摘要八位行业资深专家解读一线楼市四大核心问题：房价为何暴涨？新政是否奏效？未来走势如何？现在要不要买房？

　　

　　开年以来，北上广深四大一线城市房地产市场空前“狂热”，房价一路飙升，引来各地政府“争相”出台新政加以调控。一线楼市缘何如此“疯狂”？调控政策出台后，市场反应如何，是否取得预期效果？楼市未来将呈现怎样的走势？购房人群该怎样应对？针对这些问题，腾讯房产联动北上广深四大一线城市，邀约八位地产领域行业专家、资深媒体人，对各一线城市近期市场动态、政策热点、未来趋势等进行分析解读，力图全面详实地还原一线楼市的真实面貌。

　　八位专家普遍认为：供需结构失衡导致了这一轮的楼市暴涨；当前一线楼市会随着调控政策由短期波动，但中长期仍相当利好；在当前的经济大势下，将资金投入房地产仍是保值增值的首选；在一线城市中心城区房价居高不下的情况下，将目光转向其周边区域亦是一个不错的选择。

　　

　　郭毅亚豪机构市场总监郭毅指出，一线楼市在一二月份出现成交量和价格的飙升，其中上海、深圳最为明显，北京亦有所上涨，在她看来，其背后的深层次原因主要有四点：首先是货币政策原因。货币超发导致市场流动性的泛滥，造成资金大量进入房地产市场，推动了资产价格的提升，这可能是房价飙升背后主要的原因；其次，调控政策宽松。春节前后一线城市出台了一系列旨在释放购买力的政策，从而使得需求旺盛的北上广深成交量大幅上升；再次，从北京本地来看，地王效应对于楼市的推升作用非常大。2015年至今，北京共出让了29宗楼面地价3万元以上的地块，这种泛豪宅化的趋势，以及豪宅上涨的预期也拉升了整体购买需求。第四点，供需结构方面。今年一季度，北京市场供应量急剧萎缩，甚至出现了1:3的供需比状态，同时北京商品住宅的可销库存周期已经降到了6个月左右，远低于8到10个月的合理范围。供需形势极度恶化，造成了购房者恐慌性购房心理的复苏。

　　对于未来北京楼市的发展，郭毅表示“持偏于悲观、谨慎的态度”，在她看来，新房市场的高端化会造成一二市场整体成交量的下滑。而对于北京市区的购房建议，郭毅提出了自己的观点。在她看来，北京刚需型购房人群可以选择房山、通州和昌平区域，但可选择面不多。她建议刚需人群和刚改人群考虑商住类产品，并列举数据证明商住类产品的“火爆程度”：3月份北京商住成交量4656套，创下历史新高，并首次超过了当月的住宅成交量。

　　

　　叶书利知名自媒体“壹地产”主笔叶书利表示，沪深楼市新政后，北京虽未跟进，但环京区域的廊坊却出台了限购政策。但在他看来，这一限购令更加导致了楼市的供不应求，购房者完全处于“饥渴”状态，“中长期看廊坊的房价绝对是挡不住的，一定会上涨。”叶书利如是说，“限购令不但没有限制住房价，反而是提升了房价。奇货可居，所以在短期之内限购令真正执行之前，房价是一个上涨的状态。”他从四个维度来判断未来北京周边区域，特别是廊坊的房地产市场走势：京津冀一体化的大背景；北京人口向外转移，主方向就是东南；大北京城市架构的重构，由单中心转变为多中心，其中一个中心便是北京新机场，这为廊坊的崛起提供了契机；廊坊进京区域的土地供应的严格控制。

　　叶书利指出，对于购房人来说，在环京区域购房要注意规避风险。以廊坊为例，该城市存在严重的二元分化问题，“一方面暴涨，一方面暴跌”。购房策略方面，建议短期观望，等市场相对正常之后，选择空间更大。“个人觉得从中长期来看，是非常乐观看涨的。”

　　

　　陆骑麟上海链家市场研究部总监陆骑麟介绍了“3·25新政”后上海楼市的最新变化。他表示，“史上最严新政”出台之后，上海楼市进入了缓慢的回落期。其中二手房市场“一夜之间就冷却了”，各个区域的带看率出现了25%到30%左右的下跌，成交量随之应声而降，越来越多的购房者对政策持观望态势。短期来看，房价稳定还是必然的趋势，但限购政策和上海土地供应量的减少，会造成需求更加旺盛。“每次楼市调控，都是普通老百姓最好的买房节点。”陆骑麟提出了一个有趣的观点。在他看来，购房者并不是因为房价下跌、或者市场出现转向的情况下才买房，而是每次政策出台后，会出现大量的“抢房”现象，房东挂牌出售房屋的量会明显增加，从而有效增加了房源，为购房者提供了更多的选择余地。基于这一观点，他建议上海的刚需和改善型购房者现在即入手买房，但对于投资性需求，陆骑麟持非常谨慎的态度。他指出，房价上涨的态势，从去年年底到现在已经发生了变化，“20%左右的上涨速度，今年不可能再出现了。投资性需求在目前这个时间节点进入市场个人感觉也不合适。”

　　他建议上海购房者将投资目光转向周边的南京、杭州等城市，今年这些城市有大量“地王”出现，做一些简单的投资性需求是比较不错的选择。相比之下，现在在上海投资房产的话，“要做好一定时期内不赚钱的准备。”

　　

