□　本报记者　周宵鹏
　　“花半辈子钱买了个‘坑’!”说起自己的买房遭遇,家住河北省石家庄市长安区的老郑一脑门子官司。老郑后悔当初购买了没有预售手续的违规商品房项目,而他的遭遇在石家庄并不鲜见。近日,老郑与遭遇期房“陷阱”的诸多购房者走上街头堵路“维权”,令他没有想到的是,参加“维权”活动的购房者竟然涉及10多个楼盘项目。
　　事实上,就在老郑选择以堵路形式引起相关部门注意的时候,石家庄市正在进行着一场史上最严楼市严查。2016年10月底,石家庄市政府发布《关于依法查处商品房违法预售行为的通告》,该市住建部门随后展开违规违法房地产项目专项整治活动,共关停了百余家售楼部。
　　不过,对于楼市整治活动的效果,老郑并不看好。“年年整顿年年乱,政府部门的整治活动更像是一阵风,治标不治本。不加强平时监管,只进行运动式的突击执法,根本不可能解决楼市违规预售问题。”老郑对《法制日报》记者说。
　　不少业内专家认同老郑的看法。有专家表示,在利益的驱动下,开发商不惜触犯法律,在未取得预售手续的情况下违规预售,政府部门如果不坚决执行监管职责、加大日常查处违法违规行为,“先上车再补票”的现象就不可能得到根除。

　　　　违规预售落入购房陷阱
　　“花钱买了个坑”,黄某对记者说,“我说的坑是真的坑”。2014年,黄某在石家庄市桥西区“鑫界9号院”楼盘购买了一处商品房,想作为婚房,可时至今日,楼盘位置仍然只挖了一个大坑。
　　“鑫界9号院”的宣传资料显示,该项目占地100余亩,总建筑面积42万平米,包含4栋34层高层住宅、2栋27层商务公寓。由于该项目与一公园比邻,距离交通主干道不远,2014年开始销售时,受到诸多购房者青睐。“两年前就挖好了这个大坑,之后一直停工直到现在。”黄某说,这个位于石家庄市时光街和振岗路的大坑如今已是杂草丛生。
　　黄某和其他购房者多次找到石家庄市住房和城乡建设局,被告知由于“鑫界9号院”没有取得相关手续,属于违规开发动工,更没有预售手续,因此被勒令停工。今年7月,黄某从石家庄市住建局获悉,该项目已经纳入市房地产专项整治,需由市房地产专项整治办处理过后办理其他证件。
　　找住建部门,被告知正在处理；找开发商,协商不成。说起这两年为了买房遭的罪,黄某几近崩溃:“当年鑫界9号院的广告满大街都是,售楼部就在主干道边上,谁也没想它没有预售证,更没想到如今这事几乎没人管了。”更令黄某不解的是,停工的两年中,该楼盘一直处于销售状态,直到近期石家庄严查楼市,“鑫界9号院”的状态在1个月前才变为“停工中不接受咨询”。
　　“出现问题的症结就在购房者购买的这些楼盘当初并没有拿全‘五证’,没有预售许可,给购房者权益带来影响。”中伦文德律师事务所律师陈江涛介绍,房地产开发商预售商品房,必须取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》,只有取得了预售许可证,才证明该项目手续齐全,具备预售条件。
　　“由于楼盘没有取得预售许可证,严格来说,当初购房者和开发商签订的相关购房协议并无法律效力。”陈江涛说,这也是出现纠纷时,开发商普遍硬气的原因所在,大不了退钱,而这对于购房者利益是明显受损的。
　　违规预售的楼盘不止这个。即使在石家庄市住建部门“严打”楼市过程中,仍有违规楼盘对外销售。
　　老郑买房的“美树湾”项目地块目前由新房企重新开发,2016年10月,新售楼处挂出新项目名称为“仕林名邸”,开始对外销售。由于担心存在“一房两卖”情况,并质疑前后两个开发商其实是一伙人的“两块牌子”,老郑等购房者找到住建部门,却意外得知,尚未开工建设的“仕林铭邸”项目也未取得《商品房预售许可证》,根本不具备销售条件。
　　违规成风楼市严打难息
　　在老郑看来,石家庄市此次对楼市的“严打”只是被迫的应急举措。2016年10月以来,陆续有购房者投诉石家庄“永嘉·公园城”楼盘擅自提价问题。该楼盘早在2012年就已开售,开发商向客户承诺于2015年12月31日前交房。可到了2016年,开发商不仅未交房,还每平方米涨价6000元。事实上,该楼盘至今也没有取得预售许可证。
　　该事件被媒体曝光后,引发舆论极大关注。为此,石家庄市政府召开专题调度会,责令项目开发商永嘉房地产公司取消了单方面调价行为,并对永嘉房地产公司违规预售行为进行了依法处罚。随后,石家庄市住建部门展开房地产市场秩序专项整顿行动,表示将通过全面摸排打击房地产开发企业和中介机构的违法违规行为,规范房地产行业经营行为。
　　石家庄市住建局市场交易处、住建局监管处稽查大队、建筑稽查大队以及市场中心和各区住建局共同成立了联合执法小组,用了半个月,展开拉网式全覆盖排查,总共关停110多家无证售楼部。石家庄市房地产市场稽查大队相关负责人表示,这些停业的售楼部基本上都没有最先的土地证,更不必说预售许可证了。
