近几年来,国内的房地产市场渐渐地让人觉得有些吃不消,许多投资者纷纷开始将目光投向了海外,澳洲房产就是备受关注的一类。今天,悦洋海外小编就来和大家聊聊如何成功投资澳洲房产,给出财务方面的一些建议,希望给大家提供帮助。
1、做好投资准备
向会计师或财务顾问咨询,让他们帮助评估你当前的资金状况。无论你是进行财务评估还是寻求专业建议,你都应该考虑以下因素:
个人预算,即你的总收入和生活费。
现有的资产净值,包括你投资房、住宅、资产(包括船只、汽车等)、退休金和储蓄中持有的的资产净值。
现有投资房的具体情况,包括租金收益、现金流分析、住房按揭和偿还和折旧细则。
现有的债务,包括按揭貸款和其他貸款。
如果你想咨询财务顾问,请确保他们是合格的,并且有澳大利亚的金融服务执照。将上述四点中提到的所有财务清单的复印件带上,能更准确地评估出你的财务状况,明确你的房产投资目标。
过度的债务负担会导致你的现有资产净值处于风险之中。周密的财务规划能帮助你建立资金储备,并在中长期内获得回报。
不要为了新目标而动用你的大部分资产净值。二八分模式(你应该持有至少有20%的资产净值)是你在维持资金水平的最髙使用限度。你持有的资产净值越多,就越安全,你之后的购买能力也就越大。
2、减免税款
你能要求的投资住宅物业最吸引人的是可以申请税收减免。这样一来,你就可以省去很多不必要的出租房相关成本费用,包括抵扌甲貸款利息的偿还、维护费用、市政费、地税、物业管理费和房屋内固定设施的折旧优惠等。
计算房屋折旧是至关重要的,尤其是你有多套房产的时候。虽然你的税务会计师能做到这点,但是聘请一位建筑估算师来验房能更加准确地计算出房屋折旧程度,长期来看可以节省很多财力。
投资模式
如果你在考虑投资多处澳洲房产,你需要判断是想要现金盈余模式还是负扣税模式。如果目标是获得稳定收益,那么应该选择前者;如果你的目标是扩大资产规模而不想增加税务,甚至想减轻税务负担,那么可以考虑后者。
资本增值税
整合所有的资本收益和亏损可以抵消本财年需支付的税款,所以当你买进又卖出时,牢记这一点是很重要的。资本增值税(CGT)只针对那些在1985年9月20日以后购买的房产,而且如果你持有一处投资房产超过一年,增值税将减少50%。
3、了解你的投资选择
抵扌甲貸款
除了根据固定利率、浮动利率或者两者组合来选择貸款,你还可以考虑只付利息的貸款。只付利息的貸款深受投资者喜爱,因为这可以将还款金额降至非常低,你只需要偿还利息。这似乎是释放现金流的好方法。但若你没有解决主要债务,这也存在一定的风险,你需要花费更长的时间来储备资金。当然,你也可以将只付利息貸款与浮息或固息貸款相结合。
如果你想利用现有投资房或住宅中的资产净值来投资另一套房产,你一定要和你的财务顾问谈谈。当你把手上资金用来投资时一定要谨慎小心。牢记银行的经验法则:至少持有20%的资产净值。
自营养老金
使用自营养老金(SMSF)投资房产,有显著的税收优惠。你所赚取的任何租金收入所征收的税率不超过15%,这比大多数税级要低得多。此外,任何资本增值只在拥有一年以后,以10%的税率纳税。有关使用自营养老金买房的法律规定有很多,所以你需要仔细审查这些规定,否则,可能会阻碍你的选择。
实际上,澳洲房产之所以如此炙手可热,与其优良的升值潜力是分不开的。中长期投资最重要的是建立稳定的资金基础,而不是分散资金使每方面都变得薄弱。其次要有明确的财务规划,它能够指导你的房地产投资组合。希望以上几点可以让大家的投资之路更为顺畅。
悦洋海外澳洲房产重磅房源——墨尔本又一校区别墅!
项目基本概况
项目类型:校区别墅
开发商:STOCKLAND
项目地点:180 Davis Road, The Grove, Tarneit VIC 3029
项目亮点
名校云集
The Grove位于墨尔本西北方,周围名校云集,拥有浓郁的学术氛围,能带给孩子高素质的学习环境。
毗邻Good News 教会学校
The Grange 公立学校:5min 车程
Baden Powell公立学校:6min 车程
Thomas Carr教会学校:8min 车程
Westbourne Grammar School私立学校:10min车程
发达的公共交通
The Grove别墅拥有发达的公共交通,定时公共巴士直达小区。无论工作、学习、购物或外出用餐,非常方便。8分钟车程到达主要火车站,Werribee,hopper crossing以及Williams Landing火车站。驾车通过Priness高速公路,不到30分钟就可到达墨尔本CBD。
成熟的生活社区
别墅周围已经形成非常完善的生活社区,5分钟可达Werribee Plaza——墨尔本西南区最大的购物中心,临近Werribee
Mercy公立醫院、Community Health and Youth Centres青年健康社区中心以及联邦退休养老院。
(Werribee Plaza 购物中心)
(Werribee Mercy公立醫院)
良好的投资前景
从The Grove出发,仅需数分钟就可以到达全新的Werribee就业区。那里未来将有5.8万个新工作,近2万新增居民。得益于近年来Werribee人口增加,The Grove所在区域Tarneit人口暴增,房屋购买和租赁十分旺盛,数据显示,区域空置率仅为1.48%。
(备注Werribee就业区)
澳洲最大的别墅开发商
The Grove是由澳洲本土最大的别墅开发商Stockland精心打造。
Stocklnad成立于1952年,旨在打造现代化小区,擅长开发高回报率的项目。公司长期开发奢华水景社区和生态环保示范区,并在澳洲荣获多次大奖,赢得国际上的赞誉。
效果图
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