北京城内，西南四环。

　　佑安府、西城天铸，地王之上的限竞房。

　　西府大院、西宸原著，地王之上的顶豪。

　　定位“我们是豪宅”的佑安府刚刚高调入市，“不需要做推广”的西城天铸正默默蓄客。而延迟4年取证的西府大院不再死磕15万+的理想定价，老牌10万+西宸原著正伺机而动。

　　如今北京房价的10万+，离不开这些曾经的区域地王，以及他们的幕后操盘手。

　　这些位于黄金地段、高地价催生出的地王版限竞房早已脱离了刚需人群，俨然成为富人们的配置，甚至与豪宅市场展开了明争暗斗的较量。

　　拿地篇：疯狂的50%

　　“北京未来四环内的房价会超过每平方米10万元。”

　　2013年的行业预测，如今已成为现实。而一手贡献10万+的，正是那些曾经的区域地王。在四环内土地供应日益趋紧的背景下，西南四环的区域地王，溢价率几乎个个都达到了50%。

　　2014年2月13日的马年第一拍，龙湖地产以总价35.7亿元、现场竞配5.4万平方米限价商品房，将丰台区西局地块收入囊中，溢价率达48%，商品房部分折合楼面价60730元/平方米。

　　一周后的2014年2月20日，泰禾集团以总价49.58亿元、配建5万平方米限价商品房的条件摘得丰台区西局旧村改造项目二期地块，住宅部分折合楼面价63395元/平方米，溢价率达47.7%。

　　这两宗地块，便是如今的西宸原著和西府大院，前者二手房均价已经超过11万元/平方米，后者今年10月取证时价格为11.3万元/平方米。

　　不过，丰台一下子变成“疯”台，还数2017年那场经过68轮激烈竞拍而落定的土地交易，即一度陷入“限转共”传闻的佑安府。

　　2017年7月18日，丰台区西铁营地块挂牌，尽管商品住宅销售均价不超79459元/平方米，且最高销售单价不超83432元/平方米（与当时该地块周边单价7万元左右的二手房均价几乎持平），但罕见的三环内区位加持依然引发了房企们的激烈拼抢。保利+首开+龙湖+招商超级联合体，碧桂园、中海、九龙仓、万科、金地、金融街等10家房企以及联合体参与竞拍。最终，金茂+国瑞+世茂联合体以78.7亿元和54%自持面积的严苛条件摘得该地块，溢价率达49%，由“地王专业户”金茂操盘。

　　在港资房企一个“买”或“卖”动作就足以引起风吹草动的北京市场，一宗大笔收购加码便有了风向标意义。更何况，这是有着香港豪宅教父之称的九龙仓。

　　2017年9月21日，丰台西局旧改三期地块开拍，共有包括葛洲坝、金茂、金地、中海、万科+平安等在内的9家房企及联合体参与竞拍。经过38轮报价，九龙仓以62.6亿元率先触及价格上限，最终以总价62.6亿元+16%自持比例拿下，溢价率49.05％。其中，商品住房销售均价不超过77800元/平方米，最高销售单价不得超过81690元/平方米。

　　虽然北京的高地价催生了拿地的联合体时代，就连五环沿线的地块都已经是联合体拿地的天下，但这宗高达62.6亿元总价的地块，九龙仓是独自拿下的。如果剔除自持，可售部分的楼面价成本将超7万元/平方米，与项目销售限价仅咫尺之遥。

　　蓄客篇：稀缺的30%

　　在高溢价率和各路资金的追捧下，北京的泛豪宅化趋势已经很明显。尤其是，当土地性质决定了项目的最高限价，房企一次次抬高竞价，也是在一次次压缩自身利润空间。

　　由于自带地王属性，这四宗地中的限竞房项目从开始便注定了是一场资金和运营的角力。

　　记者注意到，佑安府地块的性质为住宅混合公建用地、综合性商业金融服务业用地、基础教育用地，建筑面积19.38万平方米，其中住宅面积为11.42万平方米。不过，加上70/90和8.3万元单价限制，以及54%自持，佑安府的操盘难度一度被业内称为“哥德巴赫猜想”。

　　11月25日，佑安府以均价约8万元/平方米取证，并在11月30日推出了49平方米一居11套，89平方米两居182套。据“镁刻地产”记者了解，目前项目去化率已经达到84%。