　　据了解,这些违规预售而被关停的楼盘项目中,大多以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式,向买受人收取或变相收取预订、预付款等性质的费用。由于多数楼盘都已通过媒体、传单等形式发布了宣传广告,买受人会先入为主地认为该项目颇具实力。
　　问题的发生不是偶然,而是由来已久的违法“惯例”。据河北省住建厅的统计数据,2011年到2015年3月,河北省共开工房地产开发项目3386个,存在违法问题的2079个,违法比例高达61.4%。其中,石家庄市违法项目比例高达93.8%,未取得预售许可证、未按预售许可证批准的范围擅自进行预售是其中的主要违法问题。石家庄市住建局统计数据显示,2015年该市主城区共发放97张预售许可证,50个楼盘获批预售许可证,但当年新上市的楼盘项目明显远超这一数目。
　　“利益驱动不惜以身试法。”谈及为何会出现如此多的违规预售楼盘,河北省商业联合会常务副会长、秘书长曹润亭直言,石家庄市作为新型二线城市,房地产市场“起得太快”,相关城市规划和市场监管却没有及时跟进,使得房地产市场出现种种乱象。
　　值得注意的是,在石家庄市此次关停销售的楼盘中,不乏规模房企开发的大型项目。曹润亭介绍,为了赚取更多利润,一些房企将项目人为分成多期销售、逐期提价,本来需要一个证的项目分解后无法及时办理多个证照,即使施工运营比较顺利仍属违规预售。
　　监管乏力难解恶性循环
　　事实上,2011年以来,石家庄市房价开始大幅爬升,房地产市场野蛮生长,该市住建部门基本每年都会开展类似的房地产市场整治,每次都会关停一批楼盘售楼处。随后,一些无证项目为了保证工程进度和销售进程,又将进入一个提速拿证、密集补证的时期。
　　“违规预售成风——阵风式集中整治——房地产公司疯狂补证——风刮过后违规预售再起”,网友“@精灵神探”在相关论坛中表示,石家庄市房地产市场已然陷入一个怪圈,政府部门运动式的执法并未使违规楼盘减少,相反,在每次整治后,办齐手续的楼盘随即涨价,无证或证照不齐楼盘重新开张后也跟着涨价,引发连锁反应,吸引更多的违规楼盘进入市场。此外,这种恶性循环客观上已经使房地产市场形成了“先上车后补票”的行业认知。
　　针对“仕林铭邸”项目存在的问题,石家庄市房产市场稽查大队发出风险提示,表示该项目未取得《商品房预售许可证》,不具备销售条件,存在很大购房风险。针对德贤公馆的违规行为,稽查人员对其下达了整改通知书,并在售楼部张贴了石家庄市政府发布的公告。对于另一起河北省住建厅通报的违规预售的“瀛河家园”项目,石家庄市住建局对开发商仅作出罚款3万元的行政处罚。
　　“住建部门对一些违规预售楼盘的处理,与其说是处罚,不如说是形式上的警告,甚至是‘罚酒三杯’。”黄某对记者说,随着石家庄市房地产市场不断变化,打起拉锯战的诸多房地产违规预售问题已经成为“老大难”,越不解决,往后越难解决,最终受损失的还是处于弱势地位的购房老百姓。
　　记者就楼市整治情况采访石家庄市住建局,该局房产市场监管处处长苑志杰表示,专项整治已经结束。他拒绝了记者的采访。
　　当记者就当前房地产违规预售乱象问题咨询石家庄本地一些专家时,他们纷纷三缄其口。石家庄市房地产协会一位不愿具名的负责人坦陈,其中涉及政府部门工作态度和作风,不便回答。
　　“房地产违规预售问题严重,与政府部门监管乏力直接相关。”曹润亭直言,对于违规楼盘的销售、宣传等行为,政府相关部门具有日常性监管的职责,在石家庄这点明显是不力的。“最简单的,每月官方发布一次相关信息,告诉老百姓哪些房子能买、哪些房子不能买,而不是非得等到集中整治才通报。”曹润亭说。
　　此前,石家庄市城建和房地产领域已被中央和河北两级巡视组多次“点名”。2014年10月,中央第六巡视组在向河北省反馈巡视情况时指出,“土地和城建领域腐败问题突出,领导干部插手工程项目、为亲友经商谋利现象普遍”。2015年7月,河北省委第七巡视组向石家庄反馈巡视情况时指出,石家庄有关部门“依法行政意识淡薄,违规决策,为城乡违法建设开方便之门”。
　　为了严格落实商品房预售制度,多地已出台商品房预售款专门监管办法,保障购房者的预收款专款专用。2016年年底,石家庄市住建局也首次发布《石家庄新建商品房预售资金监管办法》,该办法规定,监管机构与开发企业、监管银行在签订监管协议时,应当以该预售项目的预售平均价确定40%的比例为重点监管资金。
　　然而,这些办法针对的都是已取得预售许可证的房企,并且对于商品房预售这一动态行为,如果没有政府部门强有力的日常监管,仍然只能靠房企的自觉。