核心观点

　　政策速览

　　“稳”字当头，因城施策

　　12 月 24 日，全国住房和城乡建设工作会议召开，会议在总结和分析房地产行业现有问题和形势的基础上，提出了 2019 年工作重心：稳地价、稳房价、稳预期，盘活土地，补齐租赁短板，解决中低收入人群住房困难，增加有效供给。从 12 月份政策看，多地因城施策，逐步放松影响较小的限制性政策，维持市场稳定；同时保障居民住房需求成为政策重心，修订土地管理法，快速增加租赁住房等有效供给；在监管方面，政策保持一贯严厉作风，继续严打市场乱象，加快推进各地房地产市场稳定。

　　住宅市场

　　高能级城市现销售翘尾，但难改全年下降趋势

　　12 月房企在冲规模、抓回款的压力影响下继续加快推盘，但是不同能级城市之间出现了更为明显的分化，部分高能级城市楼市销售年末翘尾，而三四线城市的销售增速却呈现出加速下滑的态势。从全年数据来看，普通二线城市表现最好，全年录得销售收入正增长，其余能级城市均出现了不同程度的下跌，核心二线城市全年跌幅最为明显。预计 2019 年一线及核心二线城市成交量以稳为主，普通二线城市市场机会最大，而三四线城市将迎来结构性分化。

　　土地市场

　　2018年供给呈 U 型，2019年因城施策继续维稳

　　2018 年 12 月，土地市场供应继续维持放量趋势，全国 200 城合计供应规划建筑面积 37315.3 万平米，同比上升 20%，环比大幅上升 40%。除一线城市土地供应量下降以外（但仍然处于全年的偏高水平），其余各能级城市土地供应均创了全年新高，历史数据表明年末是土地供应的高峰期，一方面是为了冲击年初供地指标的完成率，另一方面是为了缓解地方财政压力。未来我们认为政府对于土地的供应更偏向于因城施策、因地制宜，对于去化周期偏低的城市在土地供应端加大供应量，去化周期偏高的城市严格遵守建设用地指标的分配额度。

　　企业表现

　　年末投销加速，普通二线城市成为企业投资热点

　　2018 年 12 月，由于受到年末效应的影响，各房企销售额全面增长，单月销售额与6 月份高位持平，大部分企业完成既定目标额。同时，各区域较 11 月亦实现大幅增长，其中中西部区域尤甚。销售金额增大的同时，房企投资力度加强，新增货值门槛提升幅度较大。典型房企在保持一惯谨慎风格的前提下投资积极性明显提高，且对二线城市的重视程度有所提高。

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