二线楼市疯狂超出市场预期 发烧楼市调控潮发酵

2016年05月02日07:34 来源：21世纪经济报道

摘要：尽管沪深两地成交量遭遇“腰斩”，但按照多数从业人员的观点，仍有大量需求处于被压抑状态。这也决定了沪深两地楼市“供不应求”的基本面并未改变。除非供应量明显提升并在一定时间内达成供需平衡，否则房价上涨的压力仍将存在。

沪深调控满月考：新房成交量双双腰斩

在调控政策发酵了一个月后，沪深两地楼市双双出现调整。

上海某房地产研究院发布的数据显示，在“3·25新政”之后的一个月间（3月26日-4月24日），上海、深圳两地的新建商品住宅成交面积均出现“腰斩”，上海的新房价格还出现了6%的下调。从各区县表现看，此次楼市新政对市场的影响可谓十分全面。

今年3月25日，上海、深圳两地同时发布房地产调控新政。同时抬高了限购门槛，并对购房首付比例进行提高。由于上海的政策力度较大，房价跌幅也较为明显。

但业内人士指出，政策挤出的投机投资需求仍然存在，并已向周边区域释放。这种趋势值得警惕。

“限购令”效果明显

根据上海某房地产研究院统计，新政后的一个月，上海共成交新建商品住宅8317套，比之前一个月（2月24日-3月24日）下降了50%。成交面积约100万平方米，下降52%。

该机构指出，对比新政前后各30天的成交数据可以看出，上海16个区全部出现了成交面积下滑。其中，虹口区成交面积跌幅94%为最大；青浦区跌幅最小为16%。

价格方面，新政后上海新房成交均价为31717元/平方米，比之前下跌6%。

深圳楼市同样调整明显。新政后的一个月间，深圳共成交新建商品住宅3067套，环比下滑57%。成交面积也从此前的71万平方米降至30万平方米，降幅为58%。

深圳10个区全部出现了成交面积下滑的现象。其中坪山区成交面积跌幅最大达79%；光明区跌幅17%为最小。

价格方面，新政后一个月间，深圳新房成交均价为48718元/平方米，环比降幅不到1%。

就价格变化而言，上海楼市调控的效果要比深圳明显。两个城市的调控手段大致类似，但在部分关键性政策上，上海的力度更大。比如，上海将限购门槛升级为5年，深圳为3年；上海将二套房最低首付比例调整为50%，深圳则为40%。

在沪深调控新政之前，苏州曾于3月18日出台“限价令”，，规定“新建商品房申报价格三个月内不宜调高，六个月内调高幅度不宜超过6%，一年内不宜超过12%”。但从执行效果来看，由于开发商采用多种方式进行规避，因此苏州的实际房价仍有所提高。

分析人士指出，“限购令”仍然是当前最有效的调控手段。按照楼市的正常逻辑，成交量变化往往是市场调整的先行指标，并带动价格随后出现调整。由于“限购令”能够对成交量形成抑制，因此能迅速改变供需关系，使市场形态发生变化。

需求结构调整

按照上述量价变化逻辑，就当前沪深楼市而言，若成交量持续保持低位，未来的房价应继续出现调整。但上海某知名房地产项目负责人向21媒体记者表示，实际情况恐非如此。

他表示，一方面，重大调控政策出台伊始，市场往往会出现较为剧烈的“应激反应”，具体表现为观望情绪严重、成交量明显下降等。但经过一段消化期，成交量和价格都会逐渐修正，最终不会与政策前出现过大差距。

另一方面，当前货币发行量较大，资产价格存在上涨压力，并在一定程度上对冲调控政策的效果。

因此，这两个城市的成交量出现剧烈波动只是短期现象，房价也不会出现大幅调整。

真正需要关注的是需求结构的变化。据悉，在调控政策出台前，上海、深圳两地的投资需求比重不断提升。但由于政策力度不一，其变化也不尽相同。

上海调控政策效力明显，和上海部分投资投机购房需求发生转移有关，即部分炒房需求转移到了周边的杭州、苏州等城市。总体上看，后续此类政策效应还会继续显现，并需警惕。

但对于深圳而言，有分析认为，投资需求的外溢效应有限，大部分处于被压抑状态。

另一部分被抑制的是改善性需求。根据上述机构的数据，在调控之后的一个月内，上海均价4万-6万项目成交面积的降幅为56%，深圳同类项目成交面积降幅为67%。两者均高于整体市场平均降幅。

按照该机构观点，均价4万-6万项目的主体为改善型楼盘。这种变化说明，在本轮楼市调控中，改善性需求受到的影响最大。从某种意义上说，部分合理的改善性需求已被误伤。

因此，尽管沪深两地成交量遭遇“腰斩”，但按照多数从业人员的观点，仍有大量需求处于被压抑状态。这也决定了沪深两地楼市“供不应求”的基本面并未改变。除非供应量明显提升并在一定时间内达成供需平衡，否则房价上涨的压力仍将存在。