租赁期间房东卖房承租人有优先购买权

在房屋租赁过程中，不少承租人有疑问：如果房东的房子正处于抵押状态，会不会影响租赁？作为承租人，该如何维护自己的权益？

对此，征求意见稿中要求，租赁期间，出租人抵押该房屋的，应在抵押前书面告知承租人，承诺该房屋抵押后当事人协议处分该房屋前的多长时间内，书面告知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。

此外，在租赁期间，出租人出售该房屋的，应提前书面告知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。承租人收到告知书的一定期限内（具体时间双方约定），未书面要求购房的，即为放弃优先购买权。

承租人放弃优先购买权的，出租人应与受让方在出售合同中约定，由受让方继续履行租赁合同。转让前需实地看房的，出租人应与承租人协商，未经协商一致的，承租人可以拒绝。

出租人提前解除合同按天数支付违约金

房屋租赁过程中，房东与承租人，会在租赁的具体问题上出现分歧或是矛盾，当出现系列的问题时，双方的违约责任如何确定？

征求意见稿中要求，出租人隐瞒该房屋出租前已抵押的情况，造成承租人损失的，出租人应负责赔偿。

租赁期间，出租人不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋及其附属设施、设备损坏，造成承租人财产损失或人身伤害的，出租人应承担赔偿责任。

承租人未征得出租人书面同意或者超出出租人书面同意的范围擅自装修房屋或者增设附属设施的，出租人可以要求承租人“恢复房屋原状”或要求“赔偿损失”。

租赁期间，非本合同约定的情况，出租人提前解除合同，应与承租人协商一致，并按提前收回天数的租金的倍数（具体双方可协商确定）向承租人支付违约金。若违约金不足抵付承租人损失的，出租人还应负责赔偿。未与承租人协商一致的，出租人不得提前收回该房屋。

此外，在租赁期间，非本合同约定的情况，承租人中途擅自退租的，，承租人应按退租天数的租金的倍数（具体双方可协商确定）向出租人支付违约金。若违约金不足抵付出租人损失的，承租人还应负责赔偿。

承租人擅自将该房屋转租，造成出租房屋毁坏的，应负损害赔偿责任。