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7公顷是个什么概念?70000㎡,按照深圳目前商品住宅小区较为普遍的3.5容积率,总建筑面积约为245000㎡,可售约为180000㎡,按90㎡/套折算约为2000套。这个规模仅是深圳鸿荣源·壹成中心一个组团的量,根本不够塞刚需的牙缝。
而目前深圳可售商品住宅不足30000套,总建筑面积也仅300万㎡多一点,7公顷新增用地简直就是杯水车薪,不够一个月去化。
2016年用地情况回顾
年度计划回顾了2016年实施情况,包括三部分,一是产业用地增长,二是住宅用地供应和保障房建设,三是民生工程用地向原关外倾斜。
产业用地方面,用了“产业用地供应持续增长,加强了经济转型升级的用地保障”表述,介绍了包括确保了深圳国际会展中心(一期)配套商业用地的落地,另外重点强调了大疆创新科技、华星光电、光启融汇科技等高新技术产业项目用地,及联想海外控股、中粮资本投资等总部基地项目。
而民生设施用地成为2016年供地计划大头,占比63.3%,实际供应的742.4公顷用地86.7%被安排在原特区外,以加快城市一体化进程,实现深度城市化。
“多渠道支撑住宅用地供应和保障性住房建设,促进房地产市场健康平稳发展”,被放在第二条。在商品住房用地供应的63.9公顷中,新增14.6公顷,余为城市更新和征地返还。
深圳国际会展中心(一期)用地落地成为16年最大亮点
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2017年用地计划关键点
而在2017年工作任务中,产业用地、住宅用地和民生用地仍然被排在前三位,顺序不变。但商品住房用地年度供应168公顷,其中新增供应仅7公顷,余下为城市更新和征地返还用地。
因此,年度任务中增加了第四条“增加城市更新用地供应规模”和第五条“促进土地整备形成有效供应”。这两条任务将分别供应居住用地100公顷、86公顷。
2017年用地计划分解
2017年度任务中,还特地强调“
科学用海”,这也意味着向海取地将会成为深圳未来拓展城市空间的必由之路。
通过对本次计划的认真研究,可得出如下结论:
产业发展已成为深圳城市发展的重中之重,短期内围绕经济转型大量提供产业用地,将成为土地供应中的亮点,包括前海,包括五大总部基地,成为主战场。毕竟,粤港澳大湾区规划背景下,深圳若想抢占城市群中的龙头城市地位,政治地位方面就别多想了,咱得用钱说话。
包括特区一体化、提升城市质量在内的民生设施用地,未来将仍然占据绝对大头。这是与经济的“量”必须形成高度契合的城市的“质”所要求的,包括教育、医疗、交通等配套必须通过“恶补”迎头赶上,不拖城市发展的后腿。
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住房用地数量极少,且多以城市更新和征地返还为主,还特别提及保障性住房,这些综合到一块儿,足以说明商品住房市场在管理层心目中的地位极低。在深圳,中产及中产以上家庭都已经拥有了住房,人才呢,可以靠保障性住房和人才安居工程接济,而社会闲散人员和新深圳人只能寄望于租赁物业市场的崛起了,想拥有属于自己的住房,难度极大,概率极小。
用地结构表
供应规模与结构
所以,最后有必要强调一下年度计划中的指导性指标和强硬性指标,以巩固一下认识。
2017年深圳建设用地计划的指导性指标中,商住用地新供应建设用地7公顷、产业用地新供应建设用地168公顷、商业服务业设施用地新供应建设用地50公顷、通过返还用地供应建设用地100公顷。从中可以测算出商住用地指标所占的比重。
强硬性指标中,保障性安居工程用地新供应建设用地不低于25公顷、民生设施用地新供应建设用地不低于600公顷、通过城市更新供应建设用地不低于250公顷、通过用地清退规模不低于595公顷。
产业用地成为重中之重,北站商务区所剩用地不多了
买房难!买商品房难!!买深圳商品房,更难!!!
所以,刚需置业者寄望新增商品住宅用地抑制房价上涨,的确可能成为楼市中最大的泡沫。
按照市场规律,城市品质提升,物业价格也会同比上涨,追涨可能会成为未来首次置业者最为难受的一件事。但考虑到“房住不炒”政治背景下房价可能维持一定时间的稳定,我们可以希望政府真实敦促、支持城市更新项目的推进,尽快促成更多的城市更新项目入市。
这样,未来几年内,通过堵塞炒房和投资资金入市通道,社会闲散人员还有可能维持一丝在深圳购买商品住房的希望。
或许,这种想法过于天真,但总比没有希望的好。否则,只能临深。