中央明确房产政策 重点发展长期租赁

要加快建立租购并举的住房制度；完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制

自十八大提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度后，我国楼市调控政策从未间断。

“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果近年逐步显现。从2013年我国楼市火热攀升至高点，到2014年、2015年开始出现阶段性调整和分化，再经历2016年的冰火两重天后，如今多数热点城市开始“高烧退温”。

12月18日，国家统计局发布11月70大中城市住宅销售价格变动情况显示，15个热点城市中7个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间；北京、上海、郑州和武汉四个城市环比持平。

12月20日闭幕的中央经济工作会议，明确了2018年中国楼市发展方向，强调了长期租赁。会议指出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

据银监会网站，银监会党委传达学习中央经济工作会议精神，也表示要有效防控房地产领域风险。

【租购并举】

“未来更多的租赁形式将是3-10年期的租赁”

【会议表述】要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益。

在中原地产首席分析师张大伟看来，与以往政策相比，此次会议最大的变化是，提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

“多主体供应将改变过去几十年房地产市场发展的逻辑。”张大伟表示，只有企业供应商品房、政府供应保障房并不能称之为多主体供应，多主体必然要求供应多元化。“过去的土地制度决定了住房来源基本为独有商品房，未来集体、企业可能逐渐进入住房供应体系。”

按照合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过一十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

“长期租赁不是永久租赁，从市场发展角度看，未来更多的租赁形式将是3-10年期的租赁。目前市场上这部分不仅仅是房源缺，客户也缺。”张大伟直言，目前中国房地产市场，租赁行为是最不稳定的交易，90%以上的交易都是一年期。

摩根大通首席经济学家朱海斌认为，此轮调控政策最大的变化在于强调租赁市场。

从保障房层面看，朱海斌介绍，目前保障房市场规模壮大，2011年到2015年保障房3600万套。2015年以后又开始推出比较大规模的棚户区改造，2015到2017年1800万套，未来三年达到1500万套。

“但是租赁房还在刚刚启动的阶段，未来租赁房市场如何开展、如何增加租赁房的供应是2018年房地产市场最值得关注的政策焦点。”朱海斌表示，租赁房供应可能有以下几个途径：由政府主导盖租赁房；对城中村或者农村集体用地进行土地制度改革，农村集体用地用来直接盖租赁房，只能租不能卖；此外，最近北京使用工业用地或者事业单位用地用来开发租赁房，这在一线城市可能会是最主要的租赁房的供应渠道。

“但从目前的租售比看，房企发展租赁基本都是口号，如何落地，能不能落地，依然是需要政策更加倾斜。”张大伟表示，预计后续将有更多的政策体现在对做租赁端的企业进行支持。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷认为，未来的住房制度将进一步体系化，住房制度应该包括高端商品住宅、普通商品住宅、共有产权住宅和租赁住宅四位一体的住房制度。多主体供应意味着未来可能不仅仅是国有土地独家垄断，还可以集体土地入市租赁住房市场，还可以企事业单位自有土地用于住房或租赁住房，甚至商改住，工改住。未来住房也不一定只是开发商来建设，还可以由企事业单位、农村集体组织，多主体来供应住房。

对于房地产税的步骤，张大伟有着乐观的预判，“整体看，房地产税越来越近，2018年肯定会有实际落地的措施。”他认为，最初执行办法从新购的超面积征收，但从长远看，征收范围会涉及存量多套房。

交通银行研究中心认为，会议提出要保持调控政策连续性和稳定性，表明房地产调控政策短期不会放松，但也不会再加力，实行差别化调控，因城施策。“由于房地产税还在立法环节，这次会议没有提到房地产税。”

【长效机制】

发展租赁市场要平衡好各方利益

【会议表述】完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

“房地产市场的长效机制也发生了变化”，“从‘研究建立’转变为‘完善促进’，表明‘房地产长效机制’已从理论层面进入到实践层面。”张大伟认为，结合2017年全年各地房地产政策的一系列举措，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制呼之欲出，预计2018年后续将有更多制度性政策发布。

“几个字的差别，是否说明长效机制已初步形成，但仍需完善？”对此，欧阳捷认为还有待进一步观察，目前长效机制方面，还没有一个单位、组织说得清楚、全面、透彻，还有待进一步学习。

北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为，中央经济工作会议中有关“住房制度”方面的表述有四个地方值得关注：

第一，第一次提出了“保护租赁利益相关方合法权益”。“在建立租赁并举过程中，确实出现了一些偏颇或者不均衡倾向，过去政策更多倾向于承租人。”陈志认为，政策要能够使得租赁市场的供给侧和承租人双方都能受益。

陈志解释，目前市场上租赁供给主要有三个来源：源自企业增量市场上拿地的新建房屋、集体土地正在建设的租赁住房、老百姓自有房，而这三种租赁供给源头都涉及供给侧和承租人的利益均衡问题。

“以企业提供租赁住房为例来看，新建房价格与租赁价格之间存在着错位，加上资金成本在上升，不能忽视了提供租赁住房企业的盈利追求。”在陈志看来，如果提供租赁房的企业不能盈利，租赁市场的发展就无法具有可持续性。“不能为了推‘租赁’而推，要平衡好各方的利益。”

第二，与前一段基调不太一样的是，会议重提了“促进房地产市场平稳健康发展”。在陈志看来，保持房地产市场的平稳发展，有必要进行调控，但是也不应该一味打压或者抑制市场。“房地产市场是一个综合体系，除了住宅，还包括旅游住宅、租赁住宅等，整个房地产体系要保持相应的平稳性，尤其是经济动力互换的过程中，房地产市场在短期内还是要承担相应的重要角色。”陈志说，既不能让房价增长过快，又不能让房地产成为其他调整的阻碍。

第三，会议提出“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。陈志认为，宏观调控的目标，是不让市场大起大落，保持市场平稳。在保持调控政策连续性的同时，也要具有灵活性，政策要与当时的市场情形、社会目标相适应。

第四，“分清中央和地方事权，实行差别化调控”。在陈志看来，“分清事权”指的是中央定调控原则、方向和实现目标，地方政府应根据本地区市场的具体情况作相应的调整，而不是简单地根据中央政策制定“一刀切”的政策，要根据实际市场状况实行“差别化调控。”