营改增落地楼市怎样反响?二手房交易受关注

时间：2016年03月31日 21:19:14 中财网

　　房地产业及与其相关的建筑业，税率由营业税时的5%和3%提升到增值税的11%。因与百姓民生息息相关，税率变动和征收方式变化，会怎样影响民生和经济?
　　5月1日起，营改增试点全面扩容到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。房地产业及与其相关的建筑业，税率由营业税时的5%和3%提升到增值税的11%。因与百姓民生息息相关，税率变动和征收方式变化，会怎样影响民生和经济?
　　近日，家住山大南路某小区王女士心中的石头终于落地。此前，市场对5月1日房地产等行业营业税改增值税的计税方式的诸多猜测，让王女士担心自己购买于21世纪初期的一套房屋，如按增值部分缴纳税款，税负会大幅上升。和王女士有着同样担忧的人不在少数。

　　3月24日，财政部公布《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》做出明确规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。而上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，所以济南适用此规定。这意味着，二手房交易营改增完全平移现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移不仅不会带来税负增加，事实上，还会少交一部分。需要注意的是,买房签订合同时需要注意含税价。

　　近段时间，房产大厅频频上演的“排队大戏”似乎预示着济南二手房市场的回暖。记者在调查中了解到，目前二手房市场呈现供需两旺态势。据济南哈考特不动产提供的数据显示，就在上一周，该中介业务成交量较前一周上涨了11%到15%不等，咨询人数也有倍数增长，其中询问的问题不乏与营改增有关。

　　哈考特不动产济南区域负责人于兆耀告诉记者，在去库存的大背景下，不断出台的楼市新政包括营改增在内，对提振行业信心都有着积极作用，都会不同程度上刺激买方市场的需求释放，同时也让卖方市场对未来走势充满期待。所以，供需关系的变化反应到市场就是价格波动。近期二手房成交量、成交额的上涨很大程度都是对刚需和改善性需求的消化，加之之前楼市利好和传统旺季的三四月份，所以要客观的看待此次上涨行情。

　　有业内专家表示，营改增不会对一二手楼市价格造成显著冲击，这是因为税收变化对房地产企业利润产生影响，但并不会直接影响房价，而房价本质上是由供求关系决定。税负成本的明显下降会对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。

　　在接受本报采访时，山东财经大学房地产研究中心的孙大海表示，营改增一定程度上可规范二手房交易市场存在的虚假交易行为，降低二手房交易中买卖双方的税负成本，有助于商品房的市场流通。他表示，二手房交易时，买卖双方为少缴税,故意将合同的房价降低,即所谓的“阴阳合同”。虽然，税务部门和房管部门有默认的价格范围,但其更新的频率远没有市场价格更新快,让一些人有漏洞可钻。“营业税改成增值税后,房子在过户、销售、转让的过程中,会出现房屋增值空间越大缴税越多的局面, 一定程度上可以规范虚假交易的情况。”孙大海说。

　　企业会抢购写字楼吗?
　　“抢房”夸大其词，有利于商业地产去库存
　　记者近日走访省城几个商业项目，表面上看当前市场对营改增表现平静，实际上有所波动：省城东部的某商业项目相关负责人向记者透露，“近期的到访者明显增多，所以我们计划针对营改增进行内部培训，目前已有企业明确5月1日后的购买意向。”

　　业内有分析认为，新增不动产允许抵扣后，大大减轻企业税负。这将鼓励企业投资不动产扩大经营规模，利好商业地产，有利于楼市去库存。有媒体报道，“企业将会加入抢房大军中”。

　　孙大海表示，“营改增”政策将不动产纳入了抵扣范围，一定程度上有利于企业抵扣当期税额，但“企业将会加入抢房大军中”的说法未免夸大其词。他解释说，从企业资本运作方面来看，企业购置不动产在抵税的同时，可以作为固定资产进行融资，保障企业资金链条的正常运作，因此部分企业或将从这个出发点购置一部分不动产。当前企业能够抵扣的不动产有3类：厂房、商业地产、写字楼。短期来看，企业可通过购置不动产抵扣增值税进项税金，意味着所有企业持有不动产的成本将降低，这样那些想要改善办公条件的企业，就有可能受此新政刺激而出手购置新办公楼，这在一定程度上有利于去化商办类库存;长期来看，将不动产纳入抵扣范围除了一定程度上有利于去化库存外，，也是为即将改革、扩围的房地产税做一定的铺垫。