　　卢俊市场供应非常稀缺买房趁现在知名自媒体“真叫卢俊的地产观”主笔卢俊对于上海楼市提出了自己的看法。他表示，上海市管理部门通过控制发放预售证的方式来稳定房价，因此新政出台后，市场整体的供应量非常稀缺。从开发商的角度来说，由于回笼资金减少，资金链承压，因此更加希望能够快速锁客、快速销售。在他看来，二三月份上海二手房市场之所以陷入“疯狂”的状态，原因在于房东们都处于“非常不理性的状态，用一个很极端的价格来试探市场的反应。”因此他认为，上海楼市仍是以新房市场为主导，业界都在观望新房供应量放量之后市场的反应。对于上海楼市未来的走势，卢俊认为，今年上海的需求量和供应量都在下滑，因此成交量相比去年肯定会有萎缩，但整体仍呈现“供小于求”的态势，因此长期看好；而对于4-6月份的走势，他用“微妙”一词来加以形容：面临业绩压力的开发商会选择在这一时间段集中“出货”，供应量会在短期有明显上升，这也为购房人提供了很好的契机。置业建议方面，卢俊的态度非常鲜明，“当前、立刻、马上买就是对的。”他认为，上海的房子仍有很大的升值空间，“只要限购令在，上海的房子都是有投资价值的。如果你有钱，而且有购房资格，为什么不投资在房地产里面？”卢俊如是说。

　　

　　邓浩志广州楼市长期趋稳不太可能暴涨暴跌在方圆地产首席分析师、地产经济学家邓浩志看来，广州楼市与京沪深相比显得比较“平静”，并未出现明显的暴涨。“在政策面继续稳定的情况下，未来楼市也是趋稳的状态，成交量会处于一个高位。”他表示，目前广州新房库存去化周期约9个月，略微高于供求平衡线，房价有轻微上涨态势。预计二季度仍是以走量为主。政策面的连续变化，连一直被认为房价最为平稳的广州也被惊动。2月24日广州版的契税优惠新政出台，然而24小时后，这一新政即宣告中止。邓浩志对此评论称，这从一个侧面反映出广州楼市其实并没有必要放开或收紧。

　　他给广州购房者提供了一些建议。今年广州主城区有很多新盘入市，销量超过外围新区，刚需型购房者选择面很广，还可考虑南海方向；改善型买家如果资金实力足够的话，亦可考虑出手置业；对于投资性需求，因为广州房价长期趋稳，不太可能暴涨暴跌，是很不错的投资选择。

　　

　　黄韬投资广州房产回报率每年稳定增长10%广东中原地产项目部总经理黄韬与邓浩志持类似观点。他表示，目前广州楼市最好的情况就是“以不变应万变，政策最好既不加也不减，维持现在量价齐升的现状。”黄韬指出，广州楼市整体的供应链较多，各区域均可满足10到12个月的供应量。他预测今年广州房价全年会上涨10%左右，同时6月、7月、8月应该会成为单季。“如果6月都没有新政策，或者好的政策刺激的话，应该会有小幅度的回落。”他给购房者的建议是，有需要就随时去买，不论是投资还是自住，“一线城市的房价目前来看在一定的时间内还是可以预期的，三到五年一线城市应该还是非常不错的。”他还表示，投资房地产可能不会再向以前一样有15%、20%的回报率，“但是每年10%的增长应该是稳定的。”

　　他特意提到了广州的“幸福感”——广州的GDP目前位列全国第三，房价却排在全国第十位，收入与房价的比例相较于京沪深甚至一些二线城市都颇具优势。

　　

　　玉家雄在开年以来的一轮楼市“热潮”中，深圳的房价上涨令人瞠目，此前有媒体报道称，“今年前两个月,深圳一手住宅均价高达47146元/平方米,同比上涨74.84%，领跑全国。”对于这一说法，深圳中原二级市场总经理玉家雄认为“有失偏颇”。在他看来，二三月份深圳楼市并不是非常理想，由于备案的问题影响了数据的真实性。他表示，深圳楼市真正的“暴涨”发生在2015年二季度至2015年底，这段时期内一二手房价和成交量都达到了惊人的程度。今年春节后由于政策传闻的影响，再次出现了加倍增长的趋势。他从购房者心态角度加以分析，由于政策的影响，令很多买房人群感到迷茫和犹豫，购房考虑周期拉长，所以成交量还没有恢复到2015年的峰值状态。“可能现在仍受惠于去年的猛涨，所以人们才感觉到深圳的房价还在上涨的态势。”3月25日，在上海出台了“史上最严新政”后，深圳连夜跟进。对于这一新政，玉家雄评论称，“对楼市的影响都在我们的预期之中，跟以往的政策收紧情况一致，首当其冲影响的是供应量，但这次政策最要命的是会压制很多投资客入市的机会。”

　　他判断，新政可能会令深圳楼市出现短暂波折，但长期来看仍有很大上升空间。因此他建议，“年轻人就算辛苦一点，也要赶快买第一套房。过去十年，一线城市老百姓财富增长最重要的就是买房，房子的增值速度超过存钱的速度。”

　　

　　朱文策高房价需要综合治理买房不是人生唯一归宿房产自媒体“朱罗纪”的主笔朱文策从全然不同的角度进行了思辨。他表示，自己最希望四大一线城市的房地产状况回到2013年和2014年，“因为那两年所有的人都在谈创新、做创业，突然间感觉人生除了买房子，还有了其他的追求。但是到了2015年，房地产又再次成了大众的焦点，长远看并不是好事。”他表示，一线城市高房价的问题，本质上是“大城市病”的表现，地价高、房价高、人口密集、环境质量差、产业外迁，这些综合因素之下，“不能用一个简单的逻辑谈现在的高房价，而是需要一个综合的治理思路。”他特别谈到，买房并不是人生唯一的归宿。虽然现在房地产是最好的投资体，但是在移动互联网的大潮和创业创新的大时代里，给每个人都带来了新的完善自己、打开视野的机会，“不一定说全部都要一股脑买房子，，好像这才是人生成功的证明。”

　　来源：进深

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