二手房交易优惠平移 个人卖房要多缴税吗?

admin 2016-04-21 15:11:43 导读

导读 : 二手房交易优惠平移 个人卖房要多缴税吗?...

实施方案中,百姓最关注个人卖房是否要多缴税?目前,我国二手房转让需缴纳5%的营业税。

根据新规,增值税替代营业税后,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。而且即便税率相同,由于增值税计算方法不同,计税依据需转化为不含税价,实际税负还会更低。

方案也体现了“因城施策”方针,如规定北上广深一线城市要销售购买2年以上的非普通住房,需要以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。此外,个人出租不含住房的不动产,按5%的征收率计算应纳税额;个人出租住房则按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

专家算账:中国国际税收研究会学术委员汪蔚青

市民出售购买2年内房屋,如果销售额总价100万元,本来需缴纳营业税5万元。现在按增值税算,把100万视作含税销售额,那么不含税销售额就是:100/(1+0.05)=95.24万元,即4.76万元是应缴纳增值税额,相比营业税少了0.24万元。

建筑业:从3%营业税到11%增值税,企业税负是否上升?

此次纳入试点的建筑业营改增,涉及建筑企业年产值近16万亿元,从业人员4500万人,其税负变化关系房地产开发成本。

改革后,建筑业一般纳税人将从此前缴纳3%的营业税改为11%的增值税;小规模纳税人则使用3%的增值税征收率。

作为过渡举措,方案还明确一般纳税人在一些特殊情况下也可选择3%的简易征收税率,如以清包工方式提供的建筑服务;全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程等。

比如,一个总造价1000万元的建筑项目,按营业税3%计税,承担税负30万元;实行增值税后,如果成本800万元,那么1000万元减去800万元后的差额200万元,按11%的税率,税负为22万元。

生活服务业:获免税优惠,日常生活受益多少?

教育、医疗、餐饮、旅游、娱乐、住宿等生活服务业与百姓生活最为紧密。改革对行业税负和百姓生活影响怎样?

托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务,养老机构提供的养老服务,婚姻介绍服务,殡葬服务,个人销售自建自用住房、学生勤工俭学提供的服务……方案明确了数十项免征增值税项目,保障百姓基本的公共服务。

而对于生活服务业从原来5%营业税变为6%增值税,汪蔚青认为,由于有进项抵扣,行业税负仍有可能下降。以餐饮业为例,购买厨具设备、桌椅板凳可按17%税率抵扣;对餐馆装修可按11%税率抵扣。但占大头的原材料成本,如在集贸市场购买肉和蔬菜等很少能开到发票,抵扣就无从谈起,因此税负具体下降情况有待观察。

此外,由于餐饮、美容、酒店等年销售额未超500万元的小微企业占比较大,这些小规模纳税人将按3%的征收率简易征税,低于原先营业税税负。

专家看法:中国国际税收研究会学术委员汪蔚青

虽然生活服务业税负有可能下降,但一般消费者很难从价格上感受到。商品和服务价格最重要的决定因素是供求关系,而不是税负。考虑到餐饮等服务业人力和租金成本不断上升,即使税负下降商家也很难让利给消费者。

金融业:整体税负无影响,银行服务变化几何?

作为产业链的最上游,金融服务主要是经营金融保险的业务活动,如贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让等。改革后由原来5%的营业税率改为6%的增值税率。

专家认为,改革不会对金融业整体税负产生重大影响。“从营业税改为增值税后税率增加了一个百分点,但考虑到可抵扣因素,特别是不动产抵扣,金融业税负应能实现只减不增。”张斌说。

全球知名会计师事务所毕马威分析,纳入增值税体系后,金融机构可对费用支出做进项税抵扣,因此并不预期金融机构将对利率或服务收费进行重大价格调整。

此外,方案还明确一些优惠政策,如金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、个人住房贷款都列入免征增值税的范围;存款利息、被保险人获得的保险赔付等属于不征收增值税项目。

专家看法:上海财经大学教授胡怡建

营改增后,金融业通过抵扣不动产、系统改造、服务外包等减税的可能性较大。但对整个产业链来说,由于贷款利息和费用不能抵扣,对目前企业和个人贷款影响不会太大。

房地产业:迎减税利好,房价会降吗?

实施方案落地,房地产业从此前征收5%的营业税,改为适用11%的增值税率。人们关心,买房会因此降价吗?

专家指出,房企成本主要有三大块:建筑安装及配套设施成本、土地出让成本以及财务成本。成本高低直接影响房价。建筑业和金融业与房地产业一并纳入营改增试点,有助于降低盖房和融资成本。

方案最受关注的,是明确房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%,一线城市甚至更高。

“土地问题直接影响的就是房价。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌说,土地出让成本可在销售额中抵扣,,有助于减轻房企税费负担。但由于政策刚发布,最终对房价影响几何要视后期执行和抵扣空间界定等具体情况而定。

专家看法:普华永道中国中区公司税业务主管合伙人李军

方案新增“不动产所含增值税可以在两年内抵扣”政策是最大利好,减税力度超出预期。意味着所有行业企业购置办公楼时成本会降低,释放出进一步鼓励房地产市场健康发展、更大力度去库存的积极信号。

营业税将退出历史,会如何影响你我

专家算账,买房卖房、日常消费,是省了还是贵了

上周,将于2016年5月1日全面推开的营业税改征增值税实施方案细则“揭开面纱”,标志着已实施4年多的营改增改革迎来“收官”之战。

随着最后4个行业——建筑业、房地产业、金融业、生活服务业告别营业税,这场涉及近千万户新纳税人、全年减税超5000亿元的重大改革将对企业和个人税负影响几何?新华社记者多方采访求解答案。

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