■3月初，石家庄房产交易中心等待过户的人们

  前期利好政策效应集中释放 “营改增”新政对二手房影响不大

  二手房市场的火爆成为开春楼市一道靓丽风景，但“营改增”税率到底涨还是降始终像“达摩克利斯之剑”高悬。伴随上周3月24日营业税改征增值税改革方案细则出台，“营改增”政策的尘埃落定也给二手房市场各方吃了颗“定心丸”。加上前期税费等利好政策的叠加效应集中释放，石家庄二手房市场交易持续火爆，房价与成交量齐齐上涨，，甚至出现购房人当天看房当天交定，中介门店一家单店成交量出现暴增2倍多的火爆现象。

  □本报记者 陈霞

  营改增税率定了，卖家更淡定了

  3月24日，财政部和国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（以下简称《通知》），备受关注的二手房交易营改增政策落地。

  《通知》显示，北上广深之外的城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。二手房交易的增值税政策基本平移了之前的营业税政策，基本保证了税负稳定，甚至还略有下降。细则一出，2年以上的住宅外售免征增值税，给很多观望中的卖家吃了颗“定心丸”。

  “前两周，中介不断跟我说如果按照差额11%的税率执行营改增，房子就难卖了，我急着出手的话，就得降价。”正打算卖房的朱先生说，“我家房子160平米，买卖的差价接近30万，如果按照11%，那要多出近15000元的税费。”而伴随《通知》出台，犹豫观望的朱先生已不再担心。

  “从3月初‘营改增’政策细则未出台时，确实有部分买家处于观望状态，一些溢价空间大的房主都比较着急，甚至有个别房主明确‘价可商’，以求快速出手。现在税率定为5%，原本着急出手的房主‘淡定’多了。”石门小区附近正大房产中介一位工作人员告诉记者，自降身价又涨回来的情况属于个例，多数房主还是比较“淡定”，总价弹性空间不大。

  据调查，石家庄二手房交易量一直稳中有涨，价格并未出现过度暴增，“营改增”细则明确前，不少到中介挂房出售的市民都会询问“营改增”对二手房交易的影响，但是伴随细则明确了税率，现在已经鲜有房主询问此类问题了。

  以前看房十天半月，现在当天看房当天交定

  伴随“营改增”相关政策的逐渐明确，省会二手房市场继续延续年后的“暖春”行情。随着年后契税改革以及“营改增”等各项利好政策，近期到各家房产中介门店看房买房咨询的人络绎不绝。

  在育才街上的正大中介机构，一位姓王的80后年轻人正在查找房源，他想买套带幼儿园和小学学区配套的房子，看新房项目都不太适合。去年过年前就考虑过买套43中周边的学区房，当时看了几套房子都不是特别满意，要么感觉有点贵要么觉得房龄有点老，就想再等等。结果今年开春再到中介看房，发现不但之前的房子都已经卖了，而且相似房源的房价也都出现上调。他颇为无奈地说，自己简单核算了一下，五一前后按照现行税费和“营改增”后的税费，几乎没什么差别，所以自己打算尽快确定，就怕越等可选择的房子越少，早买早踏实。

  谈及近期二手房市场，国大房产经纪公司总经理衡立婷介绍说，从春节过后二手房市场一直在持续升温，伴随契税和营改增一系列政策的释放，很多之前不着急买房的人都纷纷加入到了二手房看房队伍中。以国大经纪全市104家门店的平均看房成交转化率来看，以前工作人员带30批次客户差不多可转化成1套成交，现在平均18批次看房客户就可以转化为1个成交。与此同时，客户的看房成交周期也大幅度缩短，以前看房的客户大多看房后十天半月才能实现成交，现在最快的当天看房当天即可交定金，看房成交周期平均缩短了一半时间。各个中介门店的工作人员几乎都是在加班加点地带着客户看房，市场成交一片回暖迹象。

  二手房成交火爆，单店成交最多暴增2倍多

  二手房市场的火热直接拉动了成交数据的攀升。

  昨日，记者从搜房网石家庄二手房数据监控中心了解到，按照石市二手房网签统计数据显示，上周石市共成交二手房879套，环比上涨5.78%，较前一周多成交48套。成交面积为77272平方米，环比上涨10.68%。其中，住宅类二手房成交868套，占成交总量的98.75%，环比上涨27.46%，多层住宅成交仍为主流，其次是高层和小高层住宅；非住宅类二手房成交11套。

  从二手房成交量的分区域表现来看，上周桥西区成交量位居第一位，成交231套，较前一周多成交51套；长安区位列第二名，成交224套，较前一周多成交61套；新华区位列第三位，成交214套，较前一周少成交92套；裕华区成交最少，成交210套，较前一周多成交28套。

