杭州房企跟投揭秘:有人一年赚一个亿 钱江晚报 2018-03-01 08:50
[摘要] 现金流回正了能拿回本金,加杠杆后年化收益或超过100%
??房企是薪资水平最高的行业之一，也是工作压力大、人员流动频繁、跳槽率高的行业。为了留住人才，激励员工的积极性，近年来各房企掀起项目跟投热潮，实现利益捆绑，风险共担。有的全国性房企的区域老总，因为跟投了几十个项目，一年甚至赚了一个亿。
??杭州也不乏启用跟投机制的房地产项目。那么跟投到底是怎么进行的？收益能有多少？钱报记者为你揭秘。
??现金流回正就拿回本金
??加杠杆年化收益超100%
??L先生曾就职于某全国性品牌房企，他参与过跟投的全过程。
??L先生告诉钱报记者，房企跟投的对象，主要是房企的管理层，以及与项目相关的人员。“虽然是全员跟投，但房企管理层以及该项目的管理团队，必须强制跟投，跟投额度按职务高低划分。而如果不是这个项目的，房企的普通员工可以自愿跟投，且额度很小。”
??以2015年开发的某楼盘为例，在年初开发商获取了土地项目，跟投计划同步启动。
??L先生回忆，当年那个项目跟投的资金不超过项目资金峰值的5%。“跟投额度在1000万到3000万元之间。”
??在跟投前，这个项目在房企内部做了公示，比如具体的操盘团队和跟投比例分配，然后就是全员跟投。L先生按照他的额度跟投了5万元。
??L先生透露，参与跟投，大家最关注的是本金何时收回，以及最终的投 资回报率。
??“一个运作良好的项目，在具体运营过程中，它的现金流就会逐步回正。前面投入的土地款、工程款等在房子销售回款后，会从负值慢慢变成正值。现金流回正后，投入的原始本金就会归还。”在跟投大半年后，项目如期开盘，L先生收到了本金。
??至于利润，一般会根据不同的节点，在项目交付前，有两到三次的分配。L先生算了一下，自己拿回本金后又分了三次利润，历时一年多，折算下来年化收益接近80%。
??“房子卖得越快，资金回笼速度越快，利润越高，年回报率就越高。”L先生告诉记者，管理层投入的钱更多，而且还可以加杠杆，如果以本金来算，年化收益高的甚至可以达到200%。
??有人抵上全副身家
??一年赚了一亿
??在一些跟投比例相对较高的房企里，碰到大项目，涉及的跟投金额很可能会上亿。像区域老总、城市老总这样的级别，每年都要强制跟投很多项目，多的甚至达到几十个，如此高的跟投金额，他们不仅要加杠杆，甚至连房子也抵押了。用他们的话讲，“工作就像是一场豪赌，豁出了身家性命”。
??高风险也有高回报。有媒体之前就报道，2016年某房企6位大区的区域总裁收入过亿，几十位项目老总收入过千万，其中一位区域老总就说：“我当年总共投了1.5亿，我把全部身家都赌在了这里面，能借的能抵的都算上了。”
??这几年房地产行情火 爆，据不少参与过跟投的房产圈内人透露，在杭州，这几年跟投基本是稳赚不赔，“就是赚多赚少的问题”。
??L先生透露，项目不同，跟投回报也不一样，通常来讲，对普通跟投员工而言，年回报率在20%到100%之间，比普通的理财产品年化收益要高得多，而比起收益较高的P2P产品，则要更加稳妥。
??当然，也会遇到一些偶然情况。比如预售证迟迟拿不出，开不了盘，就影响了拿回本金的时间，也影响了投 资回报率。
??比如杭州城西某楼盘，去年因为备不出自己想要的价格，就拖着不开盘，比起原定的开盘时间，足足晚了半年，到最后依旧只能以较低的价格开盘销售。这意味着不仅回款速度慢了，利润也大幅缩减了，跟投的回报自然也大打折扣。“赚还是能赚，但也就是相当于买了个理财吧。”一位参与跟投的工作人员只能如此自我安慰。
??L先生直言，只要在市场不出现剧变的情况下，跟投风险不会太大。据记者所知，至少在杭州市场，还没有发现过跟投后本金大幅受损的案例。所以在杭州的跟投项目，大多数员工还是积极响应，不少跟投项目都出现了提前满额认购完毕的情况。
??参与跟投后
??有员工不敢跳槽了
??对于房企而言，推出项目跟投机制的初衷，是为了最大限度留住人才，捆绑员工和企业收益，将运营效益和公司管理团队收益直接挂钩，有利于促进公司的长远发展。
??L先生说：“在营销方面，管理团队的强制跟投决定了城市公司投 资的严谨性，营销团队的利益捆绑会让团队全力以赴，为了自己投钱的项目，岂能不尽力而为？”
??而那位年收入过亿的区域老总说，在跟投之后，整个区域员工都像打了鸡血一样拼命。
??B女士在一家全国性品牌房企工作，本打算第二年跳槽，但这一年恰恰参加了项目跟投，于是就打消了跳槽的念头。“跟投过程中，一般是不敢辞职的，一方面会影响收入，一方面也不放心。”跟投后，B女士更关心项目进度，工作也更加认真，就盼着早日回笼资金，她好收回成本。顺利开盘后不久，本金就回来了，随后第一笔收益分配也入账了。最后算上绩效和分红，相比前一年，B女士的年收入翻了一倍多。
??有购房者担心，启动跟投后，从管理层到员工都是股东，会不会满脑子想着节省成本，从而影响产品品质。记者采访了多位参与过跟投的地产人，他们一致认为这种可能性微乎其微。“大多数房企跟投的比例一般只占到总项目支出的10%左右，无论是管理层还是员工，都不会为了单个跟投项目多那么点利润，拿自己的职业前途开玩笑。”L先生说。
标签： 项目跟投 品牌房企
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