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记者徐煦捷

“最近行情不错，我想把手里的一套房子卖掉，也不知道接下来政策会怎么样。”不愿意透露姓名的永康市民陈女士最近很关注二手房“营业税改增值税”的新闻。近日，国家税务总局局长王军表示，国税总局将会同财政部，尽快公布“营改增”实施方案，最快有望于全国“两会”后就提交审定。值得注意的是，此次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

二手房交易“营改增”

记者了解到，5月1日起，“营改增”（营业税改征增值税）将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。

去年年初，财政部发布通知，将个人购买普通住房免征营业税的年限从5年调整为2年。目前二手房交易中卖方需要缴纳营业税，具体规定为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，营业税税率为5%；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。而在增值税税率方面，目前国内各行业适用增值税税率分为17%、13%、11%、6%等。上月，住房和城乡建设部发布《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》，明确建筑业的增值税税率拟为11%。

值得注意的是，“营改增”后，缴税基数有所不同。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，而增值税则以卖出价和买入价税前的差额做基数。

税费多了还是少了

“如果按照11%来征税，会不会缴纳的税费更多了？”永康市唐先镇唐先二村村民施鹏飞最近想在城区买一套二手房，“主要给孩子念书用，现在就怕新政策实行后要缴纳更多税费。”记者在采访时了解到，不少市民都有这样的顾虑。

昨日，记者按照增值税11%的税率，对比了二手房“营改增”后的税费可能的差异：首先是出售购买2年内的房屋。以一套售价150万元的普通住宅为例，目前要缴纳5.6%的营业税，即8.4万元。如果以11%的增值税计算，，房屋出售价还是150万元，但最初买入价是100万元，实行“营改增”后需要缴纳（150万-100万）×11%=5.5万元，相比营业税要省下2.9万元。但如果差额更多，缴纳的增值税或超过营业税。比如出售买入价为100万元、现价为220万元的房子，按照营业税需缴纳12.32万元，增值税就需缴纳13.2万元。

业内人士表示，政策尚未出台，对于具体税率及优惠政策并不明确，无法具体算出二手房买卖的税负增加情况。不过业内人士预计，“营改增”之后不太可能实行“一刀切”的政策。增值税是对房子的增值部分进行征税，每个房子根据房型不同、房龄不同，增值部分不能一概而论，而“营改增”税率可能会对房子进行分档次、分类别征税。

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