房产之窗讯 2015年年末到2016年一季度楼市火爆,房地产市场处于小周期高点。2016年1-3月商品房销售面积累计同比+33.1%(2015全年+6.5%,2016年1-2月+28.2%)。2016年3月25日,上海和深圳分别出台了楼市调控、限购政策,提高购房门槛,旨在打击改善性需求和投资性需求,新政出台后一线城市首先出现回调,同时传导到二、三线城市。

　　我们可以看到,上海深圳限购政策出台以后,二线城市的表现优于一线和三四线城市。我们认为,在行业处于下行周期,城市分化愈发剧烈的背景下,短期内一线城市将继续面临回调并持续向二、三线城市传导,相比而言,二线城市政策面相对友好,供需较为平衡,而二线城市的改善性需求释放有一定的持续性,供需共振,能够维持一段时间的热度。但是,值得注意的是,一季度二线城市总体呈现冷热不均的分化行情,其中长三角尤为狂热,东北部、西部反弹有限,而一季度的上涨很大程度上透支了部分需求,因此我们认为若回调持续,二线城市只是相比一线和三四线具有相对优势。

　　短期来看,限购政策下一线城市房价或面临回调。以上海为例,上海2月份的商品房成交的平均面积有所下滑,这可能是由于在房价疯涨的情况下政府拖后了向部分开发商发预售证的节奏。另外,325政策出台后,只要集中发放预售证,加大供给,新政出台后需求又有所萎缩,许多购房者处于观望状态,这样能够在短期内形成供大于求的局面,导致房价调整。因此,我们可以看到上海的一手房成交有轻微回调。长期来看,过去十年除了2008年的剧烈回调,商品房价格基本呈震荡上涨趋势。其中经历了几次限购、收紧政策,但上海、北京、深圳的房价依然呈加速上涨的态势。

　　全国来看,房价波动周期逐渐缩短,波动幅度也逐渐收窄,并且波动形态呈下行趋势。在人口红利逐渐消失,区域分化愈加显著的背景下,房价更多呈现的是金融属性,由货币环境决定。值得注意的是,3月份个人按揭贷款同比增长46.2%,而去年同期只有1%的涨幅。3月我国新增人民币贷款1.37亿,环比增长89%,同比增长16%;个人购房的居民中长期贷款新增4397万元,环比增长142%,同比增长163%,创下历史同期新高。

　　高信贷高杠杆对货币宽松造成了放大作用,在流动性充裕,杠杆扩大的情况下,房价大幅回调的可能性不大,而一线城市又是银行认为风险最小的的地区,审批通过率高,因此信贷的扩大作用会更集中在一线城市和热门二线城市。因此,我们认为房价长期仍将继续走高