财政部、国家税务总局近日发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（以下简称《通知》）。根据计算，“营改增”后二手房交易税负将略微下降。据了解，近期嘉兴市区二手房交易市场火爆，不过业内人士认为新政对于后续行情影响不大。
“营改增”后税负略降
据了解，《通知》明确：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
记者了解到，《通知》明确了购买满2年的二手房交易免征增值税，也就意味着现行营业税免征的优惠政策得到了延续。
对于未满2年的二手房，《通知》明确的增值税征收率是5%，看上去和目前营业税的税率5%一样，但因为税种不同，“营改增”后二手房增值税会比营业税略降。
嘉兴市国税局货物和劳务税处副处长王建生介绍，营业税属于价内税，现行二手房营业税计算公式是：二手房营业税税款=房款×5%。而增值税属于价外税，计税依据不同，5月1日新政执行后，二手房增值税计算公式是：二手房增值税税款=房款÷（1+5%）×5%。
举个例子，个人交易嘉兴本地一套购买不足2年、总价100万元的二手房，如果按照现行的营业税来缴的话，需要缴纳“100万元×5%=5万元”。而5月1日后，则需要缴纳“100万元÷（1+5%）×5%＝4.76万元”的增值税，也就是说，“营改增”后二手房交易税负略有下降，100万元约少缴税2400元。
业内预计新政影响不大
据了解，在正式文件发布前，关于二手房交易“营改增”细则的猜测也有诸多版本，最后都被证实为谣言。
市国税局相关工作人员表示，国家在这时出台政策，主要目的是稳定市场预期，给市场各方吃下定心丸，杜绝之前市场各方的猜测，让借此扰乱市场、制造市场恐慌的行为无处遁形。
不少业内人士认为，“营改增”大方向上是一项减税的改革，整个行业的税负将只减不增，对于老百姓而言，税负下降将是趋势。但新政会对目前嘉兴本地二手房交易市场产生多少影响？业内普遍认为不会很大。
“税负减少的不多，基本上不会对目前的行情产生多大影响，多数人不会为了这点钱推迟到5月1日后交易，短期内也不会起到降温作用！”国鸿房产李国星认为，目前的二手房交易火爆行情是契税、营业税优惠政策的出台，以及新房市场火爆带动所致。尽管5月1日后税负会下降，但新政对二手房交易市场的影响不会很大。
近期二手房交易火爆
记者从市行政审批中心房地产交易分中心了解到，近期受到相关政策利好的影响，市区二手房交易量猛增。
“这两天中心日均人流量都超过2000人，较平日增长1倍多，二手房交易业务日均受理量超过70件，比去年同期上升了104%，受二套房税收优惠影响，房产查询证明出具量也比去年同期上升65%。”交易中心工作人员告诉记者，受到契税、营业税等房产优惠新政的影响，3月上旬开始市区二手房交易行情突然启动，交易量放大。
记者在房地产交易中心看到，前来办理业务的市民已经挤满了大厅，各个业务受理窗口都排起了长队。
市房地产交易分中心主任沈颖介绍，目前中心已将业务精干人员抽调到窗口一线，应对业务办理高峰，此外还增设了3个辅助窗口，缓解存量房交易、房产查询业务爆棚现象。
据了解，该中心目前还实施延时服务，即受理窗口在12时至14时和17时到18时期间，拖班办理业务，以确保每位办事群众顺利办结。
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