自2010年成立以来，WeWork一直被视为“联合办公”的代名词，然而，其近来对房地产基金的涉足正在向人们证明：“我们不只做联合办公。”

　　2019年年初，WeWork更名为“We公司”。5月15日，公司宣布，将创建全球房地产收购和管理平台ARK，以购买将来提供对企业租赁服务的房地产股权。

　　WeWork方面表示，ARK将专注于收购、开发和管理全球门户城市和高增长二级市场的房地产资产。

　　值得注意的是，此次房地产基金的推出正值WeWork冲刺上市的阶段，而公司至今仍未盈利。

　　在联合办公业务不足以满足盈利模式的情况下，房地产基金能掰回多少成数？

　　在WeWork冲刺IPO的节点上，ARK的设立将为WeWork及其投资者提供一定程度的保障。-IC photo-

　　WeWork新算法

　　据了解，本次基金初始阶段的总股本约为29亿美元。目前，ARK平台已获得房地产投资机构亿万豪剑桥公司的资金支持，二者将在房地产收购与管理上达成全球范围的合作。

　　此外，上个月末，WeWork曾表示已于去年12月递交了IPO申请，目前上市文件尚未公开，但其成为今年美股市场继Uber之后的第二大IPO，基本已无悬念。

　　在WeWork冲刺IPO的节点上，ARK的设立将为WeWork及其投资者提供一定程度的保障。

　　据WeWork于3月份发布的2018年业绩报告，公司2018年的收入为18亿美元，净亏损为19亿美元，超过了Uber公司18亿美元的亏损额。2017年的净亏损为9.33亿美元，收入为8.86亿美元。

　　而日前披露的2019年一季度末的业绩数据显示，WeWork在2019年前3月的营业收入同比增长112%至7.28亿美元，净亏损为2.64亿美元，较去年同期的2.74亿美元有所收窄。

　　事实上，这并非WeWork首次涉足房地产基金业务。

　　2017年，WeWork与罗纳集团共同成立了一家名为WeWork Property Advisors的房地产投资基金，以8.5亿美元买下了纽约市的Lord&Taylor大楼，并协议从黑石集团全面购买伦敦德文郡广场的12栋建筑，报价为8.26亿美元。

　　可以说，WeWork在房地产基金业务上的顺利开展得益于其强大的融资并购能力。

　　2018年4月，WeWork与共享办公企业裸心社合并。2018年7月，中国WeWork宣布B轮5亿美元融资。

　　统计显示，WeWork在过去一年中累计完成72亿美元左右的融资，包括7.02亿可转换债券、中国WeWork5亿美金融资，以及母公司60亿美金融资。在今年1月与软银的巨额“缩水”交易后，WeWork的估值依然达到了470亿美元。

　　目前，中国WeWork在上海、北京、香港、成都、深圳、杭州、武汉和广州共有超过70个社区。2018年，WeWork在中国顺利进入三个新城市。2019年，WeWork将继续拓展中国市场版图，在南京、苏州、西安、天津等加码布局。

　　此外，WeWork也在不断寻求地产投资方面的机会，以弥补共享办公本身的弊端。

　　具体而言，共享办公的商业模式就是用折扣价租下某写字楼的一两层，然后将办公场地划分成许多小块，再每月向租户初创企业和小公司收取会员费。

　　中商产业研究院指出，工位服务费是当前共享办公企业盈利的主要来源，企业增值服务收入能力较低，“盈利模式单一是每个共享办公企业面临的难题”。

　　中商产业研究院称，共享办公企业具备整合资源，构建企业用户生态的能力。未来，企业流量搭载、企业生态培养等将是盈利方向，增值服务能力增强，盈利收入结构将进一步完善。

　　2019年，WeWork推出多样化地产战略，包括轻资产模式、管理协议模式、参与租赁模式、收入分成模式等一系列创新模式，进一步加强与地产企业合作。据悉，目前WeWork有四分之一房产是自有房产。

　　地产基金之争

　　尽管是全球共享办公的先行者，但在房地产基金方面，WeWork还只是初级玩家。

　　戴德梁行数据显示，2018年，大宗交易内资买家交易数量和交易金额分别为60%和55%，外资买家交易数量和金额占比分别为40%和45%，外资活跃度较2017年有大幅提升。

　　在北京、上海这两个热点城市，去年外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元，占北京大宗物业总成交的三成；参与上海大宗物业收购金额占上海大宗物业总成交的六成。

　　今年以来，以国际私募巨头黑石为首的外资买家在中国继续“买买买”。黑石先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权。随后，黑石又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份。最近，有海外媒体爆出，黑石拟以15亿美元收购上海长泰广场。

　　凯德集团也不甘落后。今年1月，凯德先是斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积。又是以110亿新元收购淡马锡附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。据悉，此笔交易完成后，凯德在中国管理的资产增长9%至482亿新元，并进一步提升该集团在华项目储备至近560万平方米。

　　可见，在黑石、GIC、淡马锡、麦格理、高盛、大摩等头部玩家的争夺下，WeWork想要破局，还需时间与实力的考验。

　　值得关注的是，国内资本也在进入私募基金领域。在2018年地产私募基金的黄金时期，已有华润、平安等等的资本玩家脱颖而出。

　　去年10月，华润置地与中国人寿(601628)、南宁投资、华润投资创业和世博土地控股合作成立房地产投资基金，初期总资金150亿元人民币。

　　平安集团旗下的平安不动产，目前则已涉足地产开发投资商业地产、产业地产、策略海外、金融产品，以及长租公寓。

　　“我们要做的就是把整个平安不动产基金，打造成类似美国黑石的强大基金管理平台。”平安不动产有关人士称。

（责任编辑：邱利 HN154）