8月25日，央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率，10月8日起施行。这也意味着，房贷利率4年来首次迎来大调整。那么10月8日后买房，究竟是赚了还是亏了呢？     央行：房贷利率政策调整

　　根据央行发布的公告，个人住房贷款利率新规主要有以下七大重点：

　　1) 改革后个人住房贷款利率如何定价？何时生效？

　　自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(即LPR)为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

　　2) 确定定价基准时，相应期限如何理解？

　　目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

　　3) 什么是利率重定价？重定价周期为多久？届时定价基准为多少？

　　利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。

　　个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。

　　每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

　　简单来说，LPR每个月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有约定，就可按更低利率去还贷；反之如果利率上升，你也得承担利息增加的压力。

　　4) 商业性个人住房贷款利率最低为多少？

　　首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。

　　5) 已发放的商业性个人住房贷款是否会更改？

　　新老划断，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

　　6) 每个城市的房贷利率都一样吗？

　　人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

　　7) 公积金贷款买房的利率也有调整吗？

　　商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

　　 未来房贷利率不再进行打折

　　2013年7月20日起，央行取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限，但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。

　　以前我们经常可以听到“房贷利率可打7折”，之后随着楼市调控政策和信贷政策的变化，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折。

　　不过，按新的定价方式，如今上海的95折房贷，以及过去许多城市的85折房贷，或将统统成为历史。

　　根据新政，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

　　这也意味着，未来只会加点上浮，最多也只能维持在基准利率，不能再进行打折。

　　业内认为，这个规定目前影响不大，但未来如果利率下行，市场转为宽松，影响就会凸显。

　　 房贷利率是升了还是降了？

　　对于普通百姓来说，更关注的一个问题是：10月8日以后，房贷利率究竟是升了还是降了？

　　在调整前，个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率，即按基准利率上浮或者下浮多少，来确定个人住房贷款利率。调整之后，个人住房贷款的定价基准是LPR，即在LPR的基础上加点，根据LPR来确定个住房贷款的利率，这是这次调整的根本。

　　具体来看，过去四年，我国房贷政策基准利率一直维持在4.9%的水平。这个利率由政策确定，除非全面降息，否则不会轻易改变。

　　融360大数据研究院分析师李万赋表示，此前按照显性或者隐形规定，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的1.1倍，由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。

　　而今后，银行在各类贷款中都要运用LPR作为定价基准，这个属于市场利率，每个月都会进行调整。按最近一个月(8月20日)LPR计算，10月8日后新发放的住房贷款，首套房利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

　　“简单对比这两组数值可发现，首套房贷最低利率由4.41%上升到4.85%，二套房贷最低利率贷由5.39%上升为5.45%。”

　　那么实际利率究竟是升了还是降了呢？

　　目前大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10%-20%，二套房贷上浮20%-30%。

　　据融360监测数据显示，2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。相比于4.9%的基准利率，分别上浮11%和17.5%。

　　而在新政下，央行规定的是下限，预计当前调控从严的城市都会确定更高的加点下限，所以最终的利率要根据各城市的加点下限上浮后才能确定。

　　 央行强调“房住不炒”

　　央行明确定调，“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”

　　此前，8月20日，对于房地产利率是否也会随着LPR价格下行而出现调整，人民银行副行长刘国强表示，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，保持个人住房贷款利率基本稳定。“这次利率并轨改革，房贷的利率由基准利率参考变成参考LPR，参考的基准变了，但是利率水平不能下降。”

　　业内专家也普遍认为，未来新的个人住房贷款利率会保持稳定，既不下降，也不会明显增加利息负担。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，新机制下，存量和增加房贷利率都基本没有变化。目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳，有轻微波动，但主流是平稳。

　　交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示，新的个人住房贷款利率得以保持稳定，既不下降，也不会明显增加利息负担。因为新机制下新发放个人住房贷款利率基本不变；央行各地分支行会结合各地情况，规定加点下限。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，从下半年的情况看，考虑到楼市政策依然从紧，实际上具体的房贷利率只会上调，而不会下调。融360大数据研究院监测数据显示，从数据上看，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。

　　东北证券研究总监付立春表示，二套房60个基点的增加貌似不大，但结合因城施策的原则，预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。基于部分城市二手房贷款暂停的背景，未来房贷的成本及可得性都会面临一些挑战。

　　值得关注的是，近日合肥有多家银行暂停二手房房贷，而苏州的房贷利率甚至上浮到6%以上，创下新高，其他多个城市也都上浮了房贷利率。

　　总体看来，市场利率在下行，房贷利率则在升高，这种矛盾体现出楼市调控的势在必行。

　　 对房价走势会产生什么影响？

　　交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健认为，央行的改革有利于在推动企业贷款利率下降，同时避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波表示，预计三季度成交量集中化趋势更为明显，但部分城市的热销并不能带动整体销量的下滑，在以三四线为主的降温带动下，整体成交量呈现减少态势。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，政策是避免房贷过量，引导资金进入实体经济，对楼市属于中性政策。政策的出台是为了平稳房地产预期，避免在LPR下调背景下，对房地产产生刺激作用，避免资金绕道进入房地产。

　　国家统计局房价数据显示，7月新房上涨城市数量进一步减少，二手房连续2个月多达20城下跌，楼市整体延续“退烧”状态。

　　张大伟认为，叠加8月是市场的惯例淡季，预计房价下调城市将继续明显增加。