天津楼市当真遇冷？节后小高峰又来了

时间：2017年02月15日 03:20:19 中财网

　　去年，天津土地市场整体火热，成交量价、溢价率等诸多数据相较以往均有大幅上涨。数据显示，2016年天津各类土地出让金总计约1389亿元，同比2015年的603亿元涨幅达130%；土地出让面积约2617万平方米，同比涨37%；总规划建筑面积约3357万平方米，同比涨50%。

　　然而，近期关于房屋的各项政策频频推出，“首套房贷利率门槛调高”、“房地产税要来”都让关注楼市的市民慌了神，大家对房价能否下降也有了各种猜测。尤其是春节过后，很多二手房中介门店门庭冷落，市民们持币观望情绪严重，有些二手房经纪人甚至已经离职。如今，天津的楼市当真如此冷清吗？

　　记者从安居客、赶集网等平台了解到，截至上周日(2月12日)，2月全市商品住宅共成交1164套，与1月同期相比下滑57%。受市场冷清因素影响，大多数开发企业选择观望，上周全市新房市场仅有两个项目入市。业内人士预计，撑不住的开发商将选择“以价换量”，今年整体房价将稳中有降。

　　但其实，经历过去年价格疯涨之后，房价也并非如大家的猜想一般遇冷，2017年的楼市风向正在酝酿。在房产刚性需求占据市场主导的今天，新房、二手房和租房三大块构成了整体房地产市场，由于房地产税的征收而可能释放出来的一点存量房产，真的不足以起到降低房价的作用。

　　在业内人士看来，上一年度的土拍其实已经画好了新一年楼市地图，那些地块集中出让的区域，往往在大牌房企进驻开发下，区域价值得以提升，新的置业热点区域有迹可循。据相关数据显示，品牌房市场正蓄势待发，房屋租赁业务也将迎来小高峰。

　　天津三大区域2017年或迎淘房热
　　南开区：稀缺地块蓄势待发
　　回顾2016年南开楼市，一方面是不断走高的新房成交价，南开区去年商品住宅成交均价达35589元/平方米，环比涨幅高达39.55%；另一方面却是房源稀少，基本处于无房可卖的境地，之前大受关注的水上奥体板块目前鲁能公馆、復康路十一號住宅产品已售罄，天房项目等待加推，天拖板块的新房目前只有大户型住宅及公寓在售，购房者只能被动等待新项目入市输血。

　　不过，从近两年南开区土地招拍挂的情况来看，南开区楼市在2017年还是值得期待的。2016年8月，南开区制本厂地块以18.1亿摘牌，溢价率约113%，整体楼面价24133元/平方米。2016年9月，南开区咸阳路地块以53.5亿元总价拍出，楼面价约25476元/平方米，溢价率达到40.9%。2016年11月，拍卖前夕遭遇天津首份土地出让“限价令”的双峰道地块以47.4亿元总价成交，成交住宅部分楼板价约合56095元/平方米，溢价率90%。加上前两年拍出的育梁道、迎水道地块等，2017年南开区有多达7宗地有望推出新项目，届时区域新房房源量将会有所增长。

　　同时，根据南开区于2015年底推出的供地计划，2016、2017年两年拟出让18宗地，可用地面积总计约114.8公顷，规划总建筑面积约合325万平方米，居住类规划建筑面积总计约174.8万平方米，占比约54%。刨去2016年所拍出的3宗地，仍有包括红旗南路、天大内燃所船池、天大鞍山西道等10多宗重点地块待拍。我爱我家市场研究中心认为，土地市场的活跃将直接带动区域楼市的发展，未来多地块的建设会改变区域的产品供应，加之南开区本已是中心城区内传统的核心地段，具有地段上的不可复制性，未来区域产品的升级势必会提升整体水平。