  “以前单店成交最好的一个月能卖二、三十套，现在单店成交最多能达到五、六十套”，衡立婷介绍，截止到3月28日国大经纪市内五区总计成交约1700套，而在去年同期成交900多套，3月份二手房成交同比上涨了八成多。以国大经纪在长安区的冀兴尊园门店成交情况看，1月份成交9套，3月份成交30套，成交量暴增2倍多。

  房东坐地涨价成为近期二手房交易中的一大现象。在正大中介，工作人员小张透露，有同事3月份销售的一套房产从75万大幅跳涨到86万，居然还成交了。这虽然是极端个案，但是二手房市场上房东看涨的心态很普遍。之前挂出的房源，要么是房价从“价可商”变成“一口价”；要么是之前总房款包含过户价，现在变成了过户费另算；直接表示近期房子关注的人太多，房价要涨的房东也不在少数。

  从近期成交房价走势看，按照搜房网石家庄二手房数据监控中心显示：上周石市二手住宅挂牌均价为9258元/平米，环比上涨0.77%，较上一周每平米上涨了71元。具体到各行政区挂牌均价走势来看，上周四大主城区挂牌均价“全线上涨”，长安区和裕华区涨幅较大，涨幅均在2%以内；而桥西区和新华区则小幅环比上涨，涨幅在1%以内。数据显示，上周石市二手住宅挂牌价格最高的区域为裕华区，房价达到9837元/平方米；桥西区位居第二，为9555元/平方米；长安区以9404元/平方米位列第三位。其他城区和区县，包括高新区、正定、鹿泉、栾城和藁城也均为环比上涨，其中正定环比上涨了1.78%。

  从国大房产经纪机构的全市104家分店的整体成交数据看，3月份石家庄内五区二手房均价比1月份房价平均上涨350元/平方米，约为9300元/平方米。以成交比较火热的裕华区来看，西美、蓝郡等高端小区房价已经攀升到12000元/平方米，涨幅明显。

  房东多数喊涨，房价俩月涨了三百多

  对比“营改增”

  其实税负略有下降

  那么，“营改增”细则出台对二手房交易究竟有哪些影响？

  记者通过对比后发现，此次公布的个人房屋转让的增值税税率，和目前正在执行的营业税税率基本相同。同时，过去满2年以上普通住宅就可免征营业税的优惠政策，也延续到了增值税之中。“营改增”后，二手房交易双方的实际税负并未出现太大的变化。

  增值税与营业税的不同在于，增值税的计算需要把含税部分剔除，而简易征收方式不需要计算进项税和销项税，其计算公式为增值税=含税销售额/(1+征收率)×征收率。

  举例说明，5月1日前，个人将未满2年的住房对外销售，那应该缴纳营业税。房子售价100万元，就该缴100万元×5%=5万元；5月1日后再卖，缴纳的就是增值税了，应该缴100万元/(1+5%)×5%=4.76万元。算下来，缴增值税将比缴营业税少0.24万元。这样看来，“营改增”后二手房交易的税负确实会有所下降。不过对出售购买满2年的非普通住宅(面积>144平方米)来说，依旧需要交纳5%的增值税。

  需要注意的是，目前营业税的综合税率是5.6%，这是行业内将营业税和城建税、教育附加费等附加税加在一起的笼统说法。而营业税改增值税后，这些附加税费仍然要征收，但是由于增值税纳税额与营业税相比略有下降，这些附加税的基数也会同样减小。

  营改增新政倒计时

  对二手房整体影响不大

  通过二手房营业税和增值税的对比不难发现，增值税成本有所降低，业内人士认为会成为房屋持有的相关利好。

  “新政依然适合一线城市现状。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，不满两年的住房进行销售时，会通过增值税征收率的方式，适当进行管控，进而抑制部分投资投机需求。对于购置非普通住房来说，因为往往此类住房是增值空间最大的物业，因此通过计算增值部分即买卖差价的方式，进而能够进行税费的征收和收入的调节；如果是普通住房，持有两年后进行销售，那么相应的增值部分可以归房东所有，这其实也是鼓励改善型购房需求的积极释放。

  国大经纪总经理衡立婷表示，年后一系列政策利好叠加和新房供应紧缺等诸多因素造成了石家庄二手房市场的火热。她表示，作为二线省会城市、京津冀协同发展等一系列利好政策的释放，石家庄房价整体形势乐观，未来将是一路向上，但是石家庄二手房市场的涨幅会是小步慢跑，不可能出现北上广深那种暴涨暴跌的情况，市场整体稳定。所以建议有购房需求的客户，有需求就选购，没必要等待。

  也有其他市场人士分析认为，大量的购房需求已经得到释放，而随着时间的推移，利好政策的边际效应也将逐步减弱，加之政府稳定楼市的政策方向也不会改变，未来随着市场理性回归，二手房交易有望逐渐趋于稳定。