五环外成租赁人群聚集地节后房租上涨3月底或达峰值
在年后跳槽热、外地来京求职务工人员回流的影响下，北京租赁市场迎来租赁旺季，租金出现10%左右的上涨。随着租房规模持续扩大，轨道交通的快速发展，租赁区域正在从中心城区逐步向近郊、远郊区延伸，五环外已成租赁人群的主要聚集地。市场人士也表示，近郊和远郊区县租赁规模的持续扩大，已成为北京租赁市场的大势所趋。
房型：三居室租赁最走俏
“春节前还14000元，怎么现在15000元了？”从房产中介的门店出来，市民叶女士后悔不已。春节前，她在东三环附近看了一套三居室，因为假期出行，没能及时签约。昨日，叶女士再次来到这个小区，发现房租已经上涨了1000元，“节前看房时中介还提醒说节后要涨价，一时犹豫，一年得多付近一个月的房租。”
从近年的租赁市场来看，春节后都是春季租房旺季。根据58同城数据研究院的数据，与1月份相比，58同城2月第一周平均浏览量增加114%，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、厦门等城市节后房租涨幅均超10%。具体到北京，三居室的房型最为走俏，每月平均租金为6583.48元，环比1月上涨12.18%。两居室每月平均租金为5187.05元，环比上涨10.49%；一居室每月平均租金3547.5元，环比涨幅为11.3%。
“三居室租金上涨幅度较大，源于市场上合租需求的增加。”58同城数据研究院专家表示，在租金上涨的背景下，合租能够帮助租客减轻房租压力，相比单独租赁一居或两居室，合租三居室能够花更少的租金租到更好的房子；另一方面，近两年兴起的品牌公寓能为租客提供各种增值服务，消除了合租的种种不便，高颜值的装修、完善的家具配套和丰富的附加服务，使“同居”的幸福指数直线上升，“合租尤其是合租品牌公寓三居室，成为85后租房一族的新选择。”
地点：近郊成为热点区域
房东每年要求上涨房租，让湖北来京工作的张先生在春节后选择了搬家。张先生此前一直在红庙附近与人合租一套两居室，上周与租住三年的地方“告别”，搬到了天通苑，“价格贵不了多少，但现在总算不与人合租了，出门就是地铁，也比较方便。”
受北京城区高租金水平的影响，越来越多的租客选择住在房租相对较低的近郊，大兴、燕郊、通州、香河等区域成为租赁热点，租金涨幅甚至超过了北京市中心。58同城数据研究院数据显示，2017年2月第1周，北京周边租金平均涨幅高达16.56%，其中燕郊、通州的租金上涨幅度分别为18.02%和19.03%，而北京城区房租涨幅在7.55%至11.88%之间，低于近郊涨幅。
事实上，随着轨道交通的发展以及北京近郊和远郊区租赁房源供应量的增加，近年来越来越多的租房一族选择从城区迁移到近郊和远郊地区。根据伟业我爱我家集团市场研究院发布的数据，2016年北京住房租赁最热门区域是回龙观、北苑、上地，这三大区域的交易量在整个北京住房市场中的占比不断提升。尤其是位于昌平区的回龙观，2014年、2015年、2016年住房租赁交易量分别环比增长277.6%、24.2%、44.6%，交易占比由2013年的1.054%大幅增至2016年的4.837%。
分析：郊区租赁持续扩张成趋势
“租赁需求外移现象是必然的。”麦田房产品牌负责人张月向北京晨报记者介绍，从租金的性价比和供应的活跃度来看，五环外优势比城内大；同时，产业外移，城外新兴的大型基地改写了很多上班族的通勤轨迹，“内城聚集的租房族一般是‘铁忠粉’，对商圈依赖性、通勤舒适性的要求高，再加上学区聚集多，租赁稳定性会较好。”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，随着北京城市规划的外扩和轨道交通的延展，丰台、通州、大兴、房山、昌平、顺义等近郊和远郊区县的基础设施、交通、生活、教育、医疗等配套都在逐步完善，各个新建小区的居住质量大大提高，加上距市中心较远，租金相对较低，租赁性价比高，因而大量租赁人群都被吸引入住，租房需求从城市核心区向价位较低的近郊和远郊区县的迁移，也有效平抑了北京租金的上涨。
胡景晖认为，四环内城市核心区租房交易占比的下降，近郊和远郊区县租赁规模的持续扩大，已成为北京租赁市场的大势所趋。而这一趋势在一定程度上促进了北京人口的合理布局，为缓解北京城市核心区的居住压力提供了助力。
■租房小攻略
如何能租到性价比较高的房源？58同城数据研究院专家认为，目前北京的公共交通网络已经非常完善，在租金预算有限的情况下，可以在同一线路寻找价格洼地，提升租房性价比。同时，近年来，众多品牌公寓的入市，将租房体验升级，高品质的品牌公寓合租房也可以成为租客们的另一种选择。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，从租赁区域的变化可以看出，北京近郊各区已通地铁的区域应当是非常不错的选择。
麦田房产品牌负责人张月建议，节后租金一般到3月底到达峰值，越快出手越容易租到相对不贵的房子；其次，小社区捡漏几率大于大社区，“小社区，尤其是只有三五栋楼的小区，外界干预少，业主心态不复杂，反而相对容易谈价格”；此外，中高端租赁，“身份租房”更容易赢得业主信赖，适时证明职业的优越性和稳定性，租金谈判空间会更大。
■记者手记
租金不会非理性上涨
春节后一直是租赁旺季，租金上涨难以避免，但是租金不会出现非理性的大幅上涨。从数据上看，2月首周北京的房租比1月环比上涨超过10%，除了供需的变化，还有一个因素是春节前的1月原本就是淡季，基数较低。
北京产业布局初显成效，近郊和远郊配套日渐完善。租房需求从中心城区向租金相对较低的近郊和远郊区县转移，不但从结构上平抑了北京房租的上涨，而且缓解了中心城区的租房压力，在一定程度上平抑了中心城区的房租上涨。
此外，在2016年“930”楼市新政之后，房地产市场降温，部分业主由售转租，增加了市场的房源供应，也对房租上涨起到了一定的抑制作用。
综上，春节之后虽然北京的租房市场交易量会迎来较大幅度的增长，但房租出现大幅上涨的可能性不大。
2月第1周环比1月/租金按房型涨幅
三居室12.18%
两居室10.49%
一居室11.3%
2月第1周环比1月/租金按地点涨幅
平均16.56%
燕郊18.02%
通州19.03%
城区最高11.88%(记者杨奕)
