中原地产的数据显示，北京新建商品房住宅类合计调控后一年签约23388套，同比下调幅度达48.7%，刷新了历史最低记录。

　　我特别强调，一线城市、2016年的热点城市以及环北京地带将是最危险的领域。

　　对于我所言的“变天”，一些思维肤浅者总是将我说的“房地产变天”简单理解化为房地产造福的时代结束，或者，房价要大跌，甚至房地产要崩盘。

　　自2017年3月17日，北京推出史上最严的调控政策至今已经一周年之际，包括北京在内的一线城市与“3.17”之前比，可谓冰火两重天。以北京市场为例，“3.17”调控不仅让成交量大幅度下滑，二手房的成交量又高峰的一季度6万多套下滑至今年一季度的29044套；中原地产的数据显示，北京新建商品房住宅类合计调控后一年签约23388套，同比下调幅度达48.7%，刷新了历史最低记录。别墅类物业成交在317之后签约4137套，跌幅52.7%。跌幅最大的是商住类。

　　二手房价格也出现了明显的下滑，到今年一季度，二手房的价格已经连续9个月下滑。根据机构的统计，今年一季度北京二手住宅成交均价为53369元/平米，环比去年四季度下跌了3.6%，同比去年一季度则下跌了12%，与去年房价峰值时的二季度相比，房价跌幅更是达到了14.7%。可以说，除了个别稀缺的高端楼盘，北京二手房价格出现了普跌的行情，平均价格基本回到了2016年年底。

　　我在2016年年底预判2017年市场行情时，认为，2017年房地产市场将变天。我特别强调，一线城市、2016年的热点城市以及环北京地带将是最危险的领域，认为2017年一线城市的房价将出现下跌。在“3.17”调控政策后，我第一时间给予解读，认为“3.17”新政不仅仅是史上最为严厉的调控政策，更意味着，房地产上半场的正式结束。不管有没有“3.17”新政，房地产市场在经历20年的告诉增长之后，在三个方面面临前所未有的变局：

　　一是房地产市场的基本面发生巨大变化。从1998年房地产市朝改革以来，中国用了差不多20年的时间，实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变，这是一个非常了不起的成就。在基本居住需求及商业地产基本满足的情况下，房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题；

　　二是房地产的政策定位发生了剧烈的变化，房地产从稳增长的工具被定位为民生和居祝房地产政策正面临颠覆性的变化。房地产政策从经济政策为主回归到民生和社会政策为主。这意味着，中国将真正构建起以民生和居住为要义的房地产社会政策体系；

　　三是在大量的城市进入“二手房”时代后，房地产的价值链正在发生巨大的变化，面对一个存量房的市场，和过去短缺下的新房市场比，一定会发生颠覆性的洗牌。产业链的各个主体都面临着重新寻找赚钱的机会的问题。无论是从卖房回到租房，还是利用人工智能、物联网、大数据带来的房地产行业的变化再造价值链。总之，仅仅靠卖房赚钱的时代基本结束。

　　对于我所言的“变天”，一些思维肤浅者总是将我说的“房地产变天”简单理解化为房地产造福的时代结束，或者，房价要大跌，甚至房地产要崩盘。我在很多文章中特别强调，我从来没有讲我说的“变天”指房价要大跌或者房地产要崩盘。就经济学理论而言，资产价格什么时候崩盘，经济学理论对此没有任何预判能力。

　　我绝不会像某些专注唱空房地产市场10多年的人士，预测什么崩盘这些上帝都不知道的事。我在多篇文章中也不断告诫大家，对资产价格要有敬畏之心，不要拿自己的收入或者自己的那点肤浅的认识看待资产价格的变化。价格的高低是相对的，和预期及市场周期紧密相关。不要拿情绪和自己的一厢情愿或者自己的可怜的收入作为真理标准。我在这里再总结几点：

　　第一，没有只涨不跌的房价。在中国房价的认知误区里，典型的误区之一就是北京、上海等一线城市的房价永远不会降。记住，人类商品经济上千年，从来没有只涨不降的价格。房价也不例外。在1998年房地产市朝以来，北上广深的房价起码跌过三次！不要把短期走势和长期趋势混为一谈。我在2016年年底以来，一直认为，除了广州房价偏低，最危险的城市就是北京、深圳、上海等一线城市，以及被炒作过头的环北京地带和个别城市如合肥。当影响资产价格的外在因素发生巨大的变化，当房价阶段性超越居民收入极限的时候，当只有少数人可以买得起一个城市房价的时候，房价大概率短期是要调整的。只涨不跌，那是做梦。

　　第二，除了少数40个左右的城市房价现阶段偏高，中国90%以上的城市房价真的不高，有些甚至严重偏低。过去两年，我在谈及“变天”的时候，差不多每一次都要提醒，不是意味着每个城市的房价都要下跌，有些城市的房价仍然会上涨，我甚至列出了一个20个房价严重偏低的城市，典型的比如西安、大连、太原、长春等。事实证明，过去两年，这些价值洼地的城市都经历了一个快速上涨的行情。目前所谓的调控加码，基本就是这些价格偏低的城市。

　　但我要再次提醒，价格偏低不代表都可以投资，都可以买。尽管去年大量的四五线城市房价暴涨，但我一再提醒，除了有经济支撑、有区域支撑、有城市群概念的四五线城市的房价上涨有基础，大量的四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。

　　第三，“变天”不代表房地产造福的时代已经结束，只是意味着房地产的下半场玩法不同于上半常从中国经济下一个30年的新周期看，房地产造福的时代远远没有结束：

　　下一个30年，城镇化将成为拉动中国经济增长的最大动力。中国在下一个30年要跨越中等陷阱，进入发达经济体行列，关键是能不能在城镇化上迈出实质性的步伐，推动中国完成城镇化的进程。城市的崛起将是下一个30年中国最大的亮点，房地产仍然处在产业的风口，房地产作为老百姓财富配置的主要工具的周期远远没有结束。未来的城镇化是以大城市、城市群以及湾区为重心，未来的房地产的机遇也将围绕这些城市。如何在核心城市周边挖掘城市群发展的机遇，这是房地产企业不容错过的风口；

　　就产业发展而言，下一个30年，中国经济将从高增长阶段进入到高质量阶段，推动中国经济从投资拉动转向创新驱动是高质量发展的关键，而产业的崛起是高质量发展的必然结果。中国要利用全球新的产业革命带来的巨大历史机遇，在制造业以及高端产业领域谋求弯道超车。房地产会与产业对接，房地产的价值链会发生颠覆性的变化；

　　从长期趋势看，中国的大城市、城市群以及湾区覆盖的城市，将是下一个30年城镇化人口净流入的主要区域，住房供求矛盾将长期处在失衡的状态，一旦政策变化，长期趋势这些地方的房价仍然向上。

　　当然，还需要强调的是，今年不仅仅是“3.17”调控一周年，更重要的是1998年房地产市朝改革20周年。过去的20年，房价及房地产市场不断在教育国民，对房价要敬畏，对房地产市场的复杂性要敬畏，对自己的智商要有谦卑之心。当年确定认为市翅如何如何的时候，其实可能你已经在犯巨大的错误。就此而言，这个市场没有所谓的神，我们都会犯错，我们的智商是无法完全战胜这个市场的。只是有些人错误少一点，有些人一直错而已。

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