踩着财报季的尾声，华发股份刚于上周末发布了本年度截止到第三季度的财务报告。总体来看这是一份混合着惊喜与焦虑的成绩单，一方面同比大涨的营业收入与现金流反映了向好的趋势，而另一方面，增收不增利以及较低的业绩目标完成度又显示当前华发的表现似乎不及它最初预期的那么好。

而隐藏在其资产负债表中那些纷繁复杂的细项数据之下的真实情况，更赤裸裸地揭示了华发股份为此付出的代价，伴随着一路高歌猛进的业绩目标，常年居高的净负债率像是一直悬挂在华发头上的达摩克利斯之剑，随时可能降临触发资金风险。

营收得意，雄心失意

刚刚发布的三季报显示，2019年1-9月，华发股份共实现营业收入194.38亿元，同比增长47.95%，经营活动产生的现金流量净额191.95亿元，同比增长102.16%。与此同时，归属于上市公司股东的净利润以及扣除经常损益后的净利润却没有这么强劲的涨势，数额分别为17.30亿元和17.16亿元，同比分别略增6.81%、6.76%。

华发股份在财报中解释，经营现金流大增主要是预收售楼回款增加所致。侧面也反映了其销售端的给力。

今年前9个月，华发股份共实现销售金额610亿元，同比增长51.25%，已然超出去年全年的582亿元，再创历史佳绩，不过对比其在年初提出的1100亿元业绩目标，这个“历史佳绩”显得差强人意，三季度末的业绩完成率只有55.45%。

根据克而瑞研究中心此前公布的《2019年1-9月中国房地产企业销售TOP100》排行榜，今年前9月，房地产企业年销售目标的完成率均值为70.77%，在已公布销售目标的52家房企中，完成率低于55%的只有绿城中国、泰禾集团和朗诗绿色集团3家。而与华发业绩目标相似的滨江集团和雅居乐，完成率都在79.13%和77.57%。

财经评论员严跃进预测，华发股份要想在今年完成千亿销售目标“难度是比较大的”，如果按照完成率评价，该企业前9月应该算表现欠佳。

不过克而瑞研究中心认为，四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期，一方面从中报披露情况看，企业供货节点多集中在四季度，这将为业绩冲刺提供有力保障；另一方面在销售承压、项目总体去化率下降的背景下，四季度房企也将积极推盘去化、加大营销力度，通过降价促销、以价换量加速项目去化。

对于当前的销售金额，财经网曾致电华发股份，但对方未能提供最新数据。而无论最新数据为何，恐怕市场都很难对华发作出乐观预测，最新的中信建投季报点评对华发作出的分析是“全年销售额有望突破800亿元”。

冒进扩张，以负债换规模

抛开过于激进的业绩目标不谈，610亿元的9个月销售额还是回报了华发股份近年来的大举扩张。

从2018年起，这家起步于珠海的中型房企就开启了激进的步伐。在2017年年报中，华发股份透露了一份战略规划，表示未来三年公司将围绕提高销售业绩、增加土地储备、推动战略转型三个重点展开工作。此后2018年的数据显示，作为开局之年，当年的销售金额大涨87.64%迈入500亿行列。而此前一年，华发的销售额还只有310.17亿元，略低于2016年的357.25亿元。

也就是在2018年之后，华发开启了扩张征途。业绩目标更激进，在去年首破500亿元之后，来年加码定了个1100亿元的目标；销售额连级跳，以证券机构作出的800亿元预测计算，今年底或可实现销售额再涨37.46%；拿地更大胆，在相较去年已经有所保守的情况下，华发今年前三季度累计耗费152亿元购地，仅略低于营业总收入；总资产急速扩充，由2017年底的1396.83亿元增至2019年9月底的2172.56亿元。

同时，高居不下的还有负债率。在最新披露的三季报中，华发股份净负债率高达218.78%，此外，这一指标在今年上半年底为197.00%，在2018年底为214.98%，位列当年A股市场上营收超过百亿房企的第三位。

经财经网计算，前三季度销售额与之近似的荣盛发展，净负债率为113.24%，其销售额尚高出华发股份88亿元，而销售额超过华发近200亿元的滨江集团，截至9月底净负债率仅62.64%。

而就当前研究机构已统计出炉的半年度权益销售业绩来看，与华发上半年279.2亿元的权益销售额相近的绿城中国与时代中国，净负债率分别在56.32%和70.83%，远低于华发股份的197.00%。在亿翰智库作出的2019年上半年上市房企净负债率排行榜中，华发股份高居第11位。

据亿翰智库统计，2019年上半年，营业收入100亿元以下的房企平均净负债率为97.56%，100—500亿元的房企平均净负债率为104.62%，500亿元以上的房企平均净负债率为98.3%。由此可见，当前房地产企业净负债率正呈“两端低，中间高”的态势，中型房企净负债率处于相对高位，而上半年全口径销售额在436.7亿元的华发股份正处于这个行列。

亿翰智库分析认为，中型房企对规模的诉求更强烈，因此资金需求相对较高。相对小型房企，中型房企拥有更好的融资能力，更倾向加大投资以扩张规模；而大型房企虽有较强的融资能力，但其对规模增长的诉求更低，净负债率水平往往取决于其融资意愿，更具可控性，因而与中型房企相比通常也更低。

财经评论员郭施亮表示，在房住不炒的背景下，房企更注重资金回笼，现金流是抗风险的关键所在，降低负债率是未来房企的主要探索方式。用高负债换规模，容易引发盲目扩张，增加资金链断裂风险，与追求规模相比，资金链状况以及净负债率高低，更应引起房企的重视。

当前房地产市场马太效应愈显，资源进一步向头部集中，作为区域性的中型房企，华发股份对于规模的野心写在了年度目标中。而对比更能反映企业真实偿债能力的净负债率，这份野心的代价又过于高昂，而且超出行业平均水平。诚然净负债率过低也会降低资金使用效率，不过相比之下举债过高加剧财务风险才更值得焦虑。

文/王晗玉 （责编：高雅）