　　业内人士普遍认为，营改增对房地产行业来说，最直接的利好在于促进流动和降低库存。新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于它把税负传递给下家，因此营改增利好商业地产。

　　给房企壮胆 为库存减压——营改增带来的“三重利好”

　　营改增对房地产行业而言，不仅仅是税率的变化。征收方式的改变和调整，给产业带来更多利好和契机。抛开单纯税率来看，房地产业营改增，最少有三重利好。而这些利好，对于当下库存高企、有效供给不足的市场而言，将释放持久效应。

　　土地成本不再计税刺激房企敢拿地
　　本次营改增的征税细则说明中规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

　　山东财经大学经济研究中心主任潘明星解读称：在销售额中把土地款扣除，大大降低房企税负。尤其对于在一线城市高价拿地的房企，减税有利于其松绑压力，促使其增加房地产供应。

　　事实上，土地价款占房产企业销售额的比例高达20%以上，一些一线城市甚至过半。

　　建安成本可抵扣 有助推广精装楼盘
　　根据去年山东省出台的《山东省房地产业转型升级实施方案》要求，2017年设区城市新建高层住宅实行全装修，2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。精装房是未来房产市场政府引导、业主省心的有效供给。

　　此次营改增，精装修对于房企来说，将有更多利好：装修材料可批量采购，取得可抵扣增值税发票，进行物料抵扣，而装修费用也可提高房产建安成本。可降低企业税负，从而增加盈利空间。

　　在市场上更受欢迎的精装楼盘，有利于开发商抢占市场占有率。

　　自购不动产可抵扣促商业地产减压
　　营改增实行后，购置商业地产及产业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣。这将利好商业地产及产业地产的销售，并增加一般企业对于持有型物业的投资。此举或能刺激商业地产库存压力。

　　但是，《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》还规定，不动产其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。相比较于同样能抵扣的租赁来说，企业购买自有房产能在实现短期降负。不动产涉及的进项金额较大，抵扣税费也会较多。因不动产属于贵重生产资料，购买数量和频率也相对有限。

　　不同面孔
　　开发商“有利可图”

　　营改增房产对开发商的影响大小主要取决于3个指标：毛利率高低、可获进项多少及施工单位向房企转嫁税费比例。

　　实际上，一些业务操作规范、各类收支票据齐全、财务健全的房企，容易享受减负的利好——这对任何行业来说，都适用减负“良方”。而对一些品牌地产商来说，完善的财务和正规的供货商和承包商，是多年市场选择的结果。

　　本次营改增另一些征收方式变化，让开发商感觉有利可图。如土地价款享受扣除再计税，不动产销售可让买受人纳入抵扣等。

　　承包商“上下求索”

　　建筑企业供应商规模小而渠道散乱，如砂、石、砖、白灰、土方及其他零散五金建材等，基本上由个人、小规模纳税人供应。现在建筑行业大多采取“清包业务”，建筑承包商只承担施工，原材料由“甲方”提供。由于主要成本是人力成本，没有进项税可抵扣。缺少发票或取得的发票非增值税专用发票，营改增后，建筑企业面临的最大难题。

　　建筑企业不得不“上下求索”以保障自身利益：对上游的供应商要求提供合格的增值税发票，或选择更换供应商，对下游的分包商选择起来更为严格，要求尽可能组织发票，实现抵扣。

　　减税不是最终目的
　　增值税顾名思义就是对于增值部分来征收税收，一件产品买来50元，卖出去100元，那么增值部分就是50元，乘以一个税率，这就是要交给国家的。而营业税呢，就非常简单，一个产品卖出去100，那么你就乘以一个税率，就是你要交给国家的。增值税最最核心的地方在于他可以设定一个基数，这个基数是可以被扣除，这样就可以缩小缴税基数。

　　事实上，营改增并非简单的针对房地产开发企业，而是涉及全行业链条的一项重大变革。虽然从宏观角度来讲营改增是一项减税政策，可避免房地产服务企业与上游企业之间的重复征收，但是单纯从地产行业来讲，链条内的参与者在规模、性质、规范性等方面个体差异较大。

　　一般来说，房地产开发的产业链上参与各方有：开发商、总包企业、部品供应商、原材料供应商等，需要深入剖析整个系统的抵扣链条和影响因素，才能弄清“营改增”对行业产生的系统性影响。当然从长远看，“营改增”将推动建筑业生产方式的转变，促进建筑产业现代化快速发展，企业优化内部管理和控制，加快转型升级。

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