近日，佛山市发布通知调整住房公积金抵押贷款政策，引发市场关注。通知显示，佛山市住房公积金缴存职工个人最高贷款额提高至50万元；建筑面积超过144平方米的住房，由以前的“不予发放贷款”变更为“申请贷款时仅按上述面积标准部分的房价款计算可贷款额，超出部分由购房人自行解决”；住房公积金贷款次数的认定，由原来“停止向购买第三套及以上住房的职工发放贷款”，变为“职工只能申请两次住房公积金贷款”。

　　“此次佛山住房公积金贷款政策调整，带来一定的市场效应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《金融时报》记者，过去很多城市出台的公积金调整政策多侧重规范公积金使用。而佛山此次政策调整对于刺激购房需求将产生直接影响。

　　今年3月份以来，部分城市房地产市场呈现“小阳春”行情。上海易居房地产研究院发布的《3月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，3月份，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长84%，同比增长10%。其中，一线城市涨幅居前，新建商品住宅成交面积环比增长108%，同比增长36%。

　　由于严调控政策实施，前期全国房地产市场进入冷静期，普遍呈降温状态。“小阳春”行情出现后，市场上出现了不少关于楼市升温、房价上涨等炒作信息。3月份的“小阳春”真是新一波房价上涨行情的开始吗？受访专家均认为，需理性看待这一现象。

　　“3月‘小阳春’是一种季节性现象，与年初信贷额度宽松、审批放款速度加快、购房者入市意愿增强有关。同时，今年前两个月整体成交量不如去年同期，3月小阳春也存在一定的补涨效应。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹在接受《金融时报》记者采访时表示，若仅从单月情况判定房地产市场呈回暖趋势略显片面。政策面虽有局部微调，但预计不会全面放松。地方主体责任要求地方政府保证房地产市场运行平稳的这一大原则不会改变。

　　此次“小阳春”行情表现为一二线城市回暖，但三四线城市仍处于盘整期，这也在一定程度上说明，房地产市场局部分化现象有所加剧。近日，中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告（201903）》预测，一二线城市房价上涨压力将平稳缓慢释放，热点一二线城市房价或将以小涨或微涨为主，短期难以出现大涨；三四线城市局部“小阳春”或将消退，房价仍将趋于稳中有降。

　　夏丹告诉记者，目前楼市分化已呈常态化。中央经济工作会议提出的“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”给地方政府一定的房地产市场调控自主权，目前不少地方政府已经有所动作。除了不同城市政策利好的影响，如棚改货币化安置、购房补贴等，长期主导楼市的根本因素还在于供求关系。不同区域间人口与资源配置结构不平衡，楼市分化就会必然存在。

　　近日，国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，其中放开放宽落户限制政策，更是增加了楼市分化加剧的可能性。据统计，包括太原、长沙、苏州、石家庄等59个城市在内的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制，青岛、大连等10个Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。人才新政、落户放宽加速户籍城镇化率提升，无疑将推动购房需求释放。此次落户政策放松对于二三线城市的影响要大于一线城市。但不同城市竞争力不同，对人口的吸引力也是千差万别。人口流入多的城市，房价上涨的可能性更大，而人口大量流出的城市，楼市行情则将趋于冷淡。

　　房地产市场经过多年普涨，涨易跌难、房价一直上涨似乎已成为共识。自去年7月份“坚决遏制房价上涨”这一最严调控令出台后，楼市调控不断加码，除偶有个别城市出现超预期的上涨或下跌外，全国的房地产市场整体处于平稳状态。这导致市场内不同主体对于房价走势判断出现分歧，市场中一有风吹草动就容易引起过分解读和炒作。去年下半年，市场中看空楼市等悲观情绪蔓延；“小阳春”行情出现后，又引起房价上涨启动的论调满天飞。专家提示，投资者应理性看待房价的涨跌情况，切记盲目跟风投机。住建部提出的“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”政策应是后期房地产市场走势的判断标准，房价大起大落的现象不会出现。金融时报 见习记者徐贝贝