央广网北京5月7日消息 据中国之声《央广夜新闻》报道，最近，政府颁布一系列新政策支持租赁住房建设，结合供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划。除了新建住房外，还允许将商业用房等按规定改建为租赁住房；允许将现有住房按安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。新政策将带来怎样的影响？对此记者进行了调查。
新政鼓励开发商售改租 但效果欠佳
目前，在我国住房租赁市场中，供应的主体主要还是“个人”，大概占到90%以上。而在国外一些成熟的房地产市场，专业租赁企业提供房源占的比例大概占到30%左右。最近几年，有一些房地产开发企业开始将一些住房用于出租经营。
住房和城乡建设部副部长陆克华表示，还缺少系统配套的政策支持，资金回笼慢、收益较低，对企业来说，出租房不如卖房，专门从事住房租赁的企业还不多。陆克华说：“企业普遍的反映，是算不过帐。比如，开发企业买地一次性投入，加上开发建设，资金投入比较大。如果采用租的方式，资金收益率比较低，租房子不如卖房子。第二，企业持有经营租赁住房，资金回笼的时间比较长，要几十年，这就需要金融配套。但是，目前我们房地产贷款的期限一般只有三五年，不匹配。第三是租赁企业负担比较重。从目前来看，税费等各项支出加在一起，算下来以后没有什么利润。”
要把专业租赁企业和房产开发商发展成“房东”，陆克华表示，将对相关企业给予税收优惠并进行配套金融支持：“从税收方面给予优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构，包括个人，给予税收优惠政策的支持。二是提供金融方面的支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金试点，拓展直接融资的渠道。三是各地合理确定新建租赁住房建设的规模，在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。增加租赁住房用地有效供应。四是鼓励房地产开发企业开展租房租赁业务。鼓励开发企业出租库存的商品住房。引导开发企业与租赁企业合作，发展租赁地产。”
新华社的相关报道中引用了住建部日前对租房需求大的城市调查结果，说到，由于缺少中小户型供给，青年人、新市民只能选择合租，比例达５０％。而对３万多名年轻人住房状况调查结果显示，４３．８％的租房人在租房过程中遭遇黑中介、欺诈中介费等不良中介行为。当然，这其中，最重要的问题是，房源从哪里来？房屋不适合租赁怎么办？
确实在一些大城市，特别是租赁的市场供求关系比较紧张的地方，住房难的问题确实存在。住建部2015年对16个租房需求比较大的城市做了一个调查。租住房屋大概是以中小户型为主，50平方米以下的占到75%左右，但市场上能够租到的中小户型住房比较少，所以往往只能选择合租，合租比例达到了50%。
陆克华表示，住建部考虑采取以下的政策措施来解决这些问题：“第一，新建中小户型为主的租赁住房。第二，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。一些城市腾退出一些商业用房，还有一些商业用房处在闲置，也有一些在建的商业用房项目预期的市场前景不好。明确了，对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，承租这些项目，用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行。第三，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施。加强对这一类行为的监管。”
研究制定将现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准，单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。比如说上海市去年出台了政策，允许将符合条件的客厅改造成一间房间，单独出租使用，业内通常叫做“N+1”。有利于规范住房私自改造出租行为。
