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土地流拍,地产下行,新形势下可以这样拿地与融资!

2018-11-03 13:06 记者观察网 点击次数 :

土地流拍,地产下行,新形势下可以这样拿地与融资!

目录

一、目前地产项目投资拓展现状

(一)拿地风格由粗放型转变为精准型

(二)风控思维优先,加强对当地政策和流程的解读和市场分析

(三)积极调整拿地方式或合作方式,适时创造灵活合作模式

(四)加强成本意识,放开对项目方的压价力度

(五)投资+融资的联动拓展思路

二、目前投资拓展部门面临的融资难题

三、投资+融资的联动解决思路

(一)尽量开拓“整体打包”思路

(二)全面了解目前地产项目可行的融资方式

(三)练就地产项目收并购方案和融资方案的整体设计能力

四、总结

土地流拍,地产下行,新形势下可以这样拿地与融资!

笔者按

2018,夹杂着严峻的地产金融环境和强压的地产调控政策,作为开发商的拳头部门(对开发商而言,只有拿到土地,才是一切发展的开端)——投资拓展部(不同开发商有不同设置,有些开发商设置的是投资运营部,有些开发商设置的投资开发部等,但职能基本一致,本文不做区分)的角色与功能出现“两极”分化情况,一方面资金无法跟上的中小型开发商开始收缩土地或项目的投资拓展步伐和规模;另一方面国企及大型开发商开始调整拿地策略,在市场下行的环境下逆市“收割”土地或项目。值得注意的是,大部分开发商都开始要求投资拓展部门承担整体并购与融资的双重功能,具体来说就是从之前的单纯拿地或负责项目的收并购等工作,调整为同步负责拿地和融资的“投融资联动拓展机制”。在此机制下,投资拓展部门如何进行联动?如何在原有单一的投资思维下开拓融资的思路?如何开拓融资资源和设计融资方案?为便于读者了解业务层面的实操问题,笔者结合西政投资集团自身的地产项目投融资经验,就当前市场下行环境下的拿地及融资策略作相关整理,值得注意的是,本文内容主要源自西政的项目投融资经验以及对相关市场操作情况的整理和总结,如相关表述不太妥当,非常欢迎读者与笔者深入探讨。

一、目前地产项目投资拓展现状

对开发商投资拓展部门而言,当年的投资拓展计划(含资金使用计划)和拓展时点(即拿地时点)非常关键,根据公司的全年战略发展目标和销售目标制定好当年的拿地规模和计划,以及配套的融资计划和资金使用计划,是该部门年初或上年末的工作重点,且拓展时点跟销售市场一样,存在类似“金九银十”等最佳时间点。在2018年,受金融市场的全面收紧影响,行业均感受到了“提前过冬”的严寒,特别是银行、信托、资管和较为灵活的私募基金都已经大范围地限制地产融资项目的准入,因此,大部分开发商开始调整投资拓展策略,以求“活下去”并实现稳步过渡,当然更多的开发商在该波形势下保持的是观望或者蛰伏并伺机而出的姿态(小部分资金实力强的开发商不在此讨论范围)。受金融监管政策的影响,目前开发商的拿地策略具体有如下几种表现(有关当前环境下的地产融资方式具体可参见本公众号“西政资本”2018年9月19日发布的《西政资本:201809地产融资现状暨当前拿地融资实操指引》一文)。

(一)拿地风格由粗放型转变为精准型

在资金“充足”的市场行情下,开发商提前大规模储备土地和项目无可厚非,因此某些项目的投资指标(如收益率、IRR、资金回收周期等)不太理想也会先收入囊中,特别是竞争激烈的深圳市场,之前“速度取胜”的粗放拿地模式已不复存在。那如何进行精准拓展呢?总体来说,虽说如何精准拓展跟各个开发商的投资策略有关,但大致思路基本相通,比如主要通过投资收益率、IRR、销售净利率、投资回收周期、资金安全系数等指标进行分析,且不同开发商在不同阶段的指标优先顺序存在一定的差异。当然,从实操的角度,投资策略无论怎样精准,仍然避不开政策变化和市场变化的风险,而这也是开发商投资拓展部门关注的重中之重。

(二)风控思维优先,加强对当地政策和流程的解读和市场分析

实操中,很多开发商(甚至当地开发商)对当地政策的解读过于表面,且对项目获取的流程和时间存在误判(如大湾区各城市村企合作模式及流程),最终导致项目拓展缓慢,资金利用率下降。以深圳为例,其城市更新模式走在全国前端,政策、流程、模式以及如何处理村股份公司的关系等问题都与其他内地城市相差甚远;从投资价值的角度来看,资金充裕时可以“用时间换空间”,但是资金收紧时,开发商投资拓展部门必须加强政策风险、市场风险和合作风险的全面把控。

(三)积极调整拿地方式或合作方式,适时创造灵活合作模式

以前,开发商具体如何拿地,如何与土地方合作,一般根据当地政策和当地土地方提出的合作条件为主,如深圳的村企合作(含城市更新、非农指标和征返地指标合作、土地整备利益统筹之留用地合作开发等)或者广州的一二级联动拿地、城市更新的协议出让、产业导向的用地预申请和留用地开发等。这种卖方市场的现象在一二线城市的业主方或土地方身上表现地淋漓尽致,项目方或土地一般对项目合作的期望值都非常高,报价也一直居高不下,一方面是“卖方”市场刺激土地方坚守谈判筹码,另一方面很多业主方如深圳城市更新项目中的村股份公司或厂房持有人,因对政策的理解过于表面,导致畸形地抬高了不合理预期和与开发商共分利益的诉求。上述情况最终导致开发商基本只能“被动”接受合作方式和合作细节。

目前环境下,针对城市更新项目和仍处于前期的项目(即已经圈地但尚未最终拿到土地证),开发商倾向与项目方捆绑合作开发,前期通过小投入和设置更为严格的合作条件,从而实现风险转移和确保资金使用率和资金安全。基于相同逻辑,目前好些开发商开始转向存量项目合作和不良资产收购,只是这两种业务方向将对投资拓展部门和风控部门提出更高的综合能力和操盘能力要求。另外,投资拓展部门在设计合作方式时,应更多从融资的角度出发,设计出符合资金方融资要求的合作方式。以惠州市场为例,金融机构只能对三旧改造/城市更新村企合作项目提供融资,无法对村企合作留用地项目提供融资(村企净地合作开发情形),因此很多开发商尝试跟村股份公司进行“城市更新项目”和村企合作的留用地项目打包合作的思路,以实现联动融资并重点解决村企净地合作开发的融资障碍。



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