　　与众多主流限竞房项目一样，“高低配”也是佑安府的选择，以保证住宅整体容积率3.6内的规划标准。

　　但是，佑安府销售人员更在意的是30%的高端别墅稀缺客群，他们更希望项目成为豪宅领域的标杆，而不是被过多地打上限竞房的标签。

　　《每日经济新闻》记者从佑安府售楼处获悉，项目主力产品是300～500平方米叠拼别墅，共158套，均为精装交付，总价在2500万～4200万元。

　　也正由此，佑安府此前的出街文案，“二环墅”成为核心定位。这似乎解释了记者在咨询49平方米户型后的杳无音讯，也印证了业内人士的调侃“佑安府是给有钱人的福利”。

　　同为地王之上的限竞房，相比佑安府，西城天铸则显得低调很多。在九龙仓正式发布项目案名西城天铸之时，“镁刻地产”记者曾实地探访。不过，若非保安指引，几乎不可能找到这个隐藏在蓝色施工围挡之后的售楼处。

　　作为豪宅操盘手的首个限竞房项目，九龙仓在西城天铸做出的产品非常有个性，每栋楼的层数、层高、梯户比、得房率都有差异。北京一般的项目社区楼栋都是北高南低阶梯式分布，但西城天铸的楼栋规划是北低南高，并将大户型藏于高层楼栋之中。

　　“我们也不知道老板是怎么想的。”有项目销售人员直言。

　　限竞房绝大部分都执行70/90，很多开发商都抱怨，在这样的规划条件下很难做出好产品。但九龙仓是香港来的，香港楼盘的密度远高于北京，面积和空间对于香港开发商从来都不是问题。要知道，香港的房子，是论呎卖的。

　　也正因此，九龙仓来做限竞房，对市场来说是一个重要风向标。

　　“我们的项目不需要做推广，很多客户都是自己找过来的。”销售人员如是说,“这附近以豪宅居多，周边新房房价都已经卖到10万+了，我们作为限竞房，价格上会很有优势。”

　　地段足够好带来的号召力，让销售人员非常有底气。

　　但是，在官方未有明确处理意见之前，大部分开发商都会把自持面积当成成本列支，所以西城天铸这宗地块的最终楼面价，约7.4万元/平方米，与限售均价7.8万元/平方米之间，只剩下4000元/平方米。

　　与佑安府一样，西城天铸也想牢牢抓住剩余的30%客群。销售人员向记者介绍，项目有168平方米和173平方米的大户型，总价1345万元起。

　　营销篇：“准豪宅”的暗斗

　　有业内人士表示，限房价政策最初目的是抑制房价快速上涨，但并非所有土地都适合该政策，尤其是一些位置较好，或者规划容积率低的土地就应该完全市场竞价。

　　地段好的限竞房项目虽然比周边二手房价格有所下降，但单价和总价都不低，低收入人群肯定是买不起的。

　　“高低配”操盘原本是房企应对售价上限的手法，但进入市场后却产生了奇妙的化学反应，或在有意无意中影响了原本未限价的豪宅。

　　要知道，2016年西府大院首次亮相时，便被市场列为与万柳书院、霄云路8号等同为第一梯队的顶豪项目，当时这些项目的入市价格普遍在15万元左右，西府大院也曾以15万+的单价蓄客。但是，在经历了拆迁补偿、北京市住建委严控预售证审批“调控”之后，西府大院最终以11.3万元/平方米的准现房入市，远低于市场预期，不再死磕理想定价。

　　西府大院的销售人员曾向记者如此表述：“您可以比一比附近的昆仑域和中国玺。”

　　豪宅与豪宅明争，而自恃“准豪宅”的限竞房们与豪宅暗斗。

　　在西城天铸售楼处，当千万级玩家对户型表示出不满时，销售人员第一时间祭出了隔壁西宸原著143平方米4居户型图。“您看，是不是还不如我们呢，这个户型二手房现在报价1600万元起。”

　　按照限价计算，西城天铸168平方米4居的总价，比西宸原著二手房低了近300万元。

　　“其实我们原计划只放出部分楼盘，但后来公司决定开盘后放出大部分房源。”西城天铸销售人员表示。

　　《每日经济新闻》记者注意到，西宸原著2015年下半年就已入市，彼时均价就已经约10万元/平方米，而如今的二手房均价在11万元/平方米上下。不久前，西宸原著又传出了即将再次开盘的消息，但尚不知售价几何。每日经济新闻记者 陈梦妤 王佳飞 每经编辑 林菁晶