　　张家窝：百万平住宅待入市
　　去年下半年开始，西青区张家窝就进入了“隐身模式”。片区内新房项目推盘快速去化，多个项目处于无房可售的状态。而每逢开盘在售，项目涨价也成常态，目前张家窝板块新房均价已经由1万档进阶到2万档，吸引了大批置业者，品牌房企也开启了抢地模式。

　　2016年，张家窝土地招拍挂领跑环城，接连拍出多宗住宅用地及商服用地，这让业内对该区域2017年房源量持乐观态度。2016年4月，津西(挂)2015-03号地拍出，该地块规划住宅总体量为9.2万平方米；2016年7月，津西(挂)2016-01号地块拍出，规划住宅总体量约13.3万平方米；2016年10月12日，津西(挂)2016-02号地块高溢价成交，规划住宅总体量约33.08万平方米；2016年10月14日，万科拿下津西(挂)2016-03号地块，规划住宅总体量约32.6万平方米。加上前两年拍出未开发地块所规划的建筑面积，张家窝住宅产品潜在供应量超过100万平方米，2017年预计将有多个全新项目入市。

　　房天下二手房表示，张家窝位于西青区核心位置，区位优势明显，除了有便利的交通资源外，还有大学城、产业园区、第三高教区，最大限度地享有西青的教育及产业资源。作为距离市区较近的环城区域，张家窝一直以来受到刚需置业和首次改善置业群体的青睐。2017年，这一趋势或将继续延续。

　　咸水沽：老盘发力新盘接档
　　津南区楼市在2016年创下近年来的量价新高，全年成交商品住宅19856套，成交均价达11402元/平方米，相较上一年大幅上涨。其中，咸水沽片区作为津南已经成熟的居住板块，吸引了众多开发商的关注，随着周边密集出让多宗住宅用地，近来受到购房者的广泛关注。

　　记者在走访中了解到，目前咸水沽在售项目相较其他区域较为充足，老盘包括富力、世茂等项目，新开盘蓝光项目，待售项目有新城吾悦广场。除此之外，2016年拍出的数宗大体量宅地，也有望在2017年入市，包括恒大42.6亿元拿下的津南(挂)2016-03号宗地，折合楼面价15661元/平方米，以及龙湖15.5亿拿下的津南(挂)2016-04号宗地，折合楼面价11085元/平方米，未来预计将打造为低密社区。

　　专家表示，咸水沽板块是环城区域发展时间较早的区域之一，区位上来看，地处天津市东南，距离中心城区较近，且周边教育、医疗、商业等资源基本能满足当地居民日常需求，2016年市场一直不温不火，均价长期维持在万元以下。去年随着整体楼市回暖，加上区域土地拍卖火热，咸水沽楼市挂牌均价升至每平方米11000-21000元不等，这一价格与环城其他区域相比，处于相对低位，吸引了不少刚需及刚改型购房者的关注。2017年随着多个全新盘的入市，区域置业热度有望维持。

　　节后租房涨幅在200至500元
　　据本市某大型房屋中介租赁市场成交数据显示，截至12日，本月租赁成交量与上月同期相比出现了103.8%的上涨，热点片区房源租金价格也出现普涨，平均涨幅在200—500元/套。

　　成交数据显示，位于地铁沿线和成熟商圈周边、面积在40至60平方米左右的一、两居室房源成为当前租房热点，如河西区下瓦房、小海地，南开区芥园西道、嘉陵道，河东区中山门，河北区望海楼以及红桥区水木龙禧等片区。

　　业内分析认为，节后租赁需求集中入市，这些片区的房源以其交通便利、配套完善、户型适中、性价比高等优势最受追捧，加之春节前淡季时段租金价格有所下滑，因此节后旺季的到来使得此类片区房主纷纷将租金回调，部分房源供不应求的片区房屋租金价格还有一定幅度的上涨。

　　专家建议
　　在看房和签约过程中要注意核验相关证明，入住前做好物业交验。此外采暖期尚未结束，租房者还需注意在签约前和房主明确采暖费是否需要分摊的问题。

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