“负债减少了，我们就有更多的空间去买地，或者是通过合作方式加强发展。此外，负债降低也可以降低利息成本，这些都是我们关注的一个长期目标”，8月30日，世茂房地产（0813.HK）董事局副主席许世坛在2016年中期业绩会上说道。

　　在“有质量增长”目标的指引下，世茂房地产上半年保持稳健增长，中报显示，其半年实现合约销售额344.6亿元，超出其670亿元全年目标的一半；实现销售面积242.8万平方米，期内平均销售价格由上年同期的每平方米人民币12011元，提升至14192元。

　　值得注意的是，在上半年国内楼市“地王”频出与区域分化并存，宏观经济走向仍不明朗的形势下，世茂房地产注重释放存量价值，战略性地控制负债、降低融资成本，以及应对汇率风险，显示出这家深耕中国市场多年的房企对市场的独到策略和前瞻性谋划。

　　现金流

　　2016年上半年，随着宏观经济流动性的进一步放松以及多项利好政策的推动，全国楼市整体回暖，重点一二线城市进入新一轮上升通道。针对这一市场形势，世茂房地产加强了对存货的释放，进而获取了充沛的现金流。

　　就区域市场而言，世茂在南京销售金额超过50亿元，北京、厦门、杭州等城市销售金额超过15亿元。尤其是今年二线城市中“领涨”的南京，南京世茂外滩新城、南京浦口荣里、南京海峡城三大项目上半年价格均提升30%以上，实现了量价齐升。

　　同时，世茂还通过一定的量价平衡策略，针对长账龄重库存的价格调整，重点突破市场较弱的三四线城市，为优化集团货量结构、提升现金回收比例、提升行业竞争力奠定了基础。

　　对于热点城市自持的优质物业，世茂也适时“高抛”，2016年5月，上海世茂向乐视控股（北京）有限公司出售北京财富时代置业有限公司及北京百鼎新世纪商业管理有限公司100%股权，该交易实际标的为世茂在北京持有的相关商业地产项目，这单“卖楼”的生意使世茂获得了近30亿元的现金流。

　　而在业务层面，世茂房地产强调“抓回款”，中报显示，其2016年上半年销售回款约293.9亿元，销售回款率达到85.3%。“对于加强回款我们采取一些行之有效的策略，比如销售员提佣系数与回款时间严格挂钩，同时也有一些技术层面的动作，比如总部强化对各项目的营销巡检，推行签约回款工作标准化”，世茂房地产有关人士透露。

　　中报显示，截至2016年6月30日，世茂房地产可动用资金达401亿元，现金比率由2015年底约156%上升至约164%，反映了这家企业维持了较高的现金流动性及较低的债务压力，同时充沛的现金流无疑也为其应对后市提供了扎实的基础。

　　活用债市汇市控负债

　　作为一家在香港、上海证券市场均有资本平台的企业，世茂房地产多年来熟络中港资本市场规律，也积极应对监管政策和宏观经济之变，并在此基础上活用两地资本市场，从而进一步控制负债、降低融资成本，进而优化资本结构。

　　2016年以来，随着国内资本市场的开放和监管政策的调整，世茂积极拓宽了人民币融资渠道：

　　2016年1月，世茂成为在上交所首批发行私募债的内房股之一，其发行的40亿元人民币的首期私募债，利率为同期最低之一；同月，上海世茂发行了总额为人民币20亿元的短期票据，票面年利率为3%；3月，上海世茂完成发行人民币20亿元的3年期境内公司债券，票面年利率为3.29%；7月，上海世茂完成发行人民币15亿元的3年期境内公司债券，票面年利率为3.38%。

　　从这家企业的融资结构看，于监管政策开闸之际积极在内地进行以人民币计价的融资，可谓“一箭双雕”。

　　一方面，新募集的低成本、较长期限的资金将用于置换此前较高成本和较短期限的融资。其中报显示，2016年上半年，世茂房地产加权平均融资成本从2015年全年的6.9%下降到2016年上半年的6.5%。

　　另一方面，在人民币汇率下行趋势日益明显的情况下，仍负有相当美元计价债务的世茂，也需要积极规避兑汇的损失。作为一家在港上市的公司，当此前人民币汇率处于上升通道之时，世茂曾积极从境外资本市场获得美元港元融资，而目前人民币汇率下行压力加大的情况下，世茂则加速偿还外币融资，以应对兑汇风险。“上半年我们已经还了122亿境外债，境外债的比例已经由2015的48%降至33%，基本能还的都已偿还”，世茂集团董事局副主席许世坛在2016年中期业绩会上表示。此外，世茂还透露订立了1.5亿美元的外币期权契约，并会继续寻求其他成本合理的外汇对冲工具，以更有效管理外汇风险。

　　截至2016年6　月30日，世茂房地产净负债率为55.7%，净负债率已连续4年维持在60%以下，其中报表示，这为企业应对复杂的经济和金融环境变化，后续持续发展奠定了坚实的基础，亦体现了本集团良好的经营和财务管理能力。

　　资产证券化

　　在控制负债的同时，世茂房地产另一个大方向则是资产证券化，自2015年年中以来，世茂陆续落地了多个房地产资产证券化项目。

　　2015年7月10日，“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”在上海证券交易所获批，这意味着国内首单物业费资产证券化项目正式出炉。

　　如果说华尔街的名言“如果有一个稳定的现金流，就将它证券化”揭示了资产证券化的本质是现金流，那么世茂旗下物业的物业费无疑是一桩优质的房地产资产证券化基础资产。

　　上述产品推出后，博时资本相关负责人表示，机构投资者对该产品的兴趣较大，有意愿将此产品作为资产配置的一类。而且目前国内一些证券公司、基金子公司都在花力气研究物业费资产证券化项目，认为此类项目在未来有着巨大前景。在这样的背景下，世茂能抢得先机，也充分体现了企业的整体实力和资源整合能力。

　　继物业费资产证券化项目后，2015年10月，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”获上海证券交易所批准，并于11月13日完成发行，这也是国内市场上首单购房尾款资产证券化项目。

　　在产品设计方面，该计划以世茂集团旗下位于一、二线城市的项目公司对其购房者的购房尾款应收账款作为基础资产，中诚信证券评估有限公司给予了该计划AAA评级，同时该产品也获得了机构投资人的大力追捧，发行当日共获得了3倍的超额认购。对于世茂而言，两笔资产证券化项目不仅开启了一条低成本融资渠道，且释放盘活了资产，进一步优化了财务结构。

　　凭藉稳健的运营及财务表现，多家评级机构上调了世茂房地产的评级，2016年4月，惠誉将世茂房地产长期评级及债务评级从‘BB+’上调至‘BBB－’，达投资级别；国内最大信用评级机构中诚信﹑联合评级和大公国际维持世茂房地产‘AAA’的主体最高信用等级。

　　“展望下半年，市场波动不断加大，本集团在继续促进房地产创新融资业务的同时，将更加坚持稳健的财务策略，以审慎的财务管理方式，维持充裕资金流量，努力降低财务成本，稳定经营效益”，世茂中报如是说。