租户和房东站在住房租赁市场的两头。而目前还少不了一个环节，就是中介机构。有些地方，光一条街上就有好几家中介门店。不过，一些中介机构时常被曝出虚假房源和乱收中介费等问题。北京市在2014年对3万多名年轻人住房状况进行了调查，其中43.8%的人都表示在租房的过程当中遇到了中介方面的一些不良行为，甚至黑中介、欺诈中介费等问题。
北京市住建委有一个投诉平台，对中介的投诉主要有：隐瞒房屋的真实状况，发布虚假的房源信息，把成套的住宅私自打隔断以后出租，还有乱收费，甚至骗取中介费等等。对于中介机构的管理，陆克华表示，目前，住建部正在制定可操作、能落实的具体措施，相关文件即将印发实施：“关于怎么样规范房源信息的发布问题。我们要求：一是真实。要求中介机构在房源信息发布前要经委托人同意，同时还要到当地房管部门进行房源信息核验后才可以发布。中介机构不得以虚假的信息、虚假的价格进行“钓鱼”。你一打电话查询的时候，说这个房子被别人买走了，之后把你电话记下来之后给你推荐别的房子，说是服务，多了就是骚扰。
要求中介机构编制统一的房屋状况说明书，标明房屋的基本状况、水暖气配套情况、权属状况、挂牌价格或者租金、物业费等内容。要求中介机构发布的信息必须是正在出售或者出租的。已经完成交易的，应当及时从网站、门店上撤除房源信息。我们即将开展一次全国范围内的房地产中介专项整治行动。“
在青岛，记者发现，目前已经不少开发商尝试将闲置物业整体出租，由专业机构装修改造后出租给租户。
“一月租”是一个基于互联网的房屋租赁平台，可以为租客提供精装修、可拎包入住的长租房源。创始人姜东伟告诉记者，位于青岛市市北区的“十五大街”项目，部分商业网点闲置已久，今年，他们从开发商手中将这部分房源租了下来，改造为长租公寓。姜东伟说：“我们从开发商那里接过毛坯房子进行装修，改成长租公寓租给租户。现在还跟中海地产（合作），他也有一些商业网点拿出来，我们做成公寓。我见过很多物业5、6年压根一点儿都没动，其实也是资源浪费。我觉得这次政府也是告诉开发商，盘活你闲置的物业，因为毕竟租房是个刚需嘛，市场这么庞大。”
住建部副部长陆克华日前表示，对依法登记备案的住房租赁企业、机构，包括个人，将给予税收优惠政策的支持。姜东伟认为，税收优惠对住房租赁企业来说，是实实在在的政策大礼包，行业发展将由此进入快车道。
较之于姜东伟对房屋租赁市场的看好，开发商的态度则保守得多。有开发商坦言，当前的市场环境下，“售改租”难度不小。青岛康大房地产有限公司副总经理单良说：“对开发企业来讲，有一定吸引力吧，但我觉得吸引力不大。因为一般手里头有存量房产的开发公司，一般销售情况都不是特别好，资金相对来讲比较紧张。青岛市目前出租的收益2%、3%，租赁长期的收益对他们来讲是远水解不了近渴，他宁愿选择价格低一点卖掉，也不会去出租。”
但是在另外的地方，记者走访多个新开楼盘售楼部，销售人员说，考虑到商铺租金相对住宅要高出许多，开放商不会把商业用房改为出租用的住宅。
郑州经二路上，东韩里小区刚平整好的土地还没有挖下地基，小区售楼部已经公开了临街的楼房平面图。按照图纸，住宅楼一二层将作为商铺对外发售。销售代表王若语听记者解释了鼓励房屋租赁的政策之后，说商铺租金高过住宅，开放商出于利益考虑，不可能把商业用房改为住宅出租：“这个地段临着经二路这么好的地段，他不可能给你盖成住宅，以住宅的形式往外出租，那不可能。（你说是浪费是吧。）对，开放商不可能这样做。因为开发商你可能政策是一个样子，但开发商还是要以营利为主的，所以说它下面还是临街商铺，因为他好租嘛，这个租金比较高。”
王若语说，火车站的经济商圈已经有些衰落，但即便是在那个地段，商铺还是比住宅吸金：“我们在火车站那个大观楼盘，最高要达到20万一个平方，客户愿意买。所以你说商业它可能改成住宅吗？”
另一处开设在行政区的商业楼盘也给出了相似的回答。这处地产包含商业、写字楼和住宅，销售代表说，商业地产利润大，开放商不会把商业地产改为住宅：“它是我们周边两公里之内唯一的一个大型商业了，不可能按照住宅去出租，它的利润相对来说比较高一些。（如果有这样的政策的话，你们的租房政策会不会有什么调整？）不会，我们商场的话不会调整，而且我们商场今年12月25号就会开业了，九月份装修，所以不会有什么变动。（现在这上面的写字楼有没有打算弄成住房出租的？）没有，我们是商业的，不会弄成住房。”
