二手房交易流程相较于新房来说要复杂的多，如果一些流程不懂的话购房者可能吃大亏。

老刘买了一套二手房，本想再卖赚差价，哪晓得却被卖家卷走11万余元。近日，开州区法院判决卖家构成不当得利。

2014年10月，做二手房生意的老刘看中何女士要卖的一套房，很快签订合同并全额支付购房款。双方签订委托书，由老刘代替何女士办理按揭过户手续。也就是说，在办理房屋过户手续时，不需要何女士出面就能把事情办好。双方在万州区公证处进行公证后，老刘将这套房挂到网上销售。

次年初，老刘以29.48万元价格将该套房卖给金先生。此前，为了方便办理按揭，金先生通过何女士名下一张银行卡支付购房款，该卡也由老刘持有。金先生在2015年2月12日向该账户存入29.48万元。由于老刘得到原房主何女士授权，金先生当天就办理了房屋过户手续。

当天，老刘通过取现、转账方式，转出119000元。第二天，当老刘高高兴兴到银行准备再次转款时，却被告知银行卡不能使用，而且，银行卡里的钱已经少了很多。

经查询，老刘发现，何女士早一步到银行通过挂失卡再补卡方式转出115000元。此刻，老刘无论如何也联系不上何女士。无奈之下，老刘只能请金先生出面将何女士告到法院，并申请诉讼保全，冻结银行卡中的6万余元。

法院审理认为，老刘将全部购房款已经支付给何女士但未过户，金先生支付购房款并通过老刘得到的授权办理过户手续，已经完成房屋买卖交易，被何女士取走的款项及银行卡中被冻结的款项应当属于老刘。

承办法官提醒，购买二手房不要只看到房产证就支付全部款项。付款前应去房管部门查询房屋登记情况，办理过户手续后再行支付。

二手房交易流程相较于新房来说要复杂的多。如果一些流程不懂的话购房者可能吃大亏。今天就为您整理了二手房必须知道的注意事项。新手买房必备。

房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。