（原标题：房地产调控史鉴：调控政策或仍将密集降临）

本报记者 张敏北京报道

对照以往的调控经历，政策往往延续一年左右，因此南京、青岛的调控政策并非本轮调控的终点。由于市场基本面的变化，将可能导致楼市调控方式的巨变：一刀切式的“国字号”调控措施将可能被彻底取代。

3月15日，南京、青岛同时出台政策，对原有的房地产调控强化。其中，南京将“限购令”的范围扩大，青岛则首次推出限购措施。这两地均属楼市热点区域，由此将近期的调控风波推向高潮而受到关注。

梳理我国的楼市调控史发现，自2004年土地出让市场化改革以来，我国共经历了4轮房地产调控，分别始于2006年、2010年、2013年和2016年，大致对应房地产市场每3年左右出现的“小周期”特征。

这种特征构成了我国楼市的基本运行模式，也决定了楼市调控的时点、时长与强度。对照以往的调控经历，政策往往延续一年左右，因此南京、青岛的调控政策并非本轮调控的终点。同样地，由于市场基本面的变化，将可能导致楼市调控方式的巨变：一刀切式的“国字号”调控措施将可能被彻底取代。

房地产市场的“小周期”

我国于1998年启动房地产市场化改革，但在很多业内人士看来，楼市真正进入市场化运行，还是从2004年正式确立土地市场化出让制度开始的。

2004年的“831大限”之后，高价地频繁诞生，加之庞大的购房需求开始释放，房屋交易量价齐升。根据国家统计局和发改委的数据，2005年全国商品房价上升19.5%。相比之下，自2000年至2005年，全国商品房均价年均增长5.9%。

尽管当年就有调控政策出台，但真正有标志性意义的调控政策出自2006年。当年5月出台的“国六条”，以及更为细化的9部委“十五条”，都对市场心态产生较大影响。其中提出的“70/90”政策，此后曾延续多年。

从2006年5月开始，国税总局、住建部、国土部、央行等部门又先后出台政策，对经济和楼市进行降温。直到2007年8月，央行经过当年的第5次加息后，本轮调控才算告一段落（此后还有零星的“修补性”政策推出，直至2008年8月）。若从“国六条”出台算起，此轮共延续15个月。

在此期间，房地产市场在2007年达到高点，但此后掉头向下，2008年出现的量价齐跌，被称为市场化改革以来的首个楼市“拐点”。

这被看作我国房地产市场的首个完整“小周期”。楼市“先扬后抑”，调控政策在市场的上升期出台，持续时间超过一年。但在2008年9月之后，市场下行，政策基调转向“救市”。

此后的房地产市场，又出现两轮完整的小周期，分别是2009年至2012年、2013年至2015年。其间同样出现了较大规模的楼市调控，起始点分别为2010年4月的“国十条”、2013年2月的“新国五条”。

2015年末的市场回暖，被认为是新一轮小周期的开始。在这轮周期中，市场调控真正始于2016年9月末10月初，16个主要城市密集出台一揽子调控政策。随后的修补性政策陆续出台至今。2017年以来，市场交易量下滑、热点城市房价一度下降，这轮周期被认为进入下行阶段。

全国房地产商会联盟主席顾云昌对这种“周期论”颇为赞同，他表示，我国房地产市场的短周期通常持续3年左右。基于楼市买涨不买跌的基本模式，短周期的运行逻辑为：在房价上升过程中，买房者越来越多，直至购买力透支，市场触及天花板。随后，交易量和房价出现下滑，买房者减少，购买力重新积蓄，为下一个周期做准备。

他认为，这种短周期的变化，其实是一种自发调整的现象。楼市调控会对其进行一定的干扰，但不会改变其运行逻辑。

“国字头”调控政策或终结

同以往的地产周期类似，本轮市场的降温过程并非一帆风顺。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，从房价炒作的因素看，热点城市的周边区域、核心三四线城市因承接外溢需求，楼市有升温之势；且随着传统旺季的到来，部分一二线城市楼市抢房的现象重出江湖。

南京、青岛的楼市调控政策，正是在这种背景下出台。自2月28日以来，共有11个城市出台调控新政，包括福建连江、江西赣州、河北涿州、河北保定、河北张家口、安徽滁州、浙江嘉善等三四线城市。这也引发全国性调控政策或将出台的猜想。

严跃进认为，2014年之后，楼市进入整体供大于求状态。本轮市场升温也并非全国性的，而是由部分热点城市带动，呈层级式传播。这也使本轮调控政策出现一个明显的特征，即真正做到“因地制宜”。

从2005年以来，我国曾出台大量的“国字头”调控政策，较为著名的有“国八条”（2005年5月）、“国六条”（2006年5月）、“国十条”（2010年4月）、“国五条”（2010年9月）、“新国八条”（2011年1月）、“新国五条”（2013年2月），以及2015年的“330新政”和“930新政”，等等。但自“930新政”之后，这类政策便绝迹于市场，被“京八条”、“沪九条”、“苏十五条”、“津十六条”等地方性调控措施所取代。

严跃进认为，若市场全面升温，不排除全国性调控政策会出台。但由于不同城市之间的房地产市场形态差异越来越大，“因城施策”仍是当前最好的选择。

即使不考虑市场升温的因素，按照历史经验分析，南京、青岛出台政策，也不是本轮调控的终点。

据悉，以往的调控周期，往往会持续一年左右的时间。如在上文提到的前两个小周期中，楼市调控分别历时15个月和10个月。

就调控效果而言，同样存在一定的滞后期。上海易居研究院副院长杨红旭表示，由于2008年底和2009年货币政策放松和四万亿刺激力度超大，就2010年的那轮调控而言，政策持续15个月左右，房价才开始止涨。

他表示，大部分城市应从去年9月底才开始调控，到目前为止只持续了半年，且多数热点城市累加的调控力度不够。杨红旭认为，要想切实抑制住热点城市房价上涨，至少还需密集的出台一次，甚至两次调控。从政策显效的时长来看，2017年下半年，才会真正出现一二线、环都市圈大面积的降温。