7月23号，央行在一季度货币政策中提出“去杠杆初见成效，稳杠杆成为下一阶段主要目标”，释放了货币宽松的信号。随即开展5020亿元1年期中期借贷便利（MLF）操作。央行5000亿大放水，货币宽松时代来临了吗？房地产市场不会受到货币宽松的眷顾？

上海富大集团公司

首席经济师张平：

在近10多年的时间里，我国央行每隔三年放一次水，主要是为了避免经济下行，保证国内经济平稳运行。只不过近年来，央行的“放水”对经济的拉动效果越来越差，相反却对国内的房价起到推波助澜的效果。但是这次央行的放水显然与过去几次完全不同，央行的定向放水可以说与房地产无关。未来实体经济将会“稳杠杆”，而房地产将继续“去杠杆化”、“去投机化”进程。所以，这次“定向放水”如果还认为房价会大涨，恐怕会犯下趋势性的错误。

首先，这次决策层放水，主要有以下几个原因：一是由于上半年金融体系“去杠杆、严监管”过度，所以出现了钱荒问题。为了使国内金融体系顺利度过钱荒困局，避免发生系统性的金融风险，所以货币政策就要适当偏向于宽松。

二是中小微企业现在面临较大生存危机，央行放水主要是为了降低中小微企业融资成本，让中小微企业更容易的获得贷款支持。同时，央行还鼓励各银行购买低信用债券，给信用债市场作担保，让一些优秀的中小企业获得发债融资机会。

所以，央行后续定向放水的资金，会在严格督导之下，会定向流向中小微企业或者基建项目，未来将会对经济稳增长起到积极作用。如果说，一看到央行放水就大喊房价要涨，恐怕这次真的是错领了情。

再者，过去央行放水，是全面放水，也就是随即放开了对房地产市场的管控。而现在是搞“定向放水”的同时，坚持房地产调控不动摇。所以，我们一边看到央行在“定向放水”，而另一边房地产的调控却在持续收紧。

特别是7月末的中央政治局会议上甚至提出“遏制房价上涨”，这就等于给下半年房地产市场定了主基调。现在看来，房地产调控不仅在一二线城市打了补丁，而且还将逐步蔓延至三四线城市。受到房地产限购、限售等调控的影响，定向放水的资金再也不可能流向楼市。

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最后，本轮房价上涨起始于2015年初，开始是以深圳为代表的一线城市，到了2017年是二线城市房价出现上涨，而从去年下半年至今是三、四、五线城市房价上涨。

现在看来，房地产市场都已轮涨一遍，已经没有价值洼地。再加上居民的杠杆率已创下历史新高。本轮为期三年多的房地产上涨行情在亢奋之中已接近于尾声。

所以就算有少量的流动性释放出来，也不会进入风险极大的房地产市场。近期，厦门和燕郊、通州等地区的房价大跌，很地方的地价要么流拍，要么低溢价成交，这都说明房地产投资无风险时代已过去。

央行定向放水的本意是解决金融机构的钱荒，以及中小微企业融资难问题，目的是给实体经济“稳杠杆”。但房地产仍要继续经历“去杠杆”进程。现在对于房地产业来说，在经历了三年多轮涨之后，风险开始积骤，也不可能吸引过多的场外资金再来继续推高房价。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心

主任黄志龙：

从中央政策取向看，此轮“宽货币、宽财政”主要是缓解社会总信用急剧收缩的压力，提高金融机构的风险偏好，降低中小微企业融资成本，而“宽财政”的主基调是保证存量基建项目的资金需求，同时聚焦于为实体经济减税降费，扩大国内需求。

由此可见，房地产市场不在既定的政策议程和宽松的方向。相反，在货币政策边际放松的同时，楼市调控却越收越紧。据统计，7月至今全国楼市调控超30次，年初至今超220次，调控强度和力度前所未有。

除了地方调控之外，中央也开始加大调控力度。6月底，住建部等7部委对北上广深等30个热点城市开展楼市乱象专项治理行动。更为重要的是，棚改货币化收紧、房地产税加快到来等政策，也将使房地产市场持续承压。

从资金供应来看，今年上半年房地产开发资金来源同比增长了4.6%，其中商业银行资金的两大主体——国内贷款和个人按揭贷款出现了历史罕见的同步负增长（参见下图），当前房地产企业面临的债务到期偿还和融资压力可谓巨大。

从购房者角度看，4月份以来央行货币政策边际放松，并没有传递到按揭贷款利率上。据融360数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率的1.151倍，为连续18个月上涨。在最近一次国常会之后，北京甚至出现了首套房按揭利率上浮40%的现象。由此看来，房地产市场不会受到此次货币宽松的眷顾。

综上所述，此轮货币政策边际放松不是全面宽松，也不代表流动性供给政策的全面转向，而是在防范系统性金融风险这个大的政策目标下，对冲资管新规形成的社会融资和总信用急剧收缩的压力，并且宽松的力度还将受到中美金融和经济周期背离的掣肘，“宽货币、稳信用”将是实现“稳杠杆”目标的主要政策组合。

更为重要的是，本轮宽松是定向宽松和结构性政策，每次“放水”资金都有特定的方向和用途，这与2009年和2015年全面宽松和大水漫灌完全不同。在此背景下，楼市也不会出现上两轮宽松引发的暴涨行情。