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摘要：房价居高不下，租房成为很多人的选择，然而，目前住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》让很多租房者喜忧参半。这部关于房屋租住市场的新法规于今年2月1日起正式实施，新法一亮相，变引起社会的广泛关注：新规是否会增加“蚁族”等中低收入群体的租房难度？是否会抬高房价？……带着这些问题，记者进行了走访。
房价居高不下，租房成为很多人的选择，然而，目前住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》让很多租房者喜忧参半。这部关于房屋租住市场的新法规于今年2月1日起正式实施，新法一亮相，变引起社会的广泛关注：新规是否会增加“蚁族”等中低收入群体的租房难度？是否会抬高房价？……带着这些问题，记者进行了走访。
“本次住建部出台的新规定中有三方面细则成为关注焦点。”对于业已实施的这部国家标准的新规，合肥学院房地产研究所主任凌斌分析说，首先是对于分隔出租、群租的限制。
凌主任解释说，住建部《办法》规定，出租房屋应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住面积不得低于当地政府对顶的最低标准。此外，住建部《办法》将地下储藏室也列入了禁租范围。对于房屋租赁市场中的违规租房行为，最高可处3万元以下的罚款。
“出租人不得单方随意提高租金，这应该是这部新条例中最受租房者欢迎的一项规定。”凌主任表示，住建部《办法》也提出，房屋租赁期间，出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
第三项引人注目的地方则是新规定对于“二房东”情况的限制。住建部《办法》明确规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。这就对租房后转租牟利的“二房东”做出了进一步的限制。
各界反应：新规定带来不少问题
记者走访合肥的租赁市场发现，而今群租现象相当普遍。在马鞍山路于南二环路交口的某小区就有人将成套房屋分割对外出租，租金从45元/天到1200元/月不等，在合肥部分高校周围也有一些房东将套房改成一小间一小间的日租房和月租房对外租赁。而今年2月1日正式实施的新规明确规定：出租房屋应当以原设计的房间为最小出租单位。
“现在房价这么高，而且还在涨，如果新规定执行，我们这些家在外地的地收入者上哪去住呢？”走访中有市民对记者表示，目前合肥房屋租赁市场最小也是两室一厅，一个月最低也得八九百元，再加上水电费、宽带费、物业费等，一个月在租房子上的花销就在一千好几百块钱。如果不拼租，压力实在太大。
采访中多数租房者表示，，今年2月新规执行后，大多数低收入的打工阶层将无法承担房租。
在合肥工作的刘先生目前仍然选择租房居住，为了节约租房成本，他选择跟朋友合租了一间房。而《办法》对房屋出租管理日益趋紧，要求房东将房屋出租之后再房地产主管部门办理房屋租赁登记备案，这也意味着政府即将开始严格征收房屋租赁税，“房东肯定会把这部分成本转嫁到租房者身上。”刘先生说。
同时还有租房者认为，目前“群租”现象普遍，在减少“群租”现象的同时，将会加剧住宅租赁市场的供需矛盾，从而造成租金上涨。而对于“租赁期内不得上涨房租”这一最替租房者考虑的条款，不少租房者表示，此举对于控制租金的效果不是很大。
保障性住房解决低收入者住房问题
对此，住房和城乡建设部房地产市场监督司副司长姜万荣曾公开表示，合理的合租行为仍然受到保护，中低收入人群的租房问题可通过保障性租赁房屋解决。
姜副司长说，《办法》旨在规范侵害当事人合法权益的分割出租行为，对以原设计的房间为最小出租单位的合租行为并未禁止，承租人仍然可在《办法》规定的前提下，选择合适自己的商品住房进行合租。中低收入人群还可向当地主管部门申请廉租房、公租房居住。
理性思考：条款细则有待完善
“其实，关于合同期内加租的问题，还取决于合同的相关约定。若双方所签合同约定租赁期内租金固定不变，那么出租人扇子抬高出租价格就必须承担违约责任；但如果双方约定租金可随市场的变化而浮动，出租人就可以根据市场行情等因素，单方面要求提高租金。”凌主任说。
“对于合租方面的限制，在执行上也有一定的困难。因为有些房源是由一人承租下来后在分租出去，分租给哪些人、分给多少人，目前并没有一个机构来进行统计和认定。”凌主任说，“《办法》的出台，对于规范租赁市场肯定由积极作用，但作用有多大，关键还要看执行出的力度。”
附：《商品房屋租赁管理办法》
第一条：为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。
第二条：城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本办法。
第三条：房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。
第四条：国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。 县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。
第五条：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
第六条：有下列情形之一的房屋不得出租： （一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第七条：房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（三）租金和押金数额、支付方式；（四）租赁用途和房屋使用要求；（五）房屋和室内设施的安全性能；（六）租赁期限；（七）房屋维修责任；（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（九）争议解决办法和违约责任；（十）其他约定。
房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。
第八条：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
第九条：出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
第十条：承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。
承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
第十一条：承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
第十二条：房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
第十三条：房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
第十四条：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。
第十五条：办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：（一）房屋租赁合同；（二）房屋租赁当事人身份证明；（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
第十六条：对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；（二）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；（三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。
申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。
第十七条：房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。
第十八条：房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。
第十九条：房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
第二十条：直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。
房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：（一）出租人的姓名（名称）、住所；（二）承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；（三）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；（四）其他需要记载的内容。
第二十一条：违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。
第二十二条：违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。
第二十三条：违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。
第二十四条：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理，对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或者对房屋租赁登记备案信息管理不当，给租赁当事人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条：保障性住房租赁按照国家有关规定执行。
第二十六条：城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行。
第二十七条：省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。
第二十八条：本办法自2011年2月1日起施行，建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）同时废止。
