3.8万元/平方米，4月底均价直逼4.5万元/平方米，月涨7000元/平方米，如此算来，涨幅已超过12%的“限涨”指标。

住房俨然已成金融产品

在股市跌宕起伏的当下，资本俨然已将价格节节上升的二线热点城市住房作为最保值的投资品。政府限定涨幅，被投资者解读成——住房已相当于理财产品，像南京最高12%的“房价涨跌板”，还能跑赢不少理财产品的收益。

据365淘房最新调查，打算在1-3个月内在南京购房的需求占51.93%，比3月时上涨近5个百分点。而当前南京新房可售量仅2.8万套，可售周期低至2个多月，供需矛盾决定市场基本面难以扭转。

高价地频出、房价源头的地价平抑不了，让政府“限涨”在与开发商博弈时，有些吃力。4月初苏州一场土地拍卖，平均楼面地价已超房价，这向市场发出房价还将上涨的强烈信号。而一旦新地块出现高溢价率，周边楼盘便纷纷捂盘待涨，导致苏州新房供应异常紧张。至昨日晚，当地新房库存量仅20990套，可售周期不足3个月，供应短缺或还将促使房价“任性”上扬。

南京工业大学房地产经营与管理系主任吴翔华认为，，平抑宁苏楼市火热，仍有实招可用。比如，二手房交易时收取20%个人所得税，并提高二套房门槛等。苏州楼市已传出调控还要升级的消息，静待“五一”小长假后坐实